作者：真叫卢俊
来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）先给大家放下原文，原文件可以去房管局官网、官微搜到总结起来，这两条需要重点关注，一个限售，一个限价：1 对于优先购房政策下购买的新房，在合同网签备案 5年后方可转让2 在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行 限价竞价很多人的直观感受，是不是新房买了五年后才能卖？先从这条政策开始说起“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。”
而是，认筹率高于130%的项目，你凭购房积分优先买的房，才会限售换句话来说，就是那些热门盘，如果不是这个范畴，用不到你来算积分的一手房，也不会有限售这个框架一般从预售到最后交房，都需要1-2年时间，产证下来还需要一段时间所以对于真正的业主来说，真正限售的时间，差不多2-3年但是，既然温和，为什么一定又要做呢，其实在文件内部，有一个可能性其实已经很直观的来告诉到你，未来一手房的价格可能会很低全称是“限价竞价”，目前关于未来“限价竞价”如何落地，只有这句
竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同大概的意思就是土地出让前，所有参与竞拍的房企大概都知道这块地未来可以卖多少钱，并且你也是认这个价格，并且承诺不会突破这个价格其实背后的含义就是不要有小心思以为可以熬出一个更高的价格，等多久也是那个价格
其实土拍限价这件事在其他城市也都有过出过，比如合肥当时合肥的具体做法是，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价如果上海也这么落地的话，那一块地的起拍价和最高限价是多少假设一块地A，周边二手房成交均价在5.5元/㎡，而周边3个新房项目的均价分别在6.9w元/㎡、7.3w元/㎡、6.1w元/㎡那地块A，楼板价起拍就在5.5w元/㎡，而它的最高限价6.8w/㎡这件事对于上海来说会有两个变化，第一就是开发节奏可能会更快，因为等换不来可能，不如早点卖
第二就是也确实可以控制地价，但是背后对于未来指导房价是多少成为一件非常考验能力的事情，一个区域的指导房价怎么变动，还是彻底不动，还是怎么弄，都会有不同的效果上个月20日下午3点左右，普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，最后以64.52亿元成功竞得该地块使用权溢价率36.15%，成交楼面地价84346元/平方米招商、保利、融创三家，竞价竞了311轮，最后由融创和厦门建发联合体拿下也就是，调控进行时，上海已经明确向市场传达了楼市态度，但是一个月之后，开发商就用实际行动表达了自己对楼市的预期约谈内容很简单，简单来说就是，上海有自己的限价机制，不要对一手房价有什么预期所以在最后一手房的所有环节整理来看你会看到，一手房的价格限制住了，摇号需要打分了，这其实就把整个售楼处的热给控制住了
起码在表面上给控制住了，高价高认筹被疯抢这种火爆字眼算是彻底的不可能出现了各位注意一件事情，控制热度，哪怕是控制表面上的热度这件事依然很重要不论去年上海楼市为什么热起来，但是导火线确实是在8-9月份一手市场的逆转直接把情绪传递给整个一二手市场，从而让楼市有点失控的感觉
所以一边限价一边摇号一边限售，在一手房市场的态度已经表达的很清楚了：就是一手就会便宜，但是一定倾斜给那些无房户家庭
无房户家庭买到一手就是赚到，但是不让你快速卖掉就是防止你套现投机倾斜给你的确实是福利，但是房住不炒是更重要的一件事情
大家最近可以留意下后续项目的一手房价格，可能很快就会有直观感受
当然藏在里面的还有一个政策同样不能够被忽略：加大供应“加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。”为什么，加大供应很重要，但是在哪里加大供应更加重要，因为上海的一手房相比较二手还是少的，所以一手这样的格局主要会在哪里落地也成为一个关键考量因素
这里就要提到昨天乔不丝提到的关于“加大五大新城土地供应”这件事如果我们可以理解目前一手成为某种福利倾斜给无房户家庭这个逻辑，那么结合这些一手未来的核心供应集中在五大新城，那么你就可以看到上海的态度第一，上海也需要用房产资源进行抢人，但是不可能用整个上海的房产资源，所以五大新城成为重要的战略释放地
加大供应，并且限价竞价，这意味着刚需上车门槛已经尽力为刚需降到最低而这无疑会对人才流入埋了最深的一次伏笔：就是用好价格来抢人再加上新城”居转户“年限由7年缩短为5年，以及落户专项加分政策的吸引这些调控，组合在一起，会很大程度增加未来五大新城的竞争力这里既是缓冲也是衔接，长三角一体化的战略在这个时候已经胜过上海单体了，这些地带成为上海这个大齿轮衔接环沪的中齿轮中间的小齿轮，成为资金、人口、战略的释放要地这是所有五大新城未来的最终归宿，也是这五个哪两个可以冒出的重要逻辑
第一，一手当然还是会热，只是说这种热通过打分排队的方式给疏解掉了，未来算自己的分数以及判断自己的分数到底能不能进入130%成为了非常考验能力的一件事情了
这件事难，所以各位一定要多看盘，只有多看盘你才会有感觉，实在不行一定要多看我们的内容
第一种叫反正我赚不到太多钱那我就赚点名气吧，做一些作品。第二种叫反正我赚不到太多钱那么我就快点卖吧，回笼点现金流
所以选开发商也很重要，要选那些好的开发商，什么是好的开发商，能够进我们真有好房的就是好的开发商，我们会进行评比打分，现在大家开始也要多看了二手市场未来会怎么样，今天我实在来不及写了，后面两天我会专题来解读，但是有一件事一定会发生：二手品质好房，二手次新房现在会很热
为什么，因为未来新房交房之后的次新房在一段时间内没办法流通某种程度上一手市场已经没有办法充分的表达出楼市的真实性了，我们要理解这种产品的特殊性，以及为什么此时此刻需要这样的特殊性，但是也需要对市场保持冷静的认知，冷静到可以看出什么是最真实的关注公众号：拾黑（shiheibook）了解更多
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