■ 来源 | 大胡子说房（ID：dahuzishuofang）作者：大胡子说房
2月25日，一向沉寂的地产股突然大涨，A股有近10只地产股涨停。主要原因是22城集中供地的消息，这里先不做探讨。这里要说的是一家房企，先是两天大涨，随后马上转头向下，一度跌停，这家房企就是华夏幸福。今年2月初，华夏幸福当家人王学文首次公开承认了自己的债务问题，当时公开有52亿的债务逾期，公司可动用资金仅有8亿。这个公开的数字还在继续滚雪球，本应该在2月28日到期支付的债券，再一次不能如期支付，截止目前，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计110.54亿元。华夏幸福表示已经在积极协调各方去解决当前问题，能不能解决先不重要，但态度是表了，只是无法阻止股价一路走滑坡。以“产业新城”模式玩转20年的华夏幸福到底遭遇了什么？为何突然塌陷，而背后又隐藏了一个怎样的风险？不要以为今天这篇文章和你没关系，如果你搞懂了华夏幸福的运营模式，你会发现很多人都深陷其中。
一般房企的商业模式是：贷款→拿地→建房→卖房收钱→拿更多地→收更多钱但华夏幸福的商业模式是与政府合作签约→拿核心城市周边便宜的地→做好长远规划→修建基础配套→招商引资培养产业→产业给政府贡献税收→从政府税收中分成→在产业新城中建房卖房→继续在别的地方复制产业新城模式看上去很复杂，其实不复杂，别人靠卖房子赚钱，华夏幸福只是多了一层，靠产业概念来卖房。如今这张主打产业新城的招牌，却成了最能割韭菜的镰刀。回看你们所在的城市，有多少是打着打造产业新城来割韭菜的？华夏幸福一路走来，主营业务就是“造城”，挑选的区域一般在环一线或者环二线城市，从2002年入住固安，到如今全面布局我国五大核心经济圈，这种模式华夏幸福玩了20年了。需求端是抓住大都市人的郊区别墅梦，供给端又抓住交通距离和行政边界差距带来的套利机会。靠着ZF请客，房企买单的模式，华夏替ZF承担了土地开发+产业发展两大任务，也由此获得了“偏爱”。因为和政府签订的ppp协议有排他性，华夏在园区拿地比任何房企都有绝对的优势，从拿地到规划、建设到运营都由华夏幸福一手操控，如果别的房企想插一脚，基本没戏，小房企资金耗不起，大房企运营时间耗不起。而且，凭借着和ZF的关系，华夏幸福根本不用像其他房企一样囤地，减轻了多少资金压力。再者，因为主打的是产城融合，所以ZF也会按照45%的比例落地投资额给到华夏幸福作为支付产业发展的服务费用。所以如果产业园的开发模式成功，后期还能不断享受产业发展带来的增值收入。又能卖房又能收取ZF的费用，同时还能靠投资产业赚取回报率，简直一箭三雕！靠着这样的优势，在京津冀都市圈，华夏幸福一度横行“产业新城”这块精分市场。听起来是不是很牛逼，确实，要是不考虑资金流的问题，还真能一直玩下去，可这种模式的痛点已经浮现。虽然可以便宜拿地，但前期也是需要垫付自己拿出钱来，后期开发运营，每一步都需要垫付资金，所以前期投入非常大。而且想赚ZF的钱，但确定能及时收到钱吗？2011-2018年，华夏幸福每年的应收款项都在逐年上升。这边要垫付，那边又不能及时收到ZF的服务费用，华夏幸福面对巨大的融资需求，早在2018年华夏幸福就因为环京楼市腰斩，就面临资金流难关。大厂房价从2016年最高3.5万跌到现在1.3万；
不仅是环京区域，其实整个河北基本处于一个下跌的状态。
在大环境如此艰难的情况下，华夏幸福很多项目基本是0入账，曾经风光一时的“河北王”如今困在北方楼市的塌陷中。在环京楼市最艰难的2018年，华夏幸福仅仅上半年企业短期借款+长期借款+应付债券共计914亿元，名副其实的高负债运转。如今整个北方楼市仍然不见起色，又有三道红线卡脖子，华夏幸福再一次面临债券到期偿付的问题，资金流再一次面临考验。目前根据天眼查中的天眼风险显示，华夏幸福已经被归为中风险，而此前一直的低风险模式，可见，华夏幸福的雷，可能一触即发。
听上去高大上，但本质上还是卖住宅楼，只是故事讲得更动听而已。当家人王文学曾经表示产业新城是华夏幸福的核心事业，是一项有情怀的事业，结果呢？在快速推进“产业新城”的模式下，华夏幸福遭遇一系列理由维权，口碑堪忧。涿州桃源新都孔雀城由于开发商无法兑现当初宣传的交通等配套而选择“断供”维权；大运河孔雀城在宣传期间进行虚假宣传，收房时楼间距由四期的25米缩减到10多米，花园、露台、绿化大幅缩水··
