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作者：拓海
从上世纪四十年代开始，香港的寮屋难民便在此汇聚，自发形成了一个庞大的小型社会。九龙城寨的楼房有十多层高，却没有专业建筑工程师参与，居民们都是一个搭一个自发而建。数十年来，几万人就挤在那些摇摇欲坠、毫无规划的老旧建筑里，远远看上去像极了一座军事要塞或是古堡。“三不管”的九龙城寨，酷似香港这座现代化国际大都市里的异度空间，以一种极其另类的方式，充当着赛博朋克试验场。尽管九龙城寨拆了已经快30年，但描写它的电影依旧络绎不绝，江湖上也依然有它的传说。时过境迁，在150公里外的广州市天河区，一处翻版“九龙城寨”竟能悄咪咪地扛到2023年末。有人头铁改规划，有人花钱买违建，有人图便宜租危楼…如果这几样buff都叠给一个楼盘，那也真是邪门儿到家了！一处位于广州天河中山大道BRT黄村站人行天桥北侧的违建烂尾楼，在小半个大湾区无人不知、无人不晓。大老远看去，几栋临街的楼房外墙都没装修，红砖就赤裸裸地露在外面，很大一部分墙体已经发黑，有些低楼层房源的阳台已用水泥封牢。楼下的底商聚集着各种小餐馆、小卖部、手机维修…反正是城中村有啥，它有啥。知道的这是广州天河最贵烂尾楼，不知道的还以为九龙城寨转世投胎。更让人触目惊心的是，就这么一出废墟一样的半成品，如今已经住满了租户。一打听才知道，住满租户的那幢楼为两梯八户，共128户，出租方就是所谓的小区物业，按朝向、楼层、户型不同，月租金在1500-3000块不等。电费9毛到1块5一个字，水费4块钱一吨，做饭只能用罐装液化气，俗称煤气罐；除此之外，每月另收管理费40块、垃圾处理费20块，同样是交给物业公司。听到这儿，估计已经有老铁懵逼了——居住条件这么差，怎么还会有人愿意租？从龙怡苑出发，坐地铁去珠江新城就30-40分钟，到金融城不到4公里远，骑单车20分钟就够。以两室两厅户型为例，租龙怡苑2000块打住了，但相似地段没3000-5000块，想都别想。虽然身在一线城市广州，但这里的许多租户还真就一个月收入4000-5000块，夫妻俩月入加一起不过万的，比比皆是，一分钱当然要掰成两半花。再一个，龙怡苑许多房源都是“物业直租”（对非商办来讲，这词儿咱听着都新鲜），没有中介费，也不要求提供身份证、户口本、居住证啥的，交齐押金，按月付租金就能入住。对于很多初来广州乍到、收入不稳定、没有完善社保的租户来讲，这可太方便了！那又有小伙伴问了：违建楼连房产证都没有，你往外租个锤子？虽然没有房产证，但咱们可以提供购房合同，如果遇到检查不能住，还能退还租金。能把烂尾楼运营得如此人性化，龙怡苑怕是蝎子拉粑粑——毒一份了。今年11月底，当地街道人员做出回应：龙怡苑确实是违建，问题很复杂，难以处理。那么问题来了，广州市中心这么个奇葩楼，又是违建、又是烂尾的，到底是怎么来的？2003年7月，龙怡苑开盘，转年8月，项目一、二、三期便已售罄。彼时，靠着优越的地段和设计新颖的外立面，吸引了不少天河区改善客户。然而好景不长，2004年11月底，已交付的一、二期业主每户门前突然收到天河区《关于“龙怡苑”违法建设问题的公告》。这份《公告》横空出世，不知道给多少人的命运打开了潘多拉魔盒。那里面唠的嗑，就跟三句半里的第四个人似的，净捅硬词儿：龙怡苑是未经城市规划行政主管部门批准，擅自兴建的违法建筑；所有住户停止装修并迅速搬离，否则将于2004年12月10日对小区停水停电。刚刚乔迁之喜，哥们弟兄才请完客、上完礼，还TM没三天呢直接让人从自己家轰出去了…2000多名业主血本无归，广州市中心临近金融城寸土寸金的地段多了一道扶不平的伤疤。