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“蛋壳”碎了找谁赔？

百家作者：广东共青团 2020-11-28 15:48:09

来源：CGTN、瞭望智库、央视网，广东共青团综合整理

房子租出去了，房东却收不到租金；房客被轰走，贷款却依然要还。

近日来，与蛋壳公寓合作的房东与房客都陷入了危机。

受疫情影响，一些长租公寓因为资金链断裂“爆雷”，蛋壳公寓名列其中。

这个在线平台隶属于在纽约上市的凤凰树控股有限公司，标榜通过合住空间为大都市的年轻人提供“负担得起的”住房。房东将房子委托给蛋壳，由蛋壳装修并添置家具后出租给租户。

然而，自今年9月以来，北京、上海和杭州等多地陆续有房东曝出蛋壳拖欠租金。

被拖欠租金的房东想要解除合约，收回房子重新出租，但付了房租的租客并不愿意离开。于是，部分房东采取了切断水电供应或换锁等手段逼迫租客搬离，矛盾进一步升级。

房东与租客的窘境受到了舆论的关注，截至今天中午，话题#蛋壳公寓#在微博上的相关帖文已经超过24.4万条，浏览量超过6.7亿次。

蛋壳公寓的官方微博账号于11月16日发文称:“我们没有破产，我们也不会逃跑。”

目前记者无法联系到该公司获取进一步的信息。

因“盛”而“衰”？

蛋壳公寓的经营困局让不少人开始质疑蛋壳基于信贷手段的激进扩张政策。

类似蛋壳这样的租赁平台通常会将有几间卧室的普通公寓分割成小单元，用于合住，这样的房源对于年轻客户，尤其是应届毕业生来说更加经济实惠。

相较于竞争对手，蛋壳的价位更加低廉。但蛋壳的优惠和折扣都附带着风险——租客需要缴纳半年或者一年的房租来获得相对优惠的租房价格，而如果租客无力一次性支付，则可以选择公寓提供的金融机构进行分期支付，也就是贷款，然后再分期还清。

“我不知道会涉及到消费贷款，”租户小张透露，“是在我签了租赁合同之后，工作人员才让我再签一份消费贷款合同。”

目前小张已经被房东赶走，换了一个住所，但她面临着一个艰难的决定——是否继续还贷以保持一个完美的信用记录。

16日下午，与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行在其官方微博发布公告称，根据租户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》，租户和业主已形成租赁关系，并已预付租金，享有合法居住权。建议租户在已付租期间继续居住，保障租户的权益。如果客户合法权益受到侵害(如强制清退、断水、断电等情况)，建议通过法律途径维护正当权益。

针对已被迫搬离的租户，微众银行建议，登录“微众银行租住消费贷款”公众号，回复“信息登记”。微众银行将尽快核实确认，协助解决租赁纠纷，就贷款事宜做出适当安排，尽量保护租户利益。至少在2021年3月31号前，租户征信将不受影响。

而蛋壳公寓招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款占公司租金收入约80%，2017年和2018年这一比例分别约为90%和88%。

凭借巨额资金，蛋壳公寓在五年内迅速从北京扩展到国内的13个城市。根据该公司提交的文件，其运营的公寓单元数量从公司成立那年的2434套，跃升到2020年初的415459套。

但不断上升的营收并不足以缓冲其激进扩张造成的财务损失。

该公司报告显示，蛋壳公寓在今年第一季度净亏损人民币12.344亿元(约合1.743亿美元)，而2019年同期的亏损为8.162亿元。

目前，北京市住建委已经针对蛋壳公寓成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。受北京市相关部门邀约，多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。

11月以来，深圳、武汉、西安、重庆等地相继发文规范租赁市场。11月25日，深圳市住建局发布关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知，《通知》明确，物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

租客合法权益受法律保护

房东可依法起诉平台

中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授表示，要解决房东、租客和长租公寓平台之间的三角法律纠纷，要运用法律思维和法治方式。对于那些已经和平台签署了有效合法的租赁合同、如期交纳了租金、不知道平台没有把欠缴的租金交给房东的租客，他们的权利一定要受到法律的严格保护。

专家指出，租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错，房东应与租客协商如何减少损失。如果强行驱赶租客引发诉讼，将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多的赔偿。

