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北京房价必降，中国将大规模调整经济布局！

百家作者：岭南会 2017-10-26 08:10:25

雄安新区的提出，绝非简单的个案，而是中国大幅度调整经济发展空间布局的开始。下一步，可能是上海、广州和深圳......

千年大计雄安新区的提出并不简单是一个个案，而是标志着中国下一步经济发展动向——大幅度调整中国经济发展空间布局。

近日，清华大学经济管理学院创新创业与战略系教授、博士生导师，后EMBA教授魏杰老师就当下形势对中国宏观经济做了如下解读。

防范金融风险

1、抑制资产泡沫

什么是资产泡沫？就是资产价格涨得太快太高。资产泡沫主要集中在股市和房市。从中国目前情况来看，股票不太可能，主要基于三点判断：

一是证监会目前主要职能是加强监管；
二是证券部门对场外资金配置极度关注；
三是IPO速度快规模大。

预期未来五年内，股市将呈现慢牛态势。目前来看，资产泡沫主要在房市。房市是否存在泡沫，重点关注住房供给与刚性需求的关系。房产具有两种属性，即居住需求和投资需求。

日本在1985年就是因为住房供给大大超过刚性需求，加上美国的剪羊毛，从而导致房市泡沫破裂，直到今天仍然没有走出泥潭。房产超过刚性需求后，一旦没有居住功能，也就没有了投机功能与投资功能。

抑制房市泡沫的对策就是：

中短期对策与长效机制相结合。

中短期对策主要是两个立足点：

一是严格约束投机和投资性需求。采取严格的限购政策；二是约束开发商的行为。今年以来两个手段很见效，一个是控制融资通道；

另一个就是让面粉超过面包价格（地价高于房价）。长效机制，主要包括租售同权、共有产权、调整空间布局等手段。

关于调整空间布局，是前段时间的热点问题。突然冒了一个雄安新区，有的人很吃惊，其实不用吃惊。

我们几年前就在讨论调整空间布局。北京三大体系已经逐渐进入负面层面所以有必要调整，调整方向，把北京非首都功能剥离出去，找一个地方来承接北京的非首都功能。哪里承载啊？这个地点选择很重要，讨论了很长一段时间，最后公布的是雄安新区，承载北京的非首都功能。

首都功能就是四件事，第一个就是政治中心，第二个国际交往中心，第三个文化中心，第四个科学创新中心。这四项最后确认为首都功能，其余的即是非首都功能。

比如说北京不是经济中心，因此经济方面的功能逐渐要离开北京。未来，可能许多企业总部可能会搬离北京。

第二个不是教育中心，所以我估计可能一些大学搬离北京，当然北大清华不会搬。但是要扩大规模很难，扩大可以办分校。

再一个不是医疗中心，现在北京看病人85%是外地人，医院办到北京干吗？等等。

还要往下排，都属于非首都功能。这些功能要寻找新的地方，最后寻找的地方就是雄安新区，承载北京的非首都功能，不属于首都功能的陆续要转向雄安新区。

如果雄安新区建设取得成绩的话，下一步就要讨论上海怎么办。

上海定义为经济中心，什么叫经济中心，哪些不属于经济中心？上海一样寻找新的东西，承载他未来的功能的，在哪里？大家看到北京选择了雄安新区，因为雄安新区是河北地区欠发达地区，承载能力巨大而且经济落后。

我们一旦启动雄安新区一箭三雕，一个北京非首都功能转掉了，第二欠发达地区发展起来，第三北京房价稳定住了。

下一步讨论可能是上海，再一个深圳、广州，深圳、广州最近有一个苗头提出来越港澳大湾区，如果北上广深四大一线城市再造一个的话，就是产生四个新的一线城市，对中国经济拉动，巨大的拉动力。

所以实际上雄安新区提出来，有人把他看的是很局部的问题，这是调整国内空间经济发展起点，标志着我们调整中国国内经济发展空间布局。雄安新区是一个试点，是一个千年大计，一定是长久的影响。

实际上你们知道深圳和浦东都是靠寻找新的承载区起来的，没有浦东就没有现在上海，没有深圳也没有珠三角，实际上也是寻找新的承载区。

现在三十多年过去了，一线城市有四个，需要寻找新的承载区。雄安新区提出来不简单是一个个案，标志着中国下一步经济发展动向——大幅度调整中国经济发展空间布局。先从北京开始，未来可能会讨论到上海、广州和深圳。