龙怡苑的9幢21层建筑物所在的20000多平方米用地中，有12000多平方米经批准作工业用地，后经规划部门调整为村民住宅用地，其余8000平方米均为农用地。即使是宅基地农民住房，也得按规定申请报建，但龙怡苑的开发商，那叫一个“无知者无畏”：从2002年动工起，这个项目压根儿就没办理过任何规划审批手续！2005年2月，天河区前进街前进第一股份合作经济社原社长刘仲权、广州市业祥实业发展有限公司法人代表刘业祥、副总经理周考仪三人先后被拘留逮捕，同年6月份，项目包工头被捕。上述四人因非法转让土地使用权罪和单位行贿罪被判处1年半至3年半不等有期徒刑，合作经济社被判处罚金200万元。此外，这一案件当年还揪出了当地城管综合执法支队的多名基层干部充当“保护伞”的问题。2009年底，龙怡苑项目开发商涉案人员出狱后，私自对楼房进行装修，并对外出租。也充分理解1400多名租户找到一处廉价居所的不易。既然已经确认了“项目系违建”，那就理应按照违建来处理——站在天河区或广州市的角度讲，解决这么一处违建，大概率能换回几十亿的土地出让金收入，还能顺便提升一把核心区域的城市面貌；对于20多年前买了龙怡苑项目的业主而言，我相信没有一家一户能接受小半辈子血汗钱就换这么一处违建房；对于住在这里的租客而言，不能只看到租金便宜，从而忽略了安全隐患。况且，随着时间推移，这个半成品的安全隐患只会越来越棘手…其实不光是龙怡苑，在广州这座老牌一线城市，还有不少类似的历史遗留问题——像广州“最大烂尾楼”——澳洲山庄，甚至已经到了无人不知、无人不晓的地步。我们在此大声疾呼：以雷厉风行的手腕整治烂尾楼，真的已经到了刻不容缓的时刻。一方面，通过解决时代留下的沉疴，足以彰显保交楼的决心，为房企和老百姓重塑信心；另一方面，许多烂尾楼挤占城市核心地段，积极盘活这些核心土地资源，有利于让土地市场发挥领头羊效应。原因很简单，只有这样的城市，才能给大伙儿提供足够充分的就业。在广州，两口子月入七八千，租住两千元的违建烂尾楼确实很难！但如果搬离广州，看似离开了不那么体面的房子，但很可能连七八千也挣不到。在北京，许多人为了每月能多攒下1000-2000元，每天忍受着三四个小时的通勤时间；在上海，许多打工人挤在简陋的老房子里合租，在深圳，30-40%的居民常年住在城中村里…哪怕自己委屈一下，多吃点苦，也想给家庭、为孩子多挣些钱。那些群租在烂尾楼、城中村、大杂院、石库门里的朋友——相当多一部分人在老家是有房子的：小到百八十平米，大到三五百平米！但抛开统计学，回到现实生活，你去问问这些朋友：缺不缺房子住？听听人家怎么说？所谓“住房已经饱和”这种说法，在超大、特大城市是100%的伪命题。你可能会质疑，租住在违建烂尾楼的朋友，未来大概率会流向保障性住房。其一，难道想要留在头部城市的刚需客群，只有这部分人吗？租住在正儿八经单元楼的朋友要不要买房？其二，将天量人口安置在保障性住房，可不可能一蹴而就？这个过程要花多少钱？要花多少时间？楼市运行到筑底期，本质上是挤掉前期炒作泡沫，部分稀释了肉眼可见的套利空间；若拉长时间轴线来看，核心城市中长期需求仍然是波动上行的。这一点，是由未来的产业布局与人口聚集形式决定的，不以任何人的意志和情绪为转移。简而言之，未来很可能只是换一批人赚钱、换一批人陪跑而已。我们的确应该用更加冷静和审慎的眼光，来看待今天的楼市——-------------------------------------------
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