二十年磨一剑，贝壳找房赴美上市首日暴涨 87.2%｜动察

文 | 动点科技

作者 | MELA CHAN

北京时间 8 月 13 日晚，房产交易和服务平台贝壳找房正式在美国纽交所挂牌上市，股票代码为“BEKE”，成为 “中国居住服务平台第一股”。

贝壳找房开盘即暴涨 75%，从发行价 20 美元/股上涨到 35.06 美元/股；收盘价为 37.44 美元，上市首日上涨 87.2%，市值达到 422.13 亿美元。

2019 年，贝壳集团房产及租赁交易总额（GTV）达到 2.1 万亿，是目前国内最大的房屋交易 O2O 平台。

2001 年，左晖创办了链家房地产经纪公司。在 2017 年 C 轮融资后，链家估值超过了 520 亿元。2018 年 4 月，链家网升级为贝壳找房。

作为房地产经纪行业的龙头企业，贝壳重塑了中国房屋交易和服务行业的基础架构和标准，并将传统房产经纪行业通过互联网和大数据转型为全新的商业模式，使房产交易更加透明、高效。

在以往的房产交易中，房地产商通常会联系多家中介和代理商，购房者也需要与多家中介打交道。中介和代理商之间不愿共享信息和资源，恶性竞争在业界成为普遍现象。

为了化解行业痛点，贝壳开发出了（ACN，Agent Cooperation Network），通过明确的角色定义和利益分配机制，确保平台参与者都受益，从而促进经纪人分享信息和资源，提升交易效率。贝壳的经纪人合作网络充分应用了移动互联网、大数据、VR 等前沿的技术工具，从底层架构层面推动了房产经纪服务的专业化。

另外，贝壳还建设了 “房源字典” 来确保房源信息的准确。截至 2020 年 6 月 30 日，房源字典包含了 2.26 亿条房源信息。贝壳将房产交易数字化、标准化，一方面提升了服务质量，另一方面也培养出一批高水平经纪人，从而吸引了大批房屋中介及经纪人入驻平台。

到 2020 年，贝壳已经服务了 260 个经纪品牌，4.2 万经纪门店和 45.6 万经纪人，进驻全国 103 个城市。至此，贝壳覆盖的经纪人已经达到全国的约 25%；二手和新房业务交易总额分别达到 1.30 万亿和 0.75 万亿元，市场占有率分别达到 19.2% 和 5.4%。

近年来，贝壳实现了业绩的高速增长。2017 年到 2019 年的营业收入分别为 255.1、286.5 和 460.1 亿元，年复合增速达到 34%；2020 年上半年，贝壳平台成交总额（GTV）达到了 1.33 万亿元，同比增长 49.4%；营业收入 272.6 亿元，同比增长了 39%。

快速扩张之下，贝壳一直处于亏损状态。2017 年至 2020 年一季度，贝壳的净亏损分别为 5.38 亿元、4.28 亿元、21.8 亿元和 12.31 亿元。

不过，招股书显示，贝壳连续三年实现了税前盈利；在剔除了股权激励成本等非现金项目的影响后，2019 年公司的调整后净利润为 16.56 亿元。

另外，未来贝壳的盈利前景也显得乐观。随着我国房屋交易市场规模的扩大和佣金率的提升，贝壳的市场增长还有很大的空间。

中国的房屋交易市场正在逐年扩大。2019 年，新房、二手房以及房屋租赁的市场规模分别为 13.9、6.7 和 1.7 万亿，合计 22.3 万亿元。根据 CIC 报告，预计到 2024 年分别达到 15.6、12.0 和 3.1 万亿，年复合增长率分别为 2%、12% 和 13%。

另外，中国房产交易的佣金率还有一定的提升空间。2019 年，国内新房和二手房的佣金率分别为 2.27% 和 2.5%，预计到 2024 年分别提升至 2.61% 和 2.68%。相比之下，美国成熟市场的二手房佣金率达到 5%，随着国内房产经纪业务的专业化，未来的佣金率也将逐步提升。

一路走来，贝壳与腾讯的渊源颇深。

从股权结构来看，左晖持股（B 类普通股）占比 28.9%。此外，部分股东将其持有的 A 类普通股投票权授予左晖代理，因此左晖投票股权占比为 46.8%。

腾讯是贝壳的第二大股东，持股 12.3%。事实上，腾讯从链家阶段就参与了投资，2016 年参与了链家的 B 轮融资；2019 年参与了贝壳的 D 轮融资；之后，腾讯更是与软银、高瓴、红杉一同追加超过 24 亿美元的 D+轮投资。

贝壳还与腾讯进行了多项业务合作。2018 年，贝壳进驻腾讯新闻房产栏目；2019 年 4 月，贝壳找房正式入驻微信，成为微信支付页面中的推荐服务之一，顺利获得微信流量扶持。

可以说，贝壳是腾讯布局房产产业互联网的重要一环。在消费互联网的红利见顶之后，互联网行业的重心开始向产业互联网转移。行有滴滴，食有美团，各大互联网巨头都在向着产业互联网发力。贝壳找房平台构建起来的是居住行业的产业互联网，力图利用互联网和数字化对房产交易行业进行改造升级。

正如左晖在招股书中所说的：“我们借助网络和大数据的力量，彻底地重塑了这个行业。” 借助互联网和数据的力量，贝壳正在居住领域完成行业变革。

成立以来，贝壳的脚步没有停留在成为一家房产中介商，它更大的目标是成为 “居住领域的互联网平台巨头”。

贝壳不断扩展业务边界，业务从二手房交易逐步延伸到了新房、装修等居住领域。就在 7 月 31 日，贝壳上线了 “被窝家装” 装修平台，进入家装服务、社区服务领域。

在招股书中，左晖将房地产行业的整个产业链分为四个领域：建筑、交易、生活和配套服务，他希望贝壳能在整个行业价值链中创造价值。目前，贝壳在存量房、新房、租房和后市场都有布局，向着平台级产品的目标一路狂奔。

不过，贝壳找房的平台模式看起来很美好，仍面临着诸多挑战。随着业务边界不断拓展，贝壳被质疑垄断和不良竞争，在业界多次遭到抵制。

2018 年 6 月，58 同城曾联合我爱我家等机构组成 “反壳联盟”；2019 年 9 月，浙江金华百家房地产中介机构签署《反壳联盟条约》，呼吁中介联合起来抵制贝壳和德佑的垄断和不良竞争。

景辉智库的胡景晖曾这样评价贝壳找房的平台模式：“贝壳既当运动员又当裁判员，在具体操作中，它把盘源优先给自己的亲儿子——链家和德佑来完成。”

事实上，贝壳找房平台上占据优势地位的商家是贝壳系的链家和德佑，平衡平台中本家中介与其他中介之间的利益一直是一个难题。

从 2001 年创立链家到 2020 年贝壳上市，二十年磨一剑，左晖的创业之路整整走了二十年。在贝壳找房的成长之路上，左晖常常说自己是在 “做难而正确的事”，他践行长期主义的价值观，在房地产赛道中，保持着贝壳的不断迭代，也获得了资本市场的认可。

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