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如何识别虚假按揭贷款？

百家作者：信贷风险管理 2022-03-10 16:37:15

出品 | 信贷风险管理

作者 | 木莯

所谓“假按揭”是指不以真实的购买房屋为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。假按揭一般发生在建设资金不足的房地产商或者是项目有缺陷、销售不畅的楼盘中，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险转嫁给银行，对银行的危害很大。

假按揭特征

一是虚假性：不仅借款人购房行为或房屋是虚假的，而且向银行申请按揭贷款的申请资料一般也可能是编造的，每月还款一般都是开发商而非借款人本人。

二是隐蔽性：银行在受理贷款时或贷款初期，一般较难分辨贷款行为的真伪，往往在贷款出现批量违约时问题才会显现。

三是群发性：一旦开发商在资金出现问题，不能按月供款，则会出现大批量的违约。

四是集中性：虚假按揭贷款一般向银行申请按揭贷款的时间比较集中，多数都集中在一段时间内或楼盘的尾盘阶段，甚至也有同一天同时批量申请。

五是长期性：假按揭贷款期限一般都较长，部分假按揭贷款在开发商资金链断裂时才会暴露，故一般隐藏的时间较长。

“虚假按揭”的识别方法

（一）购房合同识别

虽然“假按揭”的构成要素与真实合同一样，但是由于“假按揭”的目的不是为了购房而是骗取银行信贷资金，所以，借款人不会像真实购房人一样注重购房合同的细节，其合同比较粗糙，相关规定不全面不细致，合同要素填写不全，对所按揭房屋的交房日期、周边环境、配套设施、交通状况以及所购房屋的价格、楼层、朝向、户型、质量、还款金额、贷款利率和期限、物业管理费用等详情不关心。其中最需要关注的是合同中标注的首付款金额及单价。一般假按揭的合同不会标注首付款，即使有，都是最低首付，且单价都偏高。

（二）在面签过程中识别

面签时，会遇到各种各样的借款申请人。一般情况下，如果借款人要求你根据贷款金额、期限帮他计算贷款利息，并且在贷款金额和期限上斤斤计较，如此较真的客户都是真实购买了房屋。如果借款人要求采用等额本金还款方式，那他一定是真实的购房客户，因为假按揭的目的就是最大限度套取银行资金。在面签过程中，还有一种财大气粗让我们不快的客户，却是真实的购房者。在客户经历质疑他的还款能力时，他会表现得不屑。总而言之，客户经理在面签时多观察一下，多问几句，就能做一个大致的判断。

（三）通过首付款识别

现在银行按揭贷款都要求客户提供首付款刷卡单或现金缴款单。如果开发商串通客户向银行申请假按揭，首付款刷卡单或现金缴款单从表面上看都是没有问题的。但是相应的银行流水或取款记录则能判断首付款的真假，如果首付款来源是客户资金的自然积累，则该笔贷款为真。如果首付款来自突然的一笔转账，则要追究交易对手是谁，转账的原因。在贷款审批过程中一定要把握好首付款的真实性，因为真实的购房人都交了可观的首期房款，就算出现经济困难无法按期还款，也会选择自己处置，不会轻易由银行来处理。

（四）电话回访识别

从签收客户资料到银行整理上报贷款资料，一般情况下，都需要花半个月以上的时间。此时如果打电话给客户询问他首付款是多少、通过什么方式交的首付款、贷款金额期限等，如果对这些问题客户一边回忆一边回答，则该笔贷款基本真实。如果给客户多打几次电话，根据客户的态度，则更能了解客户的情况。若是客户自己打电话过来询问贷款是否通过，提供的资料是否符合要求，对该笔贷款表现的十分关心，则该笔贷款基本没问题。因为对假按揭申请人来讲，他本来就存在信用问题，所以贷款的发放、征信的不良、银行的追债申请人都不会热切关注。

（五）楼盘要素识别

一般来说，“假按揭”楼盘都是销售状况不佳的楼盘或是“清仓处理品”。因此，这些楼盘大都存在市场定位不准、地理位置不好、户型设计不合理、工程造价偏高、配套设施不齐全等问题而形成“烂尾房”或滞销。

（六）抵押登记手续识别

近年来，政府加大了对房地产市场规范力度，开发商开发的项目一般大都在具有“四证”的情况下施工，所以按揭项目的楼盘一般可以办理个人住房贷款的抵押登记手续。同一楼盘的个人住房按揭贷款的借款人已经办理抵押贷款抵押登记的他项权利证，但是借款人和开发商以各种理由对集中一批借款人拖延办理房屋抵押他项权利证，开发商就可能存在假销售或重复销售的情况。