对于房地产开发贷款而言，还款来源的风险管理，关系此种贷款的安全性。就第一还款来源而言，商业银行需要重点关注房地产项目的销售回款监控。就第二还款来源而言，商业银行则需要关房地产项目的注押品管理。如果销售回款监控流于形式，第一还款来源把控较弱，或者押品管理失控，第二还款来源管理缺失，则房地产开发贷款项目容易出现不良。“稻草人”公司（以下简称“借款人”）成立于2013年，注册资金5000万元，主要经营房地产开发，因涉及诉讼，名下财产、账户被查封、冻结，公司停业。“橙子”银行于2017年12月26日为借款人核定30000万元授信总量，用于相关住宅项目建设，贷款期限2年。贷款发放后，借款人仅偿还贷款本金1.67亿元，尚有1.33亿元逾期未还。2020年6月6日进入不良。“橙子”银行相关工作人员在押品管理过程中忽视相关项目预售进展情况，对当地住建部门为借款人违规办理预售证的问题反映滞后，未按照“橙子”银行押品管理操作要求发起风险预警，押品权属风险以及脱押风险被进一步放大，最终导致借款人私自将“橙子”银行抵押物出售或抵顶债务，造成“橙子”银行抵押物部分脱押。“橙子”银行相关销售回款监控工作流于形式。根据“橙子”银行公司业务贷后管理标准作业流程的要求，客户经理不仅需对借款人回笼资金进行监控，审查和掌握借款人对“橙子”银行信贷资金的使用状况，而且还要根据账户资金流向特点，总结监控结论。但是在实际工作中，“橙子”银行客户经理只是对借款人流水进行简单记录，不能根据相关流向特点进行深入分析、发现风险并及时采取措施。主要反映在两个方面：一是借款人监管账户余额与每季度流入量一直低于《账户监管协议》约定的要求，封闭账户管理不到位风险暴露，第一还款来源管理缺失；二是由于“橙子”银行对销售回款监管不到位，无法验证销售资金回笼与销售进度的匹配情况，进而无法掌握相关房地产项目销售进度，导致借款人有机可乘，绕过“橙子”银行监管，私自处置“橙子”银行抵押物，最终导致“橙子”银行部分押品脱押。上述问题表面上反映出的是贷后管理工作不规范，实质上反映出相关工作人员风险意识薄弱，风险把控能力较差。该不良授信项目存在的另外一个问题是“橙子”银行押品管理混乱，对押品的抵押情况、权属情况疏于管理、缺乏跟进，未能及时发现借款人私自将“橙子”银行抵押物抵顶债务或出售的问题。究其根本原因，还是因为“橙子”银行未能按照先还款后释放的原则释放押品，无法掌握相关项目真实的销售情况，最终造成“橙子”银行抵押物悬空。该问题反映出“橙子”银行相关工作人员未能真正做到审慎、分步释放押品，对押品释放所产生的风险隐患认识不足，未能将相应销售回笼资金监管作为部分解押条件，按比例落实解押，第二还款来源管理缺失。企业的销售收入是还款的第一来源，对销售回款的监控不仅是一项常规的工作，而且也是客户经理了解客户、发现风险的重要手段。对销售回款监控流于形式是本案例中最突出的问题，同时这一问题也普遍存在于各银行。冰冻三尺非一日之寒，授信风险也不是突然间就形成的。因此，客户经理做实日常的资金监控，便显得十分重要。持续监控销售收入，将点滴的回款以及资金流向信息收集并串联起来形成完善的监控结论，从中发现潜在风险，及时采取防范措施。特别是对于房地产开发等固定资产贷款，更要严格监控其项目销售及资金回笼情况，在监管协议中明确监管要求，并实时验证销售进度与销售资金回笼的匹配情况，督促相关房企将销售资金回笼至银行账户，切实做到封闭管理。另外，对于借款人在授信期间不配合银行相关贷后工作的，应考虑在必要时采取增信、压降等措施，防范第一还款来源不足对银行授信的影响。在房地产开发贷款押品管理过程中，银行应首先关注相关项目的预售情况。根据银行要求，相关住建部门办理预售证时应以银行出具的同意函为前提，因此银行常常有恃无恐，没有跟进相关项目的预售进展。但是在实际操作过程中，相关政府部门违规操作的潜在风险切实存在，银行应高度重视相关风险，及时跟进预售情况，防范银行押品在建工程抵押转房地产抵押空档期出现抵押落空风险。另外，在房地产开发贷款押品释放过程中，经常存在押品超量释放、提前释放、违规释放、衔接不严等问题，容易形成较大的风险隐患。因此，银行在释放押品时一定要严格遵循先还款后释放的原则，以借款人归还贷款为前提，按比例依次落实逐套、逐栋释放押品。并且在押品部分释放后，不仅要核实剩余抵押物中的抵押土地与抵押在建工程是否对应，还要重新测算剩余抵押房地产的价值及抵押率，切实保障银行授信的第二还款来源。同时，还要严格执行批复抵押率原则，即贷款偿还额应高于对应释放押品权利价值，特别是在部分押品释放后，授信余额与所剩余的抵押品评估价值应低于贷款批复抵押率，防范在押品释放过程因违规操作导致脱押风险。关注公众号：拾黑（shiheibook）了解更多
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