千年大计，虽没有上升到重大战略调整高度上来，但雄安新区起点实际上告诉大家，中国将大规模调整自己境内的经济发展空间布局，从一线城市先开始。未来将很大发展力度来支持中国持续的发展。

未来，很重要的经济战略调整，也许就是全面调整中国经济发展空间布局，以雄安新区作为一个龙头，全面推动和讨论。

这就是我们宏观上要调整经济发展的空间布局第一个层面。从雄安新区开始，要支持中国经济增长最少在20年左右，第二个就是要调整我们中国在境外的空间布局，也就是所谓我们在世界的空间布局，中国已经成为第二大经济主体，而且中国经济生产能力已经严重过剩，我们产能过剩是一个大问题，所以这个时候也要寻找新的空间布局，在国际上的空间布局，怎么来重新布局？

2、稳住外汇

外汇风险去年6月份开始显现，一方面是外汇价格贬值压力加大，另一方面是外汇储备加速减少。

中央政府果断提出两个“不能持续”，即人民币不能持续贬值、外汇储备不能持续减少。并出台了三个应对措施：

一是放开的项目不回收，但是没有放开的暂时停止（包括个人三项投资等）；
二是海外并购加强控制，对技术类的放开，非技术类的严格审查；
三是“一带一路”投资使用人民币投资。

措施已经开始见效，人民币价格企稳回升，外汇储备守住基本底线。外汇引发金融风险的可能性正在减少。稳住外汇仍然是未来几年防范金融风险的重点任务之一。

3、稳住债务

债务分为三种：

一是个人债务。去年全国房贷余额大致4万亿，这是个人债务大头。中国人消费习惯决定以存款为主，个人债务风险不大；

二是企业债务。企业债务普遍偏高，但细分后发现，主要集中在国企债务偏高，去标杆的重点是国有企业。但国企偏高有其合理性，比如中国铁路，主要购买公共产品。联通混改、东北特钢打破刚性兑付是解决国企债务偏高的两起典型案例；

三是政府债务。这个明显偏高，主要是地方政府。地方融资平台、PPP项目（去年以来增加了4万亿以上）、产业引导基金（去年以来增加了1万多亿）等加速推动地方政府债务上升。中央政府对地方政府债务痛下重手，对地方政府官员实行债务终生负责制。

4、治理金融秩序

今年年初以来，对金融秩序治理越来越重视。主要存在两个问题：

一是改革中由于规则未能跟上，引发金融混乱。放开非金融机构改革方向是正确的，但是在准入条件和运行规则上有所欠缺，导致某些领域出现混乱。大量的投资公司（线上和线下）、基金、保险公司涌现出来，很多投资公司的商业模式不可维系，很多基金、保险的项目是存在问题的。

二是新技术的产生，引发的混乱。比如区块链等在金融领域的引用会带来什么样的影响？要不要坚持金融的基本原则？要不要加强监管怎样加强监管？

5、调整货币政策

1991年以来我国基本上采用货币宽松政策，但总有一天要转向。

中央企业年初已经明确提出，要从宽松的货币政策转向稳健的货币政策，全国金融工作会议再次进行明确。

未来，大面积投放货币的可能性非常小，作为企业应该关注这个动向，赶快进行自我调整。目前，货币增长速度已经回到2位数。

6、稳住实体经济

实体经济稳不住，总有一天会转变为金融风险。

大部分实体经济处于盈利边沿，必须想办法增加实体经济盈利，最快的办法就是降低成本：

一个是降低人力资源成本；
另一个是制度成本。

具体有五个方面的潜力：

（1）税费。营改增是减税措施，但需要解决抵扣存在的问题；
（2）社会保障。降低五险一金比例；
（3）融资成本。我国的融资成本总体偏高；
（4）租金太贵。地价太高必然推高房价和租金；
（5）企业商务费用仍然偏高。

