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绝望！办好落户手握800万现金，我在杭州城买不到房！

百家作者：岭南会 2018-03-12 02:43:25

这是第一篇关于杭州楼市现状的稿子，里面将会出现的区域是杭州老城的上城、下城，以及这两年非常火的滨江。

这三个城区，是米宅杭州考察的第一个阶段。而在这篇稿子里，将会出现以下这些名词：绝望、惆怅、叹息，而又心慌！

杭州考察的第一站，我们选择了江东，并将考察的重点放在了前些日子非常火的滨江。在G20之后，以及即将到来的2022年的亚运会，再加上杭州老城土地的极度稀缺，让滨江着实火的一塌糊涂。

我们主要看的是滨江核心区，也就是从复兴大桥到西兴大桥之间的区域。但是，我们对这个区域并不乐观，因为在整个片区之内，已经基本没有在售的住宅房源。我们找到了两个，滨江金茂府和融创信达一号院。

从钱塘江上眺望滨江和钱江新城▼

我们先去了金茂府。在此之前，我曾在北京和苏州看过数个金茂府。所以从产品上来说，滨江金茂府的科技住宅并没有给我太多的惊艳。

真正让我吃惊的是，我们想排个号，竟然被拒了。

难道正常的流程不是应该置业顾问追在我们屁股后面说，先生要不你先排个号，不买没关系的？难道不应该是这样吗？为何你金茂底气这么壮！

但是，人家就是不让你排！

因为整个金茂府只剩下一栋高层11号楼，下半年才开。而这栋楼一共有两种户型188平和155平四房，以及几套顶楼200平，一共加在一起才100套房源。

价格55000元/㎡左右，也就是说这每一套房子都需要800万起。但就算这样，也已经排了800个号了。

连置业顾问都说，800个号太多了，最终参与选房的只能有150个号。最终，开发商只能自己筛选摇号。

什么意思呢？也就是开发商想让谁摇谁才能摇？

按揭的，自然第一批筛除。你手里拎着800万现金，这才能入门。但这也仅仅是入门而已，接来下就是找关系。孙猴子和二郎神斗法，看谁的本事大。你的关系大，那好，你可以参加摇号了；你的关系小，悲催了，连参加摇号的资格都没有。

去年6月，我们在长三角考察时，已经不知一次的见证了一个违背常理的现实。有钱真的没啥牛逼的，钱也真的不是万能的，因为当大家都特别有钱的时候，钱基本已经不值钱了，至少不是第一要素了。

道理就是这么个道理，现实也就是这么个现实！整个滨江有房的就是金茂府和一号院，而金茂府就这100套高层房源。

你不买这里，买哪里？

有钱能使鬼推磨，但对于目前的楼市来说，这是无知者才说的。

我们惆怅的离开了金茂府售楼部，开车去了滨江融创信达一号院，据说这是滨江、融创、信达三强联合的项目。

结果，我们连门都没有能进去。因为必须得预约，而我们时间又很紧，只能放弃了。我们只从售楼部的电话中得知，一期去年11月首开的时候，均价48000，二期到今年五六月开，预计均价55000元/㎡左右。

我们接连受到打击。但我们并不死心，住宅看不了，那我们就去看公寓，总有能看的吧。结果我们一共看了两个公寓，如下：

海威新界：酒店式公寓。均价43000元/㎡，包含装修。毛坯价38000元/㎡。40年产权。首付50%，贷款利率上浮30-35%。物业费5.8元。

星澜之城：LOFT公寓。均价40000元/㎡，精装。每套的总价减去125000是毛坯价。7梯42户。4.79米层高。

看着这些探盘笔记，感叹着连滨江的公寓都卖到这个价了，40000+，那还有什么好说的。

真是壮实的滨江！

就这样在滨江接连受到打击之后，我们去了老城区。对于杭州老城，不管是上城还是下城，也同样具备着一个现实，整个城区基本无房可售。

整个下城只我们找见了两个看的上的项目，其中一个是朗诗的，另一个是绿城的。

朗诗乐府，位于下城区。这里距离地铁五号线城市之星站非常近。城市之星是杭州最大的旧厂房改造的商业综合体项目，体量达到了惊人的75万方，几乎等于整个郑州二七商圈的总和。

朗诗乐府是纯高层，但只剩下3、7、5三栋楼，一共120套房源。139平户型一共32套，188平户型一共60套，剩下的是160平的。上一批售价47000，预计再开可能会在49000-50000元/㎡。今年的5月份预计会开盘。

这些房源中，最抢手的是139平的房源。

置业顾问笑着告诉你说，他们只接受全款。接下里依然是那些熟悉的逻辑，全款依然只是入门，你必须得有坚实的后盾，那就是关系，只有关系硬了，你才能有资格买到。

一切的生杀大权全在开发商手里，凭证就是你的关系有多大！

然后我们去看了绿城凤起潮鸣。这也是需要预约的项目，在约访时，置业顾问问我有多少钱，我迟疑了一下说800万，我听到话筒里传来的声音，有点少。我只能又迟疑了一下，说，还能再找500万。置业顾问说，那明天你来吧。

