2023年商业银行涉房类贷款准入与风险控制策略分析暨常见热点、疑难法律问题详解专题研修班

模块一：2023年商业银行涉房类贷款准入与风险控制策略

一、2023年房地产金融趋势研判：涉房贷款还是不是优质资产？

（一）从银行端看涉房贷款：贷款增速与贷款违约率

（二）从市场端看房地产市场：房地产在中国是重要支柱产业

（三）“断贷潮”与“提前还贷潮”的原因分析及应对

（四）房地产开发项目的资金分析--杠杆是怎么回事

（五）涉房贷款（按揭贷款、开发贷款、经营性抵押贷款）的风险揭示

（六）政策导向：解读《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》

（七）2022年监管处罚中涉及的房地产贷款处置案由分析

二、住房借款担保业务（按揭贷款）解析及流程风险控制

（一）全面理解按揭贷款业务

1. 个人住房（商业用房）担保借款业务的定义

2. 三个主体二个法律关系解析

3. 按揭贷款的担保关系设定

4. 按揭贷款的风险本质及简化流程所带来的风险

5. 购房优先权、工程款优先权、抵押优先权、按揭银行优先权的法律博弈

（二）房地产项目“烂尾”风险对按揭贷款的影响

1. 购房人解除商品房买卖合同导致的后果分析及风险控制建议

   （1）典型案例解析

   （2）关于借款合同是否解除、借款人对剩余贷款是否负有还款责任

   问题。

   （3）借款合同解除，借款人的还款责任虽不解除，具体应该承担什么的责任。

   （4）案件评析及风险控制措施

2. 断贷”风险与商品房买卖合同解除风险

   法律规定购房人有权解除商品房买卖合同的11种情形。

3. 借款合同因商品房买卖合同解除后剩余贷款的回收风险

（三）按揭贷款准入风险控制要点

1. 开发商准入的六个审查要点

2. 楼盘项目准入的十个审查要点

3. 假按揭的六个特征

（四）按揭贷款风险案例解析

1. 授信调查不真实

   （1）借款人首付款

   （2）还款能力

   （3）贷款用途等真实性调查不充分

2. 授信资料不真实

   授信资料中收入证明、首付款及支付凭证等不真实。

3. 授信调查风险识别与分析不到位

   （1）在授信调查过程中，未充分识别、揭示借款人或保证人在财务、非财务因素方面存在的重大或异常风险信息

   （2）未充分分析借款人贷款用途的合理性。

三、按揭贷款担保方式的选择及风险控制建议

（一）开发商的阶段性担保

1. 按揭贷款的最终风险缓释措施与阶段性担保的关系

2. 阶段性担保的应用与法律风险控制

（二）开发商保证金

1. 保证金风险控制的点和面

2. 保证金账户的设定

3. 保证金的处置

（三）预购商品房抵押预告登记

1. 抵押预告登记与阶段性担保的关系

2. 抵押预告登记与正式抵押登记

3. 从《民法典》角度解读抵押预告登记对按揭贷款业务的影响

四、房地产开发贷款风险控制及对按揭贷款的影响

（一）影响房地产项目“烂尾”的原因分析

1. 市场原因

2. 商业银行操作风险原因

（二）未落实资金封闭监管是“烂尾”的重要原因

1. 什么是封闭监管

2. 封闭监管不到位所导致的问题

3. 如何落实封闭监管

（三）违规的房地产开发贷款“助力”烂尾

• 监管检查案例1：向不符合办理流动资金贷款标准的房地产开发企业发放流动资金贷款；

• 监管检查案例2：为非项目开发主体办理房地产开发贷款；

• 监管检查案例3：违规准入间接用于支付土地出让金的贷款；

• 监管检查案例4：未收集土地费用缴纳证明文件。

• 监管检查案例5：未落实资金封闭监管

• 监管检查案例6：资本金使用不规范导致开发贷款风险加大

• 监管检查案例7：未按项目开发进度发放贷款

五、贷后管理与资产保全

（一）贷后管理存在的问题

1. 贷后检查不真实

2. 贷后检查、风险预警不及时

3. 对借款人还款来源监控不到位

4. 贷后检查不深入，对突出风险信息揭示不到位

（二）资产保全

1. “断贷”的保全与诉讼应对策略

2. 信用风险与舆情风险如何兼顾

3. 如何妥善处置假按揭

1. 以出让方式取得国有建设用地使用权抵押的法律风险；
2. 以划拨方式取得国有建设用地使用权抵押；
3. 以租赁方式取得国有建设用地使用权抵押；
4. 仅以土地使用权抵押，抵押权的效力是否及于抵押时已经完工的建筑物？
5. 仅以土地使用权抵押，抵押权的效力是否及于后续续建或新增的建筑物？
6. 闲置土地抵押被无偿收回的法律风险分析。

