最高院释义：不动产登记簿记载的内容与抵押合同约定的担保范围不一致的，应以登记簿为准！

法条回顾：

《民法典担保制度解释》第47条：不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、优先受偿的范围等事项。

《九民纪要》第58条：以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

问题背景

实践中，因为不动产登记簿的栏目设置问题，登记簿缺少“担保范围”一栏，只有“被担保主债权数额”一栏，导致当事人办理抵押登记时，且只能在该栏填写具体数字。这就造成抵押权人在主张抵押权时，被担保主债权数额与抵押担保范围不一致的困境。大部分法院会按照抵押合同约定的担保范围支持优先受偿范围。但少部分法院会根据登记的内容认定优先受偿权的范围。这就导致抵押权人优先受偿的范围仅包含本金，不包含利息、罚息等附属债权。此情况造成抵押权人不必要的损失。

过度性安排

针对上述情况，最高院于2019年9月11日发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》），该纪要虽不是司法解释，但对于统一裁判观点具有重要指导意义。依照该纪要第58条的规定，多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。

但是，最高院在5月底出版的《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》一书中认为（以下简称《理解与适用》，P417）:《九民纪要》的上述规定只是一种过渡性安排。

新规下变化

《民法典担保制度解释》于2021年1月1日实施，该解释第47条规定不动产登记簿记载的内容与抵押合同约定的范围不一致的，应以登记簿为准。如何理解该司法解释？不少读者认为：最高院不可能新出的司法解释与《九民纪要》相矛盾。登记簿在登记了担保范围时，抵押合同约定的担保范围与前者不一致的，才适用该解释。如果登记簿未登记担保范围的，仅是“被担保债权金额”，则仍应适用《九民纪要》第58条的规定，以抵押合同约定的范围为准。

最高院在《理解与适用》中对上述适用上的分歧进行了明确（P416）:根据《民法典》第 216 条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。具有公示公信力。在不动产登记簿就被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的情况下，为了保护可能存在的第三人的交易安全，应将抵押权人优先受偿的范围确定为登记簿记载的范围，而非担保合同约定的范围。

最高院陈述了三点理由：

理由一：不动产登记部门对抵押登记信息进行了完善。自然资源部2021年4月6日印发的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）第2条规定：“明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载;没有提出申请的，填写“/”。”

理由二：符合《民法典》第216条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”规定。该条规定的目的是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的交易秩序。登记作为公示方法具有公信力，如果后顺位抵押权人主张其系基于登记簿记载而设立抵押权的，法律应当保护此种信赖。

理由三：《民法典担保制度解释》第47条与《民法典》第 389 条的规定不存在矛盾。《民法典》第389案规定:“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”该条关于担保范围规定的规范意旨在于:担保范围原则上及于全部债权，但当事人可通过约定对其范围进行限缩。可见，该条仅着眼于抵押人与抵押权人的内部关系，并不包含合同约定与登记簿记载不一致时以合同约定为准的意思。

实践中应注意的问题

提示一：最高院通过对《民法典担保制度解释》第47条的解读，明确告知我们：当登记簿仅记载有被担保债权金额，缺少担保范围的记载时，不再适用《九民纪要》，而是根据新司法解释的规定处理，即以登记簿记载为准。

提示二：关于何时适用该解释的问题。按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》“旧的民事行为适用当时的法律，新的民事行为适用新的法律”原则，应该自2021年1月1日起，所从事的抵押登记业务适用新的司法解释。但笔者认为，自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》是在2021年4月6日印发的，从1月1日至4月6日期间的抵押登记设置中仍未有“担保范围”一栏，所以从4月6日之后的业务适用新的司法解释比较合理。

提示三：当事人约定的担保范围一定要在登记簿上予以登记。若不主动提出书面申请，可能被登记部门在担保范围一栏记载“/”。当实现担保物权时，可能面临仅支持本金优先受偿的被动局面。如何填写，参考自然资源部发布的附件图表，以1000万元本金为例：（表格插入下方）

提示四：如果不动产登记簿记载的优先受偿范围大于担保合同约定的优先受偿范围，则应当依据担保合同的约定来确定抵押权人优先受偿的范围（《理解与适用》，P421）。

提示五：正确区分不动产登记簿与不动产权属证明（俗称“他项权证”）的区别。最高院认为（《理解与适用》，P421）：不动产权属证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。如果已在登记簿上作了记载，就完成了公示，至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权属证书，以及发放权属证书的时间、方式等事实，均不能成为判断抵押权人的权利是否设立以及权利的范围的依据。

提示六：本文提示的抵押登记注意事项既适用于一般抵押担保，也是用于最高额抵押担保，均需在登记簿明确记载担保范围。

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