全球房地产公司，排队倒闭！

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来源：胖兔财经（ID：pangtu2019）

去年的房地产行业冷不冷？

冷！这是所有房地产从业者非常直观的感受。

去年已经是房地产行业的寒冬吗？

未必。或许几年后，我们还会怀念这个萧瑟的秋天。

我们对于房地产企业寒冬的判断，很大程度上来自于今年的房地产企业“破产潮”。

12月22日，在人民法院公告网搜索关键词“房地产”，可以看到2019年至今，总共有512条破产公告。这也是过去一年各大媒体最常用的房地产企业破产统计方法。

一搜一数，一个10万+的标题跃然纸上，“XXX家房地产企业倒闭”，各大所谓专业财经媒体，乃至各大外媒都用了这样一个简单粗暴的统计方法和数据结果。

可是，这个算法合理吗？

随机抽取一些破产文书，我们可以发现，其实在这个统计中，相当多的房地产开发商只是债权方或是参与方，而并非破产方。

▲例如12月18日的一份文书中，房地产开发公司只是参与方

如果按照这样粗暴的统计，2018年8月27日至12月31日，可以查到222份房地产关联破产文书。按比例推导全年，2019年的房地产企业破产数量甚至较2018年大幅下降。

不可否认，相较于前些年的躺着赚钱，今年严峻的环境，让很多房地产企业很不适应。

但是“寒冬”？那可能是因为这一代人没见过冬天。

01

2019年：全球都在向死而生

很遗憾，各国的破产查询系统都差的一塌糊涂，不能像中国人民法院公告网那样全文搜索，时间排序，一次性显示750条数据。

因此，双极分析师并没有找到统一标准的数据。但有一点可以肯定，全球其他主要国家的房地产企业都面临着倒闭增长的趋势。

先说今年破产量下降的法国。

根据法兰西银行的数据，截至2019年9月底，法国的房地产行业公司破产率同比下降了1.9%。2017年9月-2018年9月，总计破产了1699家房地产企业。2019年9月则有1666家房地产企业破产。

▲法兰西银行的统计数据

值得一提的是，7-9月份，法国总计有389家房地产企业破产，较去年同期下降了13.2%。

除了房地产行业，法国的房地产相关产业的倒闭规模也不容小觑，比如说去年法国的建筑行业，就有高达11376家公司破产。

德国今年的企业破产数量有小幅的增加。

以8月份为例，按照德国联邦统计局的数据，2019年8月共计1626家公司申请破产，同比增长了0.6%。

在这其中，建筑行业266家，酒店业193家，房地产企业37家。

▲德国2019年8月建筑、酒店、房产行业破产数量

还有西班牙，截至11月底，企业破产数量已经增加了14%。这其中，酒店业的破产数量增加了20%，建筑行业的破产数量增加了9%。

15年才刚刚复苏的西班牙房地产，似乎又陷入动荡之中。

全球经济不景气，覆巢之下，安有完卵？

法国、德国、西班牙这算是冬天吗？跟英国比起来，似乎还差一点。小公司倒的再多，都不过是秋风。头部公司的消亡，是真正的寒潮。

2018年，旗下拥有大批品牌的英国最大房地产中介公司Countrywide，一度传出面临倒闭的消息。从2018年5月到2018年8月，股价狂跌了86%。

相较2015年6月的巅峰时刻，现如今Countrywide的股票价格百不存一，只能不断出售旗下的品牌和业务续命。

▲过去5年Countrywide股价暴跌

英国曾经的第二大建商，Carillion于 2018年1月开始破产清算。大批的住宅和公共设施项目由此陷入到长期烂尾状态。

▲原定于2017年完工的利物浦皇家医院，随着Carillion倒闭，预计要在2022年后交付

这其中就有被国内各大海外房产机构吹爆了的HS2高铁项目。

Carillion作为Network Rail的第二大供应商，以及HS2高铁项目部分关键隧道和轨道合同的中标者，其破产对于本已进度缓慢的高铁项目更是雪上加霜。

最早期的版本，HS2的预计成本是260亿英镑，后来在2013年6月上涨至426亿英镑，2019年9月，这个数字涨到了880亿英镑。12月初，每日邮报称成本可能要上涨到1000亿英镑以上。

这样下去，英国的高铁还修的完吗？

法国、德国、西班牙、英国，这些都只是今年全球房地产及其关联产业不景气的一个侧面。真正值得我们警惕和借鉴的，是印度今年的房产危机。

02

印度房产：狂欢，低迷，崩溃

说几个印度房地产的现象，大家就会感觉颇为眼熟。

具有庞大的人口规模和市场增长预期。根据联合国2019年《世界人口前景》报告，印度人口预计将在2027年超过中国。

房价极高，租金收益率极低。以孟买一套120平米的公寓为例，孟买主城区的均价在10932美元每平米，而租金回报率仅有2.32%。

库存压力明显。2008年-2018年，印度每年销售的房地产库存总价值增加了1.56倍，而未销售库存的价值变为了4.72倍。就销售量来说，销售量增长了1.28倍，而库存增加了3.33倍。

