今年，别碰房地产

其实看到这一切，我是非常紧张的。

因为当下正处于特殊的楼市环境中，钢价上涨，很可能导致中国出现一大批烂尾房，我们也可能会遇到历史上最差的房子。

到头来，接盘的还是买房人。

那么这个逻辑是如何形成的呢？

小编带你深入了解钢铁背后楼市的秘密，并告诉你如何在接下来的买房活动中，如何避坑。

动因

首先我们还是要追本溯源，搞清楚这波钢价上涨的动因。

如果对中国黑色系大宗商品有研究，你肯定知道历史上有一波钢铁大涨潮发生在2008年。

美国经济泡沫前夕，全球经济繁荣，各国大基建，对钢铁需求暴涨。

但2021年不同，是多线交错的结果。

大家都知道中国是产钢大户，占全球60%多，但很多人却不知道中国的铁矿石品质一般，开采、提炼难度极大，所以钢铁的原材料一直严重依赖进口，达到80%。

其中60%来源于澳大利亚，20%来源于巴西。

知道这个根源，你大概能猜到钢价为何上涨了。

去年开始，疫情肆虐，全球经济陷入困局，老美开动印钞机疯狂印钞，试图继续通过割韭菜来提振经济。

为了防止割韭菜，其他国家主动或被动跟进印钞票，由此演变为全球刺激经济。

钱多了，大宗商品价格大涨，通胀开始加速，其实这段时间，不单是铁矿石在涨，石油、有色金属期货也跟着大涨。

但不同其他，铁矿石原材料主要握在澳大利亚手里。澳大利亚一直都是亲美派，日常工作就是跟中国抬杠。

澳大利亚为了防止老美剪羊毛，顺便还能欺负一下中国，便立刻开始上调铁矿石价格。铁矿石价格从一开始的500元/吨，涨到了现在1400元/吨，价格翻了3倍。

铁矿石价格上涨，引发钢价上涨，钢厂开始加速释放产能抢利润，产能扩张导致铁矿石需求继续上涨，推动资本循环链。

再加上这些年我国一直去产能，陆续关闭一些高能耗高污染的钢厂，碳达峰和碳中和国策下，还要限制钢铁产量。

两者相遇，供需产生矛盾，彻底刺激钢价上涨。

为了对冲美国和澳大利亚的阳谋，前几天，财政部税务总局发布了《关于取消部分钢铁产品出口退税的公告》。

简单来讲，就是下调进口税率，上调出口税率。

中国是全球最大的钢铁产品输出国，大到飞机小到汽车手机自行车，原材料涨价，相关商品物价必然上涨，回头再卖给澳大利亚、美国等进口国，这就是制衡之术。

但弊端也十分明显，钢价上涨，所有下游产业成本暴涨，跟钢铁有关企业举步维艰，这就是老李所遇到的难题。

看懂这一切，你就会知道这波钢价上涨，短时间内是降不下来的。

无解的难题

在很多人眼里，老李这类包工头是一个非常捞金的行当。

过去的确如此，美女豪车大金链，一说包工头都是有钱人的代表。

但自从2016年后全国大调控，“限价”政策出台后，开发商利润走低，作为下游的建筑承包商，竞争惨烈，利润微薄。

之前上面吃肉，下面吃菜；现在上面喝汤，下面干脆舔剩饭。

建筑行业工程成本中，原材料占比非常大，约56%，其中45%是水泥，40%是钢材。

老李说，这段时间混凝土价格涨了20%，那么建安成本每平方涨了30-40元，他所经手的项目有25万平方，意味着仅混凝土成本就增加了1000万元。

本来这几年，行业利润低，大家赚的都是血汗钱，钢价一涨，基本都赔钱。

这段时间，坚守契约精神，拿家底死扛的建筑商不多了，更多的是迫于无奈，干脆撕了合同，宁愿支付违约金也不继续做。

国内很多新房项目因此停了工。

特殊的环境

一般情况下，房地产开发一般分为三步：

政府卖地-开发商拿地-承建商建造

所以，房价的组成部分，主要就是楼面价和建筑费用。

过去，通常楼面价一般是楼盘售价的30%到40%左右。

抛去建筑成本，管理费用、营销费用和税费，开发商利润可以控制在8%～15%左右，利润大，造房子的预算就多一些。