就这样，我充当了现金过千万的小款。

但让我震撼的不是它80000元/㎡的均价，也不是一套140的户型要总价1200万的总价。

而是这个绿城主城核心区唯一的和老宋的亲抓项目，几乎集合了绿城所有的精华，甚至毫无疑问的将绿城的产品尺度顶峰又上推了好几个尺度。

绿城凤起潮鸣样板间景观▼

凤起潮鸣，凤起、潮鸣、月映，中式别墅、小高层和公寓，配上贴沙河，这一切，一起组成了一个诗一般的存在。

但一旦想到140平总价需要1200万起时，一切又开始并不那么美好起来！

凤起潮鸣边上的老城街道▼

而在我们已经看到前面的这些赤裸裸的现实的时候，我只想给大家分享两个数据：

1、2018年，杭州将完成征迁住户4万户，主城区完成整村征迁56个村。

这4万户中，每户1000万算，将有4000亿的资金入市。可以肯定的是，这些拆迁户，90%都是会买房居住的，就算有安置房，也大概率是用来出租。

这就是整个杭州地产市场，庞大的资金，庞大的需求。而这还只是2018年一年的，2017呢？2016呢？

拆迁的城中村▼

2、根据透明售房网的数据，截止到2月2日，杭州总共有20宗涉宅用地的成交楼面价在3万元/平方米以上，且地块均未销售，可能于2018年面市。

这20块地中，最高的楼面价超过了4万。毫无疑问，这些高价地块注定会做高溢价，也注定会成为豪宅，更注定会成为杭州楼市房价的新标杆。

不断涌入市场的巨量资金，不断入市的豪宅，这就是杭州市场的未来。这个未来注定是要将外来者拒之门外的，别忘了那40000个拆迁户和那几千亿的资金。

在杭州的几天看下来，感到这里的置业顾问真清闲，国家法定春节假结束好几天了他们才上班，下午刚刚5点，他们却已经下班了。这直接导致我们的调研速度和进程都受到了影响。

当然，他们有着足够的用来清闲的底气和资本。房子不愁卖，大家抢着买。他们不用去拓客，也不用费劲巴力地哄你去买房，这个时候，他们的工作简直是这个世界上最幸福的职业。

第一天去看滨江金茂府的时候，我曾经质疑过，是谁给了它这么壮的底气，连排号都不让排。

但是几天后，我发现我错了。当我在距离未来科技城直线距离足足12.5公里的余杭镇上看到，这里的售价已经卖到了22000，有一个小区一共6栋楼，已经售完了3栋，剩下的3栋却压根舍不得卖，半年才推一栋时，我才知道，不是滨江金茂府牛逼，是整个杭州楼市都这么牛逼！

这就是眼下杭州主城的楼市江湖，很简单，简单到只要有钱，有很多很多的钱就可以了。但是又很复杂，复杂到你找的关系级别小了就等于没有找。

这如同是一个修罗战场，没有血光、不见剑影，但又处处伤人于无形！

很多人将杭州房价上涨归结为土地财政、炒房等政府或市场行为。但这类行为只可能小范围且阶段性对房价造成影响，最终决定价格的根本性因素只有“需求+供给”。

个人认为，杭州房价与其自身城市地位确实不匹配，主要原因在三点（排名分先后）：

1、浙江省民间富庶，居民消费能力强，几乎遥遥领先其他省份。

民间热钱多，流向房产的自然不在少数，而省城杭州自然是投资的首选之一，我认识宁波、温州、义乌、绍兴甚至衢州等地的企业主或商人，几乎没有人不在省城投资房产，一两套杭州大宅或者别墅，几乎成了浙商的标配；

一方面，越来越多的温州、金华、衢州等地商人对自身城市整体发展水平感到不满，出于改善当下或未来生活环境的考虑，他们更愿意置业到离家不远但社会经济医疗教育资源更完善、文化娱乐资源更丰富、自然环境更好的杭州；另一方面，很多人从小学开始就将子女送到省城读书，子女毕业后工作生活置业也自然将杭州作为首选。

与其他省份的省会城市相比，杭州的“外来刚需”和“外来增需”消费能力更强，强得多。

2、杭州城区面积小

这里所指的杭州城区面积不是指绕城高速以内的城区面积，而是指真正意义上的杭州老城区。小到什么程度，据未证实资料，杭州城区面积在全国省会城市中仅大过拉萨，位列倒数第二，自行车可以作为交通工具穿过城市。

城区面积狭小意味着配套成熟的土地资源稀缺，楼盘少，价格自然居高不下。杭州的城区面积与其自身极不匹配，因此这几年“造城”需求迫切，前两年杭州新房均价曾经一度超过京沪位居大陆之首，主要原因之一在于新房少，且多位于老城区或新开发的CBD钱江新城、滨江等地块，价格自然高。这几年杭州城市大举外扩，原本统统集中在老城区的医疗、教育等资源也开始逐步外移，近郊如下沙、萧山、余杭等区域楼盘雨后春笋，整体均价开始下调，但寸土寸金的老城区以及紧挨老城区的新城价格依然居高不下。（PS：城市外扩的另一个重要功效是治堵）

3、城市环境较好，城市吸引力强

这里的城市环境主要包括自然环境和商业环境。其实这点原因对于房价的影响相对较小，勉强可以作为一个理由，且看其他一些风景秀丽的旅游城市，价格会略偏高，但不至于PK京沪的高度。

文自米宅米宅