刘俊海表示，如果房东跟租客直接建立租赁合同，平台是中介人的角色，房东不能无故驱赶租客。如果房东把房子交给平台，由平台跟租客直接签订租赁合同，原则上房东也不能驱赶租客。

在这个三角法律关系中，房东也是受害者，房子交给平台去经营，却不能如期收到房租，难道不能换个租户？自己的房子做不了主吗？专家强调，房东应该告平台，而不是去与同是受害者的租户发生冲突。

刘俊海表示，如果平台违约，房东作为受害方，有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任。如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地，甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段，房东有权按照破产法的规定去申报债权，在破产财产当中打折受偿。

刘俊海认为，蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题，积极履行法律义务。从目前的情况来看，平台表示没有宣告破产，也没有请求进入破产，甚至称总公司状态还不错。那么平台企业对于房东和租客的权利，都要100%全单照收，该承担的违约责任要承担，该履行的合同义务要及时履行，只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则，市场有眼睛，法律有牙齿。

延伸阅读

近期，长租公寓频频“爆雷”。据广州市房地产租赁协会统计，今年以来“爆雷”的长租公寓达26家，仅刚刚过去的8月，全国就有15家公寓倒闭。

8月20日，长租公寓公司杭州鼎家宣布停止运营，鼎家方面宣称因经营不善导致资金断裂。很多房东称没收到租金，租客房租变贷款，此次约有4000户租客受损，涉及的网贷平台也有6家。

8月23日，上海寓团发布公告称，宣布接盘鼎家旗下资产，但不接盘债务和纠纷。

1.业主与寓团公司在原合同上续签2年，寓团公司将一次性补偿50%-100%月租金；

2. 一次性补偿150%-200%月租金，并将原合同续签3-5年。

2020年，长租公寓业内两家头部上市公司青客和蛋壳也相继爆出资金问题。

尤其是受到今年疫情影响，很多长租公寓企业的资金回笼压力较大。

长租公寓的本质是？

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营。

分散式主要从租赁中介业务延展而来，也就是我们俗称的“二房东”。

市场上的长租公寓比较常见于“二房东”。

什么是高收低租？

Q：什么是高收低租？

A：就是用高于市场的价格，去收房东的房子，再低价租给房客。

可能有网友会问，这样做不会亏本吗？

长租公寓的核心就是长租，租户要长时间租房，并且租金一次性结清，而给房东的钱则是一个月结一次。

长租公寓提前收到的从租户那里筹集的“资金池”，都有可能被公司再利用，再投资。

然而，目前，热点城市的“散租”回报率只有2%~3%，而长租公寓还要将装修、管理等成本搭进去，自然很难赚钱。

这种套路，拆东墙，补西墙，商业模式薄弱。

房东和租客的难题

一般印象中，房东都是比较强势的一方。

但房东与长租公寓平台是有合同的，很多房东表示，长租公寓平台要求房东降房租，否则就解约。

中介卷款跑路，房东从中介方收不回钱，租客表示租金已经交给中介，租客和房东也会产生纠纷，房东的房子能不能顺利出租也是一个问题。

还有些房子的房东还在还房贷，长租公寓跑路，银行的贷款对房东也是压力。

长租公寓的租客一般都是年轻人，很多都是大学生或是刚走入社会的年轻人。

他们的经济基础和收入有限，签订的又是长期合同。对年轻人来说，几万块的租金压力还是比较大的。

长租公寓的未来在哪？

租赁模式的初心，或许是好的。

一来，租房可以一定程度上缓解房地产的供需失衡矛盾。二来，可以整合租房市场的乱象，形成规模化的租房体系，优惠的房租也可以为初入社会的年轻人省下一些租房的开支。

但2018年起，一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房，再降价出租，敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。

而现实是，一方面，房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降，另一方面，“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。甚至有些长租公寓企业盲目扩张，只想赚快钱，根本就没有进行有效风险控制，使得今年的长租公寓爆雷，也亟需全面革新。

今年9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。其中提到要加强监管租金、押金使用等经营情况。在租金收取与管理中存在“高进低出、长收短付”违规经营行为的企业，将被列入经营异常名录。实践中，一些地方要求把长租公寓租金存入监管账户，这些探索对于长租企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题有望得到治理。

来源：CGTN、瞭望智库、央视网

编辑：斐