然而这几年全国打压房价，各地纷纷响应调控政策，规则被强行改变了，楼面价占售价比例一路上涨。

不知道你有没有发现，这几年很多城市同一地段内，二手房价都会比新房价格高，这种倒挂现象引发人们哄抢房子，其源头就是限价政策。

在调控市场上，新房房价必须要限的，因为不限价，按照开发商的尿性，房价会炒上天，然后带动二手房价启动大行情，之前的调控成果土崩瓦解。

但房价限住了，地价呢？

好像没有被动摇过。

前几年玩得最狠的是帝都，2017年重拳调控之下，出现了大批量“限竞房”，翻译一下就是“房价限死了，地价你随便抢”。

这相当于把开发商们关在笼子里，自相残杀，没有赢家，因为即使拿到了地，也是没有利润的。

开发商没有利润怎么办？只能向下压榨建筑承包商。

建筑承包商没有利润怎么办？只能缩减材料成本。

所以前几年的北京市场上出现了历史上最差的一届房子，工程缩水，墙皮脱落，车库凹陷，连豪宅都难逃此命，到处都是拉横幅维权的。

限竞房秒变“维权房”，连标杆央企都难逃其命。

直到2020年下半年，帝都才开始逐步抛弃限竞房，今年集中供地上，限竞房更是彻底退出历史舞台。

然而这套玩法却传染到了全国各地。

从近期集中土地拍卖可以看出，除了北京地价有严格限制以外，其他很多城市的地价继续狂飙，尤其重庆，土地平均溢价率高达42.99%。

所以接下来可以预见，全国各地会接棒帝都，出现大量的“限竞房”，在信贷收缩、房住不炒大背景下，开发商、建筑商将陷入困境。

而在这种困境之中，任何涉及利益的因素都会变得非常敏感，比如现在钢价上涨带动建筑成本飙涨，很可能成为压垮这个行业的最后一根稻草。

可以说接下来，中国的新房将陷入沼泽地，也是最烂的一届。

避险攻略

我们无法改变潮水的方向，那么就要学会在夹缝中寻找阳光。

所以接下来小编必须给大家几个真诚的建议：

预计钢价上涨会持续一段时间，今年开盘的期房是最危险的。首先如果有条件，还是尽量去淘二手房，所看即所得，买不了吃亏买不了上当。

二手房首选5年左右的次新房，这个时间段的房子交易税费少，周边配套基本都成熟了，房屋质量和物业水平的什么问题也都能看出来。

最重要的是5年一周期，根据房子的流动性能评估出房价增值空间，等住几年再卖也不愁买家接手，品质好的房子就像是金子，会持续发光的。

如果你实在不想买二手房，对新房又深度迷恋，那你一定要清楚下面几点：

1、接下来的所有期房，都会面临建筑成本上涨的问题，这时候比得是抗风险能力。

所以你买房，尽量选择大型品牌开发商，央企背景或者集团性公司。

大开发商底子厚，基本没有烂尾风险，即使现在亏钱也能扛得住，而且因为有产业链优势，生产成本低，造烂房子的概率相对较小。

2、买限价房，进售楼处之前，一定要查清楚这个盘的“楼面价”，一般网上都有公示，问楼盘销售或中介，他们也会告诉你。

除一线城市以外，一般情况下，楼面价占房价的30%～40%以内为合理，但只要超过60%甚至70%，这种房子尽量不要买，按我的经验，10个买房9个维权。当然不同城市算法不同。

前段时间遇到一个盘，楼面价1.6万/平米左右，售价2.4万/平米，算下来土地成本66.7%，还是精装交房，开发商基本是卖一套亏一套，卖完房子纯亏8个亿。

相信我，开发商一定会从你那把亏的钱“找补”回来的。

有人说，一定要买楼面价高的房子，性价比高。

傻不傻？

楼面价是根据行情走的，土地本来没多少成本，政府说多少是多少，楼面价越高，开发商利润越低，建筑工程质量就越危险。

买房就是人生的一项重大投资，投资的首要条件就是安全，其次再考虑舒适性以及潜力空间。

千万不要跟资本谈感情，因为之前谈感情的，都顶着烈日拉横幅去了。

如果你能看懂这句话，请把这篇文章转发给身边的朋友，让大家一起看到夹缝中的阳光。