1. 在建工程抵押的一般规定；
2. 在建工程抵押的财产范围是否包括尚未建造的建筑物？
3. 工程竣工后未重新办理抵押登记，在建工程的抵押权仍继续存续？
4. 贷款银行以外的主体是否能够成为在建工程的抵押权人？
5. 在建工程抵押，银行出具同意预售函的法律后果？.

1. 工程款优先权相关法律问题分析
   （1）什么是工程款优先权（民法典807条、建设工程解释35条）
   （2）享有工程款优先权的权利主体是谁？实际是施工人或者分包人有权行使吗？
   （3）工程价款优先受偿权与抵押权，谁更利害？（建设工程解释36条）
   （4）工程款优先权的范围——逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等，是否有优先权？（建设工程解释第40条）
   （5）建设工程价款优先受偿权行使的期限（建设工程解释第41条）
   （6）发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的法律效力。（建设工程解释第42条）
   （7）装饰装修款有优先权吗？
2. 商品房消费者消费性购房优先权相关法律问题
   （1）何为商品房消费者消费性购房优先权？——原《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条解读。
   （2）消费性购房优先权与工程款优先权、抵押权谁更厉害？
   （3）应当优先保护的购房消费者的范围——《执行异议和复议规定》第29条、《九民纪要》第125条和126条等解读。
   （4）案外人执行异议程序介绍
   （5）企业买房人是否享有消费性购房优先权？
   （6）个人消费者购买写字楼是否享有消费性购房优先权？
   （7）个人购买商住两用房是否享有消费性购房优先权？
   （8）购买无预售许可证的房屋的购房人是否享有消费性购房优先权？
   （9）《执行异议和复议规定》第28条和29条的关系——不符合29条但符合28条的消费者是否享有消费性购房优先权？
   （10）以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的购房消费者，是否享有消费性购房优先权？
   （11）以房抵债的，是否应当优先得到保护？

1. 停贷潮问题的根源——商品房预售制度；
2. 按揭贷款法律关系分析；
3. 按揭贷款业务的常见风险；
4. 如何理解开发商提供的阶段性保证担保？银行怠于办理抵押登记，开发商能否免除阶段性保证担保责任？
5. 已经网签备案的房屋，房屋所有权属于开发商还是购房人？
6. 按揭贷款业务中，仅办理抵押权预告登记，银行是否享有优先受偿权?——《新担保制度解释》第52条解读。
7. 抵押预告登记满足《新担保制度解释》第52条解读的条件，但尚未办理正式抵押登记，开发商的阶段性保证责任能否免除？
8. 商品房预售资金监管由谁监管？
9. 银行未对资金进行监管，导致开发商挪用资金，预售资金未用于商品住房项目工程建设，银行是否需要承担责任？
10. 银行未履行监管职责，商品房购买人能否拒绝还贷？
11. 商业银行对购买房屋主体结构尚未封顶的住房的个人发放个人住房贷款是否合回规？

1. 房地产开发项目烂尾成因分析；
2. 多方利益主体博弈
   （1）房地产开发商；
   （2）工程施工方；
   （3）商品房消费者；
   （4）银行方（开发贷或按揭贷）；
   （5）民间借贷债权人；
   （6）其他方：政府、法院、职工等。
3. 房地产开发项目烂尾面临的几个问题：
   （1）无法按期交房危机；
   （2）民间借贷债权人危机；
   （3）拖欠工程款引发的危机；
   （4）房地产企业破产危机。
4. 如果开发商违约，买房人解除商品房买卖合同，按揭贷款合同是否一并解除？买房人的还款责任是否免除？按揭贷款法律风险分析。
5. 如果房地产项目停工，业主方是否有权单方停贷？——业主停贷潮引发的法律思考。
6. 业务方单方停贷，对征信会产生什么影响？
7. 行政权解决烂尾楼问题的局限性分析。
8. 工程款优先权及消费者优先权相关法律问题分析

