“烂尾潮”及“停贷潮”视角下商业银行一手房按揭贷款业务经验反思与风险控制及常见法律问题分析与实务应对研修班！

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课程大纲

一、个人住房借款担保业务（按揭）解析及流程风险控制

（一）全面理解按揭贷款业务

1. 个人住房（商业用房）担保借款业务的定义

2. 按揭贷款的担保关系设定

3. 三个主体二个法律关系解析

4. 按揭贷款的风险本质及简化流程所带来的风险

5. 购房优先权、工程款优先权、抵押优先权、按揭银行优先权的法律博弈

（二）房地产项目“烂尾”风险对按揭贷款的影响

1. 购房人解除商品房买卖合同导致的后果分析及风险控制建议

   （1）典型案例解析

   （2）关于借款合同是否解除、借款人对剩余贷款是否负有还款责任问题。

   （3）借款合同解除，借款人的还款责任虽不解除，具体应该承担什么的责任。

   （4）案件评析及风险控制措施

2. “断贷”风险与商品房买卖合同解除风险

   法律规定购房人有权解除商品房买卖合同的11种情形。

3. 借款合同因商品房买卖合同解除后剩余贷款的回收风险

（三）开发商准入风险控制

1. 开发商准入的六个审查要点

2. 楼盘项目准入的十个审查要点

3. 假按揭的六个特征

二、按揭贷款风险案例解析

（一）授信调查不真实

问题表现：借款人首付款、还款能力、贷款用途等真实性调查不充分；贷前面谈面签记录不真实。

（二）授信资料不真实

问题表现：授信资料中收入证明、首付款及支付凭证等不真实。

（三）授信调查风险识别与分析不到位

问题表现：在授信调查过程中，未充分识别、揭示借款人或保证人在财务、非财务因素方面存在的重大或异常风险信息；未充分分析借款人贷款用途的合理性。

三、房地产开发贷款及封闭管理对按揭贷款的影响

（一）影响房地产项目“烂尾”的原因分析

1. 市场原因

2. 商业银行操作风险原因

（二）未落实资金封闭监管是“烂尾”的重要原因

1. 什么是封闭监管

2. 封闭监管不到位所导致的问题

3. 如何落实封闭监管

（三）房地开发贷款“助力”烂尾

监管检查案例1：向不符合办理流动资金贷款标准的房地产开发企业发放流动资金贷款；

监管检查案例2：为非项目开发主体办理房地产开发贷款；

监管检查案例3：违规准入间接用于支付土地出让金的贷款；

监管检查案例4：未收集土地费用缴纳证明文件。

监管检查案例5：未落实资金封闭监管

监管检查案例6：资本金使用不规范导致开发贷款风险加大

监管检查案例7：未按项目开发进度发放贷款

四、按揭贷款担保方式的选择及风险控制建议

（一）开发商的阶段性担保

1. 按揭贷款的最终风险缓释措施与阶段性担保的关系

2. 阶段性担保的应用与法律风险控制

（二）开发商保证金

1. 保证金风险控制的点和面

2. 保证金账户的设定

3. 保证金的处置

（三）预购商品房抵押预告登记

1. 抵押预告登记与阶段性担保的关系

2. 抵押预告登记与正式抵押登记

3. 从《民法典》角度解读抵押预告登记对按揭贷款业务的影响

五、贷后管理与资产保全

（一）贷后管理存在的问题

1. 贷后检查不真实

2. 贷后检查、风险预警不及时

3. 对借款人还款来源监控不到位

4. 贷后检查不深入，对突出风险信息揭示不到位

（二）资产保全

1. “断贷”的保全与诉讼应对策略

2. 信用风险与舆情风险如何兼顾

3. 如何妥善处置假按揭

模块二、开发商“烂尾潮”及业主“停贷潮”视角下商业银行按揭贷款业务常见法律风险分析及实务应对

一、先看三个新闻报道！

1. 全国楼市新动向：烂尾潮引发停贷潮，或将导致大规模银行坏账。

2. 全国停贷潮！全国上百个烂尾楼项目业主向银行“宣战”：不开工就不还贷！

3. 多地烂尾楼断供！银保监会回应“停贷”事件，将引导金融机构市场化参与风险处置。

二、按揭贷款业务及按揭法律关系介绍

1. 房地产开发流程简介；

2. 停贷潮问题的根源——商品房预售制度；

3. 按揭贷款法律关系分析；

4. 按揭贷款业务的常见风险；

5. 如何理解开发商提供的阶段性保证担保？

6. 已经网签备案的房屋，房屋所有权属于开发商还是购房人？

7. 按揭贷款业务中，仅办理抵押权预告登记，银行是否享有优先受偿权?——《新担保制度解释》第52条解读。

8. 抵押预告登记满足《新担保制度解释》第52条解读的条件，但尚未办理正式抵押登记，开发商的阶段性保证责任能否免除？

9. 按揭贷款业务中，借款人受疫情影响，还款能力出问题，能不能申请延期还款（相关政策解读）。

10. 商品房预售资金监管由谁监管？

11. 银行未对资金进行监管，导致开发商挪用资金，预售资金未用于商品住房项目工程建设，银行是否需要承担责任？

12. 银行未履行监管职责，商品房购买人能否拒绝还贷？

13. 商业银行对购买房屋主体结构尚未封顶的住房的个人发放个人住房贷款是否合规？

三、房地产项目烂尾风险及相关法律问题分析

1. 房地产开发项目烂尾成因分析；

2. 多方利益主体博弈

   （1）房地产开发商；

   （2）工程施工方；

   （3）商品房消费者；

   （4）银行方（开发贷或按揭贷）；

   （5）民间借贷债权人；

   （6）其他方：政府、法院、职工等。

3. 房地产开发项目烂尾面临的几个问题：

   （1）无法按期交房危机；

   （2）民间借贷债权人危机；

   （3）拖欠工程款引发的危机；

   （4）房地产企业破产危机。

4. 如果开发商违约，买房人解除商品房买卖合同，按揭贷款合同是否一并解除？买房人的还款责任是否免除？按揭贷款法律风险分析。

5. 如果房地产项目停工，业主方是否有权单方停贷？——业主停贷潮引发的法律思考。

