微众银行援手租客，但长租公寓平台仍需自审

2020年1月17日晚间，蛋壳成功登陆纽约证券交易所，成为国内第二家上市的长租公寓。从诞生到上市，蛋壳一共用了5年，可惜，上市尚未满1年，蛋壳却陷入资金链断裂危的危机之中，昔日热闹的长租公寓行业也因今年密集的“爆雷声”站上了舆论的风口浪尖。

“应运而生”的长租公寓

六七年前，长租公寓“应运而生”。

一方面，在城市化不断深化的背景下，越来越多的年轻人往大城市流动。大城市的房价高企，租房无疑是更多年轻人的第一选择，这使得住房租赁市场存在万亿级的规模空间。

另一方面，传统的租房租赁市场，一直存在“质量参差不齐”、“租后服务欠缺”、“信息不透明”甚至“黑中介”的弊端，这导致住房租赁市场供需两端长期存在不平衡现象。

市场需求的空前饥渴，便催生出了住房租赁市场的模式创新——长租公寓。

相较于传统租房模式，长租公寓模式具有显著的优势：

一是更加透明详细的住房信息介绍；二是更为标准化和舒适的居住环境；三是更长的租期可以帮助租客降低租房成本。

巧合的是，2016年12月中央经济工作会议正式定调“房住不炒”，并提出了“租购并举”的住房制度。有了政策利好的助推，长租公寓市场更是快速发展，短短几年间便涌现出了数个长租公寓平台。 

“陷入困境”的长租公寓平台

新兴行业发展初期，难免显露问题。

名义上长租公寓是“新兴行业”，但身在其中的不少长租公寓平台并未探索出新的“盈利模式”，还是以“赚取租金差价”为主要盈利来源。

具体来说，长租公寓平台要通过与“大房东”谈判来获得更好的租期和房源，并预付房费给大房东，而后再另外投入大量成本对房间进行改造升级，还需承担公寓的运营费和服务费，如宣传、维修、保洁、人工等，直到公寓获得租客后才能回收成本，而这个成本回收期通常需要2-3年的时间。

如此重的资产模式和长的回报周期，很考验平台的运营能力。如果运营能力不佳，现金流便会十分吃紧。

今年上半年疫情突发，长租公寓行业的住房空置率上升，平台营收急剧下降，但预付房源租金、员工薪资、保洁费用等运营成本仍在，这导致不少原本现金流吃紧的长租公寓平台直接资金链断裂，陷入危机。

蛋壳公寓，正是因现金流吃紧最终倒在疫情下的其中一例。

微众银行援手租客，但长租公寓平台仍需自审

“租金贷”是在“普惠金融”的背景下应租客需求而进入长租公寓行业的。

住房租赁市场长期以来的“押一付三”模式使得不少刚进入社会的年轻人难以承担。通过“租金贷”，租客可与金融平台签订租金贷款合同，由金融平台一次性将租金支付给长租公寓平台，平台再支付给房东，而后租客再按月还款给金融平台。

这种模式从金融逻辑上来讲是没有问题的，正如商业住房贷款一样，购房者办妥贷款手续，银行会将房款一次性支付给开发商，购房者再按月还款给银行。

问题出在长租公寓平台方对租金的使用环节。部分提前拿到租客合同期所有房租的平台方，因现金流吃紧，并没有将房租一次性支付给房东，而是按月支付，截流下来的资金又被投入到新的跑马圈地之中，完全曲解了租金贷原本的意义和价值。

风险爆发后，“租金贷”三角困局也就产生了——金融平台发放了贷款，租客支付了租金并承担还款责任，房东却以没收到房费为由要求租客搬离。这三者，都成了长租公寓平台爆雷的受害者。

蛋壳事件发生后，争议最大的正是“租金贷”三角困局。

正当租客、房东和蛋壳之间僵持不下的时候，微众银行很快提供了一系列协助化解危机的意外举措。

先是在12月2日，微众银行承诺“对蛋壳公寓租金贷用户剩余贷款本金给予免息延期，在2023年12月31日前不扣款、不计息，也不上报征信。”

12月4日，微众银行再度发布新公告，蛋壳公寓租金贷客户退租后，可与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金用于抵偿在微众银行的贷款，租客不用继续还贷款。

由此一来，“租金贷”租客便卸下了“还贷”的重担。

根据统计，截至2020年12月1日，微众银行尚有16.18万客户租住在蛋壳公寓，对应的便是16.18万份高度分散的债权，而发出上述公告后，分散的债权变得高度集中，微众银行面对的将是巨额坏账风险，后续也将和其它蛋壳供应商一样向蛋壳公寓“追债”，这无疑希望渺茫。

如何评价微众银行的这番举措？

无端被卷入蛋壳事件，却还是以极大的诚恳和善意来协助租客渡过难关，只能说，在企业私利与公众利益之间，微众银行再次选择了后者，承担了一家企业该承担的社会责任。

这对目前正经受寒冬的长租公寓行业和租客来说，无疑是一股暖心的力量。

值得注意的是，有关部门和基层管理也对蛋壳事件高度关注并积极协调化解风险。

南京宣布为蛋壳租户提供第一批免费过渡房源；上海房管局表示已约谈企业，要求企业妥善处理矛盾纠纷；不久前，深圳市住房和建设局也发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》......

这种“政府引导，企业合力”的综合化解模式，确实解了蛋壳租客的燃眉之急，也为以后类似的社会问题提供了一个综合解决的思路。

但是，如何打开营收渠道、改善平台运营能力、监督平台正确使用信贷资金等，依然是长租公寓行业未来健康发展嗜待解决的问题。

今年9月，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范，并拟将长租公寓“租金贷”纳入监管范畴，支持直辖市、设区的市级政府建立住房租赁资金监管制度。

相信《住房租赁条例》正式出台后，将促进住房租赁市场的健康发展，也能推动金融更好地服务于住房租赁市场。

而对曾经站上风口的长租公寓行业来说，2020年不但是行业剧烈洗牌的开始，也是行业的一道分水岭：

自此之后，长租公寓平台野蛮生长的时代结束了，如何合法合规地提高运营能力增收，真正服务好消费者，是平台们进行自我审视的首要环节。

关注公众号：拾黑（shiheibook）了解更多

[广告]赞助链接：

四季很好，只要有你，文娱排行榜：https://www.yaopaiming.com/
让资讯触达的更精准有趣：https://www.0xu.cn/