1. 破产法律制度简介；
2. 破产的原因；
3. 破产的三大程序：破产清算、破产重整、破产和解。
4. 破产OR清算？——为什么说破产重整是治理烂尾楼项目的有利措施？
5. 破产清算、破产重整、破产和解三个程序的衔接及限制；
6. “府院联动”机制介绍；
7. 如何分析房地产开发企业是否具有重整价值分析？
   （1）需要了解楼盘的相关信息；
   （2）需要了解销售信息；
   （3）需要了解的其他信息。
8. 法院对重整计划的强制批准权介绍及对银行债权的影响；
9. 房地产企业破产后，为项目后续建设所借款项是否属于公益债权，能否优先于其他债权人优先受偿？
10. 管理人对开发商签订的商品房买卖合同是否享有单方解除权？
11. 房地产企业破产后，商品房消费者能否请求房地产开发企业履行过户义务？已经支付大部分房款的消费者呢？
12. 如果管理人配合过户，是否构成个别清偿？
13. 破产程序中，银行是否有权直接扣划开发商账户中的资金用来清偿债务？管理人是否有权追回？
14. 破产程序中，银行是否有权直接扣划开发商保证金账户中的保证金用来清偿债务？管理人是否有权追回？
15. 房地产开发且在预售期间进入破产程序，监管账户中的资金如何处理？
16. 房地产开发商进入破产程序，对债务人财产的相关保全措施是否需要解除？
17. 主债务人破产后，主债务停止计息的效力是否及于担保人？
18. 破产程序中，消费性购房优先权、工程款优先权、抵押担保债权、预告登记债权、税款、职工安置费，这几项债权的清偿顺序如何？
19. 破产程序中，工程款优先权、抵押债权是否必须经审判程序确定？
20. 房地产破产案件中，“以房抵债”的法律效力分析；
21. 重整投资人的招募遴选及投资协议的签订。
22. 扩大承债主体的常见路径。
    （1）公司人格否认；
    （2）执行未足额缴纳出资股东；
    （3）虚假出资股东责任；
    （4）追究清算义务人责任；
    （5）虚假清算责任；
    （6）一人有限责任公司财产混同；
    （7）股东抽逃出资责任。

1. 违法建筑物抵押的法律效力；
2. 公益设施抵押问题
   （1）公益设施的性质及范围；
   （2）学校医院公益设施抵押的效力？——新担保制度解释第6条解读；
3. 登记在夫妻一方名下房屋，一方未经配偶同意擅自将共有房屋抵押，法律效力如何？——《民法典》311条关于善意取得规定解读；
4. 房屋抵押前已经对外出售，买受人的物权期待权能对抗债权人吗？
5. 当抵押遇见租赁——如何理解《民法典》第405条中的“已出租并转移占有”？
6. 当抵押遇见居住权——《民法典》关于居住权的规定对信贷业务的影响；
7. 民法典关于带押转让的规定对银行信贷业务的影响——民法典406条。
8. 抵押权的效力是否及于孳息？
9. 房屋抵押权与房屋租金质权（应收账款质押）竞合时，谁更优先？
10. 顺位抵押法律问题
    （1）同一财产抵押给两个以上债权人，清偿顺序分析；
    （2）关于超额抵押问题；
    （3）顺位抵押的常见风险点分析。
11. 共同抵押法律问题
    （1）连带共同抵押、按份共同抵押、按序共同抵押；
    （2）同一债权，多个抵押物时登记部门的通常做法；
    （3）相关法律风险分析。
12. 房地一体原则
    （1）如何理解一并抵押？如何理解“建筑物占用范围内的建设用地使用权”？
    （2）仅办理土地使用权抵押，对于地上房屋是否一并抵押？已经建成但尚未完工的建筑物是否在抵押范围内？
    （3）房地分别抵押时如何处理？——《民法典》第397条和417条、《新担保制度解释》第51条解读。
    （4）房地一体原则在执行阶段的体现（5）典型案例分析
13. 借新还旧与展期中的抵押权？
    （1）借新还旧中，不注销为旧贷设立的担保物权，约定继续为新贷提供担保的效力？——登记流用制度解析；
    （2）存在顺位抵押或抵押物被查封时的借新还旧；
    （3）主合同展期，抵押登记是否需要重新办理？
    （4）抵押物被查封的债权能否办理展期？
    （5）展期未征得第三人抵押人同意的法律后果？
14. 抵押权实现中的法律问题；
15. 拍卖变卖中的法律问题；
    （1）拍卖流程；
    （2）对评估结果的异议处理；
    （3）什么情况下能够重新启动拍卖、变卖程序？
    （4）关于税费承担；
    （5）关于以房抵债中的常见法律问题；
    （6）关于强制腾房