这涉及政府改革的问题，让更多政府权力交给市场。我们曾做过一个调查，如果制度成本降低10%，很多实体企业会扭亏为盈。

推动供给侧结构型改革

未来的增长点和动力在哪里？反复讨论后形成的共识就是推动供给侧结构型改革。

供给侧结构型改革主要包含四个方面的内容：

一是调整经济结构；
二是转变经济增长方式；
三是调整开放战略；
四是深化经济体制改革。

1、调整经济结构

调整经济结构，核心的是调整支柱性产业。

传统的支柱性产业有两个：

一个是传统制造业。现在存在的问题是产能严重过剩，对策是去产能。

另一个是房地产业。过去一直保持20%的增长速度，而且引发的产业链条很长。存在主要问题是资产泡沫严重。

产业政策调整的方向是“退二进三”：

两个产业要转为一般性产业，即传统制造业与房地产业；三个产业要上升为未来的支柱产业，即战略性新兴产业、服务业、现代制造业。

1关于战略性新兴产业

这里有两个关键词：战略、新兴。还有两个特点明显：市场巨大；短期内技术能够突破。

未来五年至十年新能源将成为趋势，具体有八个要点：

（1）新能源。化石原料是传统能源，非化石原料统归为新能源，六个形态：水能、风能、地能、生物能、太阳能、核能；

（2）新材料。新材料属于战略新兴产业，未来好多产业的提升是靠新材料实现的。未来中国的许多产业提升是靠新材料来完成。

（3）生命生物工程。当前，市场对生命生物工程需求巨大，涉及到农业、医疗、健康等等，技术突破也比较快

（4）信息技术及新一代信息技术。重点在信息元部件和装备、信息终端使用、大数据与安全性等三个领域；

（5）节能环保。解决资源节约和污染是是个大问题，但是解决这个问题不能光靠法律和政策，最终解决是要靠技术，一旦技术突破了，它就成为一个产业。

（6）新能源汽车。现在我们汽车都是传统能源汽车，没法解决污染问题。最终将转向新能源汽车研发，像电动汽车。国家已经把新能源汽车作为未来发展重点方向。

（7）人工智能。这个时代很快就会到来。我智能化和机器人在未来都有很大的空间。

（8）高端装备制造。我国的高端装备制造，比如磁共振等依赖进口。

以上这八个要点不断的发展，逐渐让战略新兴产业成为我们国家的支柱型产业，这对当前的工业企业是一个极大的挑战，未来，这些战略性新兴产业很有发展空间。

我们曾计算过，战略新兴产业做起来之后，给我们每年带来的GDP总量应该在36万亿以上。

36万亿是什么概念？我们2016年的GDP总量可能是71万亿，一个产业就带来36万亿。新增长点会有很大的前景。

2关于服务业

服务业主要分为以下几类：

第一类，消费服务业。

所谓消费服务，为人们消费生活提供的服务就叫消费服务，消费服务包括六个部分：第一是餐饮与商贸，第二是医疗与健康，第三是养老消费服务，第四是儿童消费服务，第五是家政消费服务，第六是信息消费服务，这六个组成部分统称为消费服务。中国目前特别缺乏养老消费服务，有很大的投资空间。

第二类，商务服务业。

商务服务就是为人们的商务活动提供的服务帮助的行业。商务服务是个很宽泛的产业概念。第一类金融综合服务类。例如商业银行服务，投资银行，证券，基金，保险等隶属于金融综合服务。第二类是会计事务所，审计事务所。第三类是投资咨询服务。第四是园区管理类服务。园区管理类的这种业务也属于商务服务。所以商务服务是很宽泛的产业概念，包括四大类服务业在内。

现在商务服务最好的国家，一个美国，一个英国，摩根和高盛都是美国的公司，实际上它业态都属于商务服务。所以中国的商务服务业还有巨大的投资空间。

第三类，生产服务业。

生产服务是服务业的一个重要组成部分，同样也是一个非常宽泛的产业概念。举个例子，北京有一家公司为全国的钢厂服务，帮建包头这个钢厂调整一下工艺流程，实现节能环保。包头的钢厂在出口处加一种原料，或者在你冶炼的装备上喷上一层原料，让你延长设备使用寿命。这些服务业是生产服务业，直接为生产过程提供服务就是生产服务。

所以技术服务是生产服务的重要内容。再比如设计也属于生产服务，像服装设计，工业产品设计，建筑设计等等都属于生产服务，设计也是生产服务的一种模式。

第四类，精神服务业。

精神服务就是为人们精神生活提供服务的，人的享受实际上分两种，一个是物质享受，一个是精神享受。为物质享受服务的就是所谓的消费服务，为精神享受提供服务就是精神服务业。

精神服务也是个很宽泛的产业概念，包括影视、旅游、文化、出版等等都属于精神服务，同样具有巨大的投资空间，一部电影卖10几个亿也很正常。这个关键是要看准人们的精神需求，80、90后的兴奋点在哪里？能满足此类需求的话，一定会获得巨大的票房价值。