6. 业务方单方停贷，对征信会产生什么影响？

7. 行政权解决烂尾楼问题的局限性分析。

8. 工程款优先权相关法律问题分析

   （1）什么是工程款优先权（民法典807条、建设工程解释35条）

   （2）享有工程款优先权的权利主体是谁？实际是施工人或者分包人有权行使吗？

   （3）工程价款优先受偿权与抵押权，谁更优先？（建设工程解释36条）

   （4）工程款优先权的范围——逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等，是否有优先权？（建设工程解释第40条）

   （5）建设工程价款优先受偿权行使的期限（建设工程解释第41条）

   （6）发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的法律效力。（建设工程解释第42条）

   （7）装饰装修款有优先权吗？

9. 商品房消费者消费性购房优先权相关法律问题

   （1）何为商品房消费者消费性购房优先权？——原《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条解读。

   （2）消费性购房优先权与工程款优先权、抵押权谁更厉害？

   （3）应当优先保护的购房消费者的范围——《执行异议和复议规定》第29条、《九民纪要》第125条和126条等解读。

   （4）案外人执行异议程序介绍

   （5）企业买房人是否享有消费性购房优先权？

   （6）个人消费者购买写字楼是否享有消费性购房优先权？

   （7）个人购买商住两用房是否享有消费性购房优先权？

   （8）购买无预售许可证的房屋的购房人是否享有消费性购房优先权？

   （9）《执行异议和复议规定》第28条和29条的关系——不符合29条但符合28条的消费者是否享有消费性购房优先权？

   （10）以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的购房消费者，是否享有消费性购房优先权？

   （11）以房抵债的，是否应当优先得到保护？

四、房地产开发企业破产中的常见法律问题

1. 破产法律制度简介；

2. 破产的原因；

3. 破产的三大程序：破产清算、破产重整、破产和解。

4. 破产程序总览；

5. 破产程序相关方；

6. 房地产开发企业破产相关方；

7. 谁有权启动破产程序？

8. 充分发挥破产重整案件信息网作用；

9. 破产案件的受理；

10. 破产案件的不予受理和撤回；

11. 关于破产撤销权；

12. 破产受理后债务人财产保全措施的处理

13. 受理后有关债务人诉讼的处理；

14. 破产OR清算？——为什么说破产重整是治理烂尾楼项目的有利措施？

15. 破产清算、破产重整、破产和解三个程序的衔接及限制；

16. “府院联动”机制介绍；

    （1）建立“府院联动”机制的必要性及法律依据；

    （2）政府在“府院联动”机制中的角色及职责；

    （3）法院在“府院联动”机制中的角色及职责；

17. 如何分析房地产开发企业是否具有重整价值分析？

    （1）需要了解楼盘的相关信息；

    （2）需要了解销售信息；

    （3）需要了解的其他信息。

18. 破产重整中管理人全面接管和债务人自行管理优劣势分析；

19. 法院对重整计划的强制批准权介绍及对银行债权的影响；

20. 重整计划监督期间的管理人报酬及诉讼管辖

21. 房地产企业破产后，为项目后续建设所借款项是否属于公益债权，能否优先于其他债权人优先受偿？

22. 管理人对开发商签订的商品房买卖合同是否享有单方解除权？

23. 房地产企业破产后，商品房消费者能否请求房地产开发企业履行过户义务？已经支付大部分房款的消费者呢？

24. 如果管理人配合过户，是否构成个别清偿？

25. 破产程序中，银行是否有权直接扣划开发商账户中的资金用来清偿债务？管理人是否有权追回？

26. 破产程序中，银行是否有权直接扣划开发商保证金账户中的保证金用来清偿债务？管理人是否有权追回？

27. 房地产开发且在预售期间进入破产程序，监管账户中的资金如何处理？

28. 房地产开发商进入破产程序，对债务人财产的相关保全措施是否需要解除？

29. 主债务人破产后，主债务停止计息的效力是否及于担保人？

30. 主债务人破产后，银行未及时申报债权的法律后果？

31. 破产重整中的债转股相关法律问题分析；

32. 破产程序中，消费性购房优先权、工程款优先权、抵押担保债权、预告登记债权、税款、职工安置费，这几项债权的清偿顺序如何？

33. 破产程序中，工程款优先权、抵押债权是否必须经审判程序确定？

34. 房地产破产案件中，“以房抵债”的法律效力分析；

35. 无法清算案件的审理与责任承担；

36. 重整投资人的招募遴选及投资协议的签订。

37. 附：能否要求项目公司的股东或实际控制人承担相应责任；

    扩大承债主体的常见路径。

    （1）公司人格否认；

    （2）执行未足额缴纳出资股东；

    （3）虚假出资股东责任；

    （4）追究清算义务人责任；

    （5）虚假清算责任；

    （6）一人有限责任公司财产混同；

    （7）股东抽逃出资责任。

五、总结

1. 商业银行应对“烂尾潮”和“停贷潮”的基本策略；

2. 需要做的6项准备工作；

3. 如何理解商业银行市场化参与风险处置?

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适合学员

开展一手房按揭贷款业务的金融机构的相关业务人员、风控人员、法务人员及信贷管理人员，既包括基层人员，也包括董事长、行长、部门负责人等中高层人员。