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如何防范二手房信贷风险？

百家作者：信贷风险管理 2021-08-16 20:40:02

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出品 | 信贷风险管理

作者 | 张涛

近日，信贷审批中心受理了W支行上报的一笔个人二手房贷款业务，信贷审批人员按流程进行审查，发现该二手房贷款的售房人在办理离婚手续时，未明确房产归属，信贷审批中心认为所售房产的产权归属存在瑕疵，因此要求W支行补充调查，退回了该笔贷款。

案例经过

信贷审批中心在受理W支行上报的一笔个人二手房贷款，贷款金额为130万元。信贷审批人员认真对贷款资料进行了审核，贷款期限20年。申请人为某公司总经理，贷款成数和收入还贷比以及申请人家庭的住房套数等都符合文件要求。在审批人员审查资料时发现，客户于2008年3月离婚，提供的回迁房安置合同书2010年4月签订，W支行信贷经理认为拟售房产为离异后购置，但回迁合同书却写明安置人口为3人，包括其配偶及女儿，事实上售房人占有了其原配偶的利益，审批人认为在产权认定上有瑕疵，应征得其原配偶的同意，避免纠纷，经W支行补充调查，售房人与其原配偶都同意售房后，信贷审批中心成功审批通过了该笔贷款的申请。

案例分析

本案例的风险点在于交易房产中有拆迁安置产权，其成员应享有相同的权益，如夫妻离异应对房产进行明确分割，避免可能产生的纠纷，鉴于目前有关资产中的司法实践存在诸多分歧，因此该产权交易不具备可以完全控制风险的前提下发放贷款，将给我行的贷款带来风险。由于个人二手房贷款的担保方式为抵押，因此抵押物产权清晰极其重要。房产作为担保方式的贷款，交易房产的产权清晰是贷款安全的最低标准。二手住房房售房人是每一个个体家庭，产权的性质多种多样，因此售房人应拥有完全处置权

案例启示

（一）详细调查二手房交易的合法性，确保售房人对所售房产具有合法处置权。

个人二手房贷款是以所购房产的权利对房屋交易合同的完整性以及整笔贷款的合法性起到决定性作用。要做到从细节中发现潜在的风险，判断出贷款有可能出现的风险点，是每个信贷经理应具备的基本素质。

（二）加强法律学习，保障二手房贷款业务依法合规稳健发展。

随着个贷业务的持续发展，个人二手房贷款潜在风险不断增加，通过法律法规学习，做好风险防范和应对，是每一位金融业从业人员的责任和义务。通过法律法规的学习有利于提高从业人员法律合规意识，增加信贷经理风险识别和防范意识，把控和化解风险。对于业务中存在着的法律问题一定要向专业人员请教，避免因为法律上的瑕疵增加贷款的风险，将风险防控落到实处。

（三）加强风险责任意识，避免政策风险。

信贷经理在与申请人面签时，应尽可能的搜集客户的各种信息，特别是纸质资料以外的信息，注重核对贷款资料和与申请人面签工作，要坚持现场面谈，通过核对贷款申请资料，与申请人面签等工作更多了解申请人的实际情况和资信状况，为后面的审批工作提供可靠信息。同时，审批人也要充分利用电话核实，对申请人及关联人的信息进行补充确认，关键信息更应明确，不断完善核实技巧，积极做好审批工作，加强风险识别能力，降低贷款风险。保证个人信贷业务实现稳健发展。