房地产经历了狂热的泡沫期。截止2017年6月份，印度住宅市场的整体价格在12个月内涨幅10.5%，在5年内涨幅70%。那个时候，所有的印度媒体都在鼓吹房地产创富，房地产或许有泡沫，但不会破裂。

房地产黄金10年已过，开发利润暴跌。根据本土房产机构Liases Foras的统计，印度房地产开发的利润率已经从2007年的37%，跌到2018年的15%。

▲2005-2018年房地产行业利润率

中小房企倒闭潮，大企业开疆拓土，马太效应明显。2012年至2018年间，印度的开发商数量暴跌了46％。

而截至2019年6月，印度又有421家房地产企业进入破产法庭，这个数量较2018年翻了一番（上述两个数据来自不同机构，统计方法不同，因此只能反映趋势，不能互通）。

而印度的10大房企，从2017年3月泡沫破裂前期，到2019年6月，销售额增长了159％，债务总额减少了8％。市场份额从2016年的8%上升到2019年上半年的15%。

对比到中国，2018年10强房地产企业的市场份额占到24.04%。而到了2019年上半年，10强的销售额比重已经达到了全行业的30.6%。

每一条都似曾相识。

而为什么双极分析师会担忧寒冬还未到来？

印度从2016年3月就通过了房地产（监管和发展）法，并且生效了92条中的59条。随后在2017年5月全面生效。

此后，印度的房地产市场开始显著降温，各大开发商融资紧张，在开发项目进度明显放缓。银行贷款困难，各大开发商更加依靠非银行金融机构融资。

2018年9月，开始有大型的非银行金融机构倒闭爆雷，并在2019年初开始引起了扩大化的开发商倒闭潮。

而开发商的倒闭则引发了印度境内大批的房地产项目烂尾。截至2019年9月底，约有1600个项目的575000套住房烂尾或延期，预估总价值高达4.6亿卢比。

▲印度上市开发商Jaypee旗下子公司在收取90%购房款后项目烂尾

11月初，野村证券将印度9月份的季度增长预期从5.6％下调至4.2％，并将全年数字从6.0％下调至4.9％。

印度政府也在想办法救市。11月初，莫迪政府宣布将拨出2500亿卢比的资金，以恢复全国各地延期的住宅项目。

但事实上，杯水车薪。

一方面，相较于烂尾的项目规模，这点钱远不够用，仅能够挽救6%左右的项目。

另一方面，烂尾危机导致了购房者拒绝购买中小开发商的项目，进一步扩大了房企倒闭和项目烂尾潮。

03

从数字到人的反思

没错，中国现在倒闭的房地产企业数量并没有媒体鼓吹的那般恐怖。但市场上有一种声音也很危险，淘汰中小房企，让“阿猫阿狗”参与开发的时代终结。

一则，千里之堤或溃于蚁穴。

二则，你眼中冰冷的数字，可能是很多人一辈子的积蓄，是众多家庭命运改变的转折。

孟买郊区有一个叫做阿德尔神庙的房产项目，大概1000套的豪华封闭式公寓社区。

▲以烂尾告终的孟买阿德尔神庙项目

这里曾经是无数孟买人圆梦的地方，打拼一辈子，攒够钱，终于能在大城市有一个这样的家。

2011年的时候，项目开盘，为了吸引购房者，开发商打出了极度诱人的折扣。只要支付50%-100%的房款，就可以享受30%-60%的房价折扣。

那些年轻人，那些家庭，咬紧了牙，借了钱，贷了款，终于全款买了房。

随后的6年，房价飙涨，纵使贷款还的很辛苦，纵使房子迟迟没有交付。但每一个夜晚，看着这个城市飙涨的房价，他们都会甜美的入眠，他们赌对了，他们有了幸福的人生。

可是今年，梦碎了。

开发商倒闭了，项目烂尾。和他们一起承受命运的，还有同一个开发商旗下12个项目的总计5000名业主。

在我们分析前面的数字时，我相信大部分人是没有感觉的。在数百家房企倒闭面前，多一个少一个似乎没什么所谓。

可是当我们去看每一个倒闭房企背后的故事，看到那一个个因为项目烂尾搭上毕生积蓄的家庭时，这个“1”怎么就那么重呢？

房产无小事。

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