这样的维权事件就像滚雪球一样滚起来，香河孔雀城、永定河孔雀城、沈阳孔雀城、八达岭孔雀城以及廊坊孔雀城等等，无一不经历了维权。这就是他口中说的有情怀的事业，拿情怀讲故事来割韭菜？只能说开发商的骚操作真让人防不胜防，买房前说的一口好故事，抒发满腔的情怀，等交房的时候就翻脸无情。更让人耿耿于怀的是，是所谓的产业新城里根本没有产业！固安孔雀城所谓的孵化港一片空荡荡，所谓的航空产业园，只是挂了企业的牌子，根本没看到员工办公。空有产业园的壳子，卖的却是房子的勾当，现在的固安孔雀城目之所及的只有房子、房子、房子！直到现在还在建设令人绝望的房子！房子多，入住率却低得可怜，2012年交房的英国宫二期，是目前孔雀城入住率最高版块之一。交房八年，入住亮灯率只接近50%。而2018年底交房的剑桥郡，实际的入住亮灯率只有20%。更晚交房的版块，甚至连10%的入住率都无法达到。如今近百平方公里的固安孔雀城，就像是一个巨大的骗局，用虚幻的美好，掏空一个个家庭的钱包！除了固安的孔雀城，嘉善新西塘孔雀城也好不到哪儿去，规划宏伟、盘子大，总共50多期，约10万多套的房源仍然在不断开发中，但周边的配套基础配套仍在建设中，甚至人影都不见几个。最让人感到后怕的是，固安和嘉善孔雀城的今天，还在全国各大城市不断扩散。环长沙都市圈的湘潭雨湖产业园规划面积113平方公里
各个都是大盘，都是大手笔制作，这种无节制的欲望扩张，不是城市化，而是一场惨烈的城市塌陷！倚天屠龙记中张无忌的娘临死前曾说过，要小心漂亮的女人。楼市里，那些故事讲得再好的，就越可能是缤纷的泡沫。
确实，我们必须得承认，“产业新城”这个噱头太有吸引力了。产业代表了什么？它代表GDP、人口流入、高薪、购买力、税收····几乎每个城市都想做本地的工业园和新城，甚至全国的新城规划人口加起来就有34亿。但作为升斗小民的我们，却往往要警惕这些所谓的新城，尤其是标榜着的“产业新城”。确实过去在新城买房的，确实有人赚了，但时机不对、运气不对，现在去新城买房，结局也完全不一样了。1、产业新城，一定不能超过核心城市30公里以上，否则靠什么来承接所谓的产业外溢，靠什么吸引人口外溢？千万别被“环”字迷惑了双眼，投资产业的背后是投资这个城市，华夏幸福钻的空子，就是走“农村包围城市”道路，可环北京始终不是北京，环上海始终不是上海，环武汉始终不是武汉、环郑州始终不是郑州。其中武汉和郑州连自己家的兄弟都没扶起来，还有精力导产业给环线的表兄弟？为什么华夏幸福只去环一线或二线城市造城，因为便宜。你看看选择的城市，孝感、武陟、湘潭、新郑、邯郸···都是一些三四线城市，哪一个经济强劲？既不是环一线/二线的核心强区，也不是经济百强县，哪来的资金实力做好产业？产业新城，基本不会小，像华夏幸福打造的产业新城，基本是超级大盘，超百万平米的项目很多，盘子越大，消耗时间越长，风险越大。首先超大社区开发时间很长，资金压力很大，一旦断裂，后期开发难以为继。前期套牢的韭菜真的就套死了。哪怕新城搞起来，盘子大房子多，后期二手房流动新会减弱，成交周期就会拉长， 影响出手。去买新城，就像是一场赌博，既要赌这个城市的城运，也要赌开发商的能力和良心。真正的产业新城，孵化产业的时间绝不是3-5年，一定是8-10年甚至更长时间，而全国的大多数所谓的产业新城，只是为了把故事讲得更动听，好忽悠普通老百姓来买它的住宅而已！普通人如果跟着开发商去花10年赌一个可能根本搞不起来的“产业”，去赌一个城市的“城运”，资金基本打水漂。除了所谓的产业新城，现在还有很多创新型概念，比如科技小镇、创新小镇、养老小镇等等，基本都是挂羊头卖狗肉，靠着概念卖房子罢了。我曾去过碧桂园在惠州打造的潼湖科技小镇，定位世界级物联网产业集群地，2018年已经开园，如今3年过去了，房子起得很漂亮，但真的没什么产业，也没什么人。*本文内容不代表“CEO商业内参”观点，仅供读者理性讨论
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