总体来讲，我们现在所讲的服务业是这四大类服务业，消费服务、商务服务、生产服务、精神服务，都会把它归结为现代服务业。

有人预测，这个产业将达36万亿以上。因此，要大力发展服务业，就这是未来中国支柱型产业第二个产业。

3关于现代制造业

现代制造业未来可能成为中国支柱型产业，未来，将可能上升成为我们国家支柱型产业。为什么呢？

制造业分两种，一个叫现代制造业，一个叫传统制造业。

传统制造业生产是私人产品，当前私人产品严重过剩，吃的穿的用的都过剩。而现代恰恰是公共产品短缺，所以在传统制造业不能服务支柱型产业的条件下，现代制造业就会上升成为支柱型产业。

那么如何发这个产业？目前提出五个要点。

第一是航空器与航天器制造。

航空器就是飞机，航天器就是卫星。为什么把飞机制造作为现在重点的原因？我们讲大飞机，现在波音每年产量的30%卖给我们，空客是28%卖给我们，我们如果不买他们的飞机，我们自己生产会节省70%的成本，很可惜你生产不出来。同时我们是通用飞机的需求大国。

第二是高铁装备制造。

以“复兴号”为里程碑，标志着中国高铁知识产权取得了重大突破。高铁装备制造我们成功了，未来市场需求巨大。

第三是核电装备制造。

华龙一号，一台机组就能卖300多亿。我们技术取得了重大突破，第三代核电装备和第四代核电装备我们都完成，现在不仅在国际上出口，到发展中国家，而且还要进军发达国家，未来市场需求巨大。

第四是特高压输变电装备制造。

当前，我们国家已经决定用特高压输电技术来改造我们的电网，过去还有争议，因为这个技术一旦使用的话，将成为全国统一电网，世界上没有统一电网，美国现在是以州为单位的电网系统。统一电网会不会有安全性问题？现在逐渐形成共识了，已经决定用它来改造我们电网，所以特高压输变电装备制造成为现代制造业的一个重点。

第五是现代军工制造。

一个是现代船舶制造。我国上升很快，乌克兰认为中国已经超越。另一个重点是航天器。人类社会进入远程制导的新时期，关键是航天，控制了航天就抢占了未来的制高点。

总体来看，目前判断中国结构调整，原来的支柱型产业逐渐将不再作为支柱型产业存在，新的支柱型产业将要起来，归纳就是三个产业方向：战略新兴产业、服务业、现代制造业。

未来这三个新的支柱型产业发展起来以后，将代替原有两大支柱型产业，继续推动中国经济高速增长。

一旦结构调整完成，中国经济在结构上将接近发达国家，我们什么东西都能生产出来，将接近或达到发达国家的水平。

这次谷底重生虽然压力很大，但是未来前途很光明，一旦完成之后，我们的经济结构将进入发达国家序列。

对我们来讲，这次谷底重生将不是一般性的重生，而是做更大的调整与颠覆，期待结构性调整对未来经济带来更大的提升。

2、转变经济增长方式

中国过去主要依靠劳动力、土地、货币等要素投放推动经济增长，这种要素投放的模式已经到头，不可持续了。

由要素投入向创新驱动转变，这是中国经济增长方式转变的方向。创新驱动有三个层次：

一是产品服务的创新；
二是商业模式的创新；
三是技术创新。

其中，最为重要的是技术创新，最难的也是技术创新。

创新基础由四个部分组成：

一是法律基础，对知识产权的保护；
二是财力基础。需要强大财力支持；
三是物质基础。没有现代化的实验室，不可能有创新。美国之所以能吸纳全世界人才，关键是有最好的实验室；
四是人才基础。核心是将人的聪明才智调动起来，人才制度起着决定性作用。

3、调整开放战略

过去我们的开放战略两句话：一是扩大出口，二是吸引外资。

实际上就是达全球化便车。全球化有两次，一次是1750到1950年，主导方是欧洲列强，西班牙、葡萄牙，他们推动全球化方式就是殖民地，以殖民方式推动全球化。事实上，只有一个国家没有被殖民，就是日本。

日本为什么没有被欧洲列强殖民？因为欧洲人到了日本发现，这个地方只有地震，什么资源都没有，吓跑了，所以没被殖民，其他国家都被殖民过。英国最近首次公布了火烧前的圆明园，全世界惊叹这是世界上最美丽的地方。

