9月（济南）：金融机构支持乡村振兴最新政策解读、产品设计及营销、风控要点详解暨土地经营权抵押和活体畜禽抵押贷款法律实务专题研修班
公益直播 | 张觐刚：乡村振兴背景下新型农业主体的贷款营销与风险防控
背景：在授信审查审批中，一个完整的授信方案包括第一还款来源以及第二还款来源。其中：第一还款来源是企业正常还本付息的根本保障，密切关注企业的第一还款来源，在第一还款来源受到威胁时，及时补足和保全第二还款来源，切勿过度依赖抵质押的风险缓释作用，捡了芝麻对了西瓜。案例1：借款人AXX、抵押人BXX与某银行签订了《最高额抵押借款合同》，由BXX名下土地使用权及房产提供抵押担保。后因借款人AXX未能按期还款，银行向法院起诉要求执行抵押权。涉案抵押物为BXX与黄XX的夫妻共同财产，2013年4月23日BXX在办理本案抵押登记时提供的房产权证明确记载共有人为黄XX，黄XX于2011年去世，BXX在2013年办理抵押登记时提供了黄XX已去世的材料，因此，至2013年4月23日时，房屋的产权共有人应为黄XX的法定继承人。银行应当知道房屋的实际共有人已变更的事实，但并未要求BXX提供实际共有人同意抵押的材料，也未要求实际共有人在抵押担保上签字，而BXX在诉讼中称其作为共同共有人以共有财产设定抵押未经其他共有人同意，银行也没有证据证实其他共有人知道或者应当知道抵押而未提出异议的事实，故BXX的抵押行为属于擅自以共有财产设定抵押未经其他共有人同意之情形。本案中，涉案抵押物虽办理了抵押登记，但抵押登记仅仅是抵押权设立的法定条件，且应以抵押合同合法有效为前提，并非抵押合同效力状态的判断要件。综上，广西高院裁定银行与BXX签订的抵押合同无效，银行不享有权对该抵押物通过折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。在实际操作中，我们不仅要关注夫妻关系的共有人，还要特别关注如本案中的法定遗产继承共有人等特殊情况的共有人，对于设定此类抵押时，务必要求所有共同共有人共同签订相关抵押法律文件。案例启示：抵质押率是评估信贷资产第二还款来源有效性的重要指标，抵质押率的变化反映了押品缓释能力的状况，是实现押品动态管理的关键参考因素。案例2：XX授信客户因经营问题导致无力偿还A银行贷款（银团贷款），后进行贷款重组，该笔贷款重组时，本应办理抵押变更登记，但由于当地政府未有合理原因重划红线，将部分抵押物划为红线以外的违建，当地不动产登记中心不予办理抵押变更手续，要求拆除违建部分才予以办理。重组时共有部分抵押物由于上述原因无法办理抵押登记期限变更手续。（一）尽量避免单纯以机器设备、应收账款作为抵质押物。机器设备、应收账款在处置时，往往因更新换代、市场价值难以合理确定等因素，导致处置困难、价值大幅缩水，以往的不良贷款中，以机器设备、应收账款作为抵质押物均使我行遭受了较大损失。（二）审慎受理以专利权、非上市公司股权、商业用房、厂房等作为抵质押物。上述抵质押物虽然存在较为明确的价值评估标准，但是其因全国各地地方差异较大、上市流通受限，导致在处置时往往存在有价无市的局面，使我行债权遭受损失。（三）不能准确把握抵押物隐含的风险。本着完整独立、权属清晰、夯实贷时评估、易于变现的原则进行抵质押物选择。在对问题贷款进行风险加固时，应审慎受理价值难以确定、难以处置的资产，避免出现抵债等情况。同时，在进行贷后抵质押物价值重检时，除了关注抵质押物的市场价值外，更应关注抵质押物的快速变现价值，在抵质押物价值出现波动时及时进行预警。（四）评估方法选取上，建议评估机构采用两种以上评估方法进行交叉评估。在进行抵质押物贷前评估时，应以抵质押物市场价格为导向，不能仅对抵质押物的价值做出判断，还应结合法院拍卖价格、市场实际成交价格等因素，确定抵质押物的价格后，分析抵质押物价值和价格的偏离情况，对于偏离度较大的抵质押物，应当审慎受理或聘请两家以上评估公司，运用不同评估方法进行交叉评估。（五）在进行抵质押物处置估值时，要求评估公司按照与抵质押物贷时评估相同的评估方法进行评估，以确定抵质押物在相同评估方法下，因时间、市场变化等因素造成的价值变化；再要求评估公司按照快速变现法对抵质押物进行评估，确定快速变现价值，通过综合分析两个评估值的差额，合理确定抵质押物的价值。（六）应注意核对抵押物的红线范围，关注该区域是否属于重新规划范围，谨防红线办证范围与实际用地范围不符合的情况。关注公众号：拾黑（shiheibook）了解更多
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