第一次全球化主要方式就是殖民，战争、暴力，引发了两次世界大战。二战结束标志着第一次全球化过去，美国认为是二战最主要的战胜国，所以美国主导了第二次全球化，特点就是国际贸易，国际贸易是第二次全球化特征，殖民地是第一次全球化特征。国际贸易成为推动全球化的主要方式。

中国在1978年也加入到全球化的浪潮，最后的结果现在人们发现，中国是全球化最大受益方，我们后半场才进来的，有很大优势，像打篮球一样，人家筋疲力竭我们上场。

中国是全球化最大受益方，美国是主导国，发现自己是最大的受损方。

美国现在连年国债，基础设施越来越陈旧，北美蓝领工人的工资20年没有加一块钱。大家看到全世界都开始反全球化，以美国为主。

我们判断第三次全球化，第三次全球化就是全球配制资源，不再是国际贸易。技术、资本在全球配制。

因为一旦转向全球配制资源的话，大家将会利益共享，中国现在到美国建玻璃厂，给美国出口玻璃的话，一定是美国受损。但是我们建玻璃厂怎么办呢，美国有税收了，就有就业了，我们有资本回报。

我们应对这一条，提到巨大决策是“一带一路”，“一带一路”等于在全球范围内重新配制经济发展空间，不是简单的、一般的问题。

我们在全球要配制自己经济发展空间，所以提出来“一带一路”，“一带一路”论坛刚刚开始欧美日抵触，但后来都来了。实际上未来中国发展将产生一个新的机遇和空间，等于在国际范围内，给中国重新找所谓生长的空间配制。

“一带一路”，标志着中国开始配制自己国际发展空间，因为我们现在是第二大经济主体，估计2030年成为实际第一大经济主体，你是世界第一大第二大，一定是全球资源，而不是中国简单的问题。

所以“一带一路”率先启动，中国2018年办第二次“一带一路”论坛，也就是我们整个国际增长空间的重要举措。

4、深化经济体制改革

明年是中国改革开放40年周年。我们今天的改革，必须面对现实，坚持问题导向，哪些问题最为尖锐就改革哪里。

一是产权保护问题有待进一步落实。

历经改革发展，人们都从无产者为有产者，这就是现实。大家都会担心财富安全问题，怎么让大家放心，保护产权的改革就非常必要。

去年出台了保护产权的决定，恰好碰到温州房产20年到期，大家都很着急。温州有批房子20年期限到了，国土资源部回复“两不两正常”。

“两不”是不用再申请延长期，不用再交所谓的土地出让金。

“两正常”是正常登记，正常交易。所以房产在70年到期以后还是你的，连土地出让金都不用交。因为温州事件代表了全国未来的方向，要保护产权，所以在保护产权方面可能会陆续出台一些办法。

虽然文件没有讲取消原罪的问题，但实际上就是既往不咎。所以，中共中央去年12月份推出《中共中央国务院关于保护产权的若干决定》。今年的两会推出民法总则，都是围绕保护个人财产做法律上的准备。过去没法可依，现在有法可依了。

二是提高信任度，加强简政放权的改革。

第一个向社会放权。把更多权利开放给民间组织，实现自我治理。第二个向市场放权。凡是市场能解决的问题，政府一律不管，交给市场去解决。

第三个向企业放权。凡是企业自己能完成的事，交给企业自己去完成。40年主要是推动市场化方向，市场化核心阶层是企业家。怎么保护和发扬企业家精神。民营企业则面临提升的问题，要引导民营企业家正确对待财富，成为财富的主人。企业家都有两个责任：一个是社会责任，包括为公众提供产品服务、为政府提供税收、为社会提供公益、为环境提供保护等四个方面；另一个是道义责任。

三是生态文明改革势在必行。

改革开放近40年，中国经济发展确实获得了巨大的成就，但整个环境遭到了巨大的破坏。生态文明改革刻不容缓。

企业要不断提升自身在环境和生态方面的标准，建立新竞争环境下的生态优势。在城市建设上，也将以智慧生态作为标准。比如雄安新区的建设就是自下而上，先规划地下所有资源，再做地上的城市建设。

四是深化国有企业改革。

国有企业改革不能一直在改革之中，走到今天应该有一个定论。其实已经知道核心问题在哪里。国有经济已经形成了庞大的利益群体。

改革不是个技术问题，而是有没有决心。最近从国务院国资委肖亚庆主任的多次表态来看，已经有了很多想法和措施，国有企业改革应该会有所推动。

作者：魏杰｜编辑：Jennie