来源：地产锐观察
9月14日，在国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在记者问答环节，阐述了重点房地产企业资金监测和融资管理规则的制定背景。虽然仍未明说「重点房地产企业资金监测和融资管理规则」就是市场流传的“三道红线”及“四档管理”，但地产圈和金融圈已就此形成共识。
潘功胜首先就对金融控股公司的新政（《准入决定》和《金控办法》）出台背景进行了解释，这是这次国务院政策例行吹风会的主要内容。（详见左下角“阅读原文”跳转）在随后的问答环节，新京报记者问到关于房企资金监管和融资管理规则的最新进展，潘功胜进行了积极的回应。潘功胜表示，在党的十九大之后，中央明确了“房子是用来住的，不是用来炒的，不将房地产作为短期刺激经济的手段”这样的一个房地产市场管理的基本方针政策。在这个问题上，中央始终保持战略定力，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持了房地产调控政策的连续性和稳定性。从这几年的政策执行情况看，特征是非常鲜明的。当前，我国房地产市场运行总体平稳，疫情的影响逐步消退，销售在快速恢复，开发投资在加快复苏，整个房价总体平稳。关于房企资金监管和融资管理规则，前后差不多酝酿了将近两年的时间。前期广泛征求意见，在与房地产业界、金融业界进行广泛沟通的基础上，人民银行和住建部会同相关部门形成了对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。这个制度建设的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。从微观的层面来说，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。实际上，从去年以来，部分房地产企业已经开始对自身的经营策略和财务结构进行优化。在这个规则制定过程中，我也充分考虑企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。（市场流传要求12家座谈房企9月底前上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何做到“三道红线”全面达标）从整体上看，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极。下一步，央行将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
资料来源：地产锐观察根据公开资料整理
目前，关于房企会如何应对“三道红线”监管新政的看法，业内认为主要有以下几方面。剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款）/（总资产-预收款）华创证券认为，多数房企的合同负债、预收账款等销售相关的经营性负债占总负债比例较低、有息负债占比过高，存在存货周转偏慢、债务负担较重等问题。要降低这一指标，要求房企增强销售力度，加快存货周转速度，扩大预收款项规模。可以看到，对政策反映最为敏感、行动最为迅捷的恒大，全国七折已经横空出世。华创证券同时预测，房企捂盘惜售的行为将受到打击。这一点从9月14日成都出台的15条新政中可窥见端倪。“成都新15条”明确加大对已供未开发土地的促建力度，严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为。注：合并权益指合并报表的总权益，包括永续债与少数股东权益。净负债率是指货币资金未覆盖的债务部分占总权益的比例，反映企业权益资金对偿债的保障程度。华创证券认为，这一指标的降低有赖于有息负债的压降，或者权益端规模的扩张。但短期内债务化解的难度比较高，房企或更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，这意味着房企联营、合营的事件可能增多。同时也意味着明股实债的风险可能上升。可见的案例是，2020年9月，阳光城引入战投泰康人寿及泰康养老。亿翰智库同时认为，要降低这一指标，房企分拆优质资产上市（比如物业）也是选项之一。因为和母公司并表，上市后能增加权益，可变相降低母公司杠杆率。也有业内人士认为，上市房企可以通过发永续债、优先股等实际为债务性的权益工具来进行融资。但据业内消息，监管已同步暂停房企永续债的发行，避免钻空子。还有人建议，房企可以用经营性负债代替金融负债，如应付款非标转标（有房企已先行），来降低有息负债规模；还可以探索总包方带资进场、委托代建等模式，补充股东权益，减少并表有息债务。华创证券认为，要提高这一指标，要求房企提升资金回收效率，压缩回款周期，保证经营性现金流的充沛。未来房企对长期债务资金的依赖度有可能会提高，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。亿翰智库同时认为，部分房企在投资上会越发谨慎，量入为出，投资门槛提升，可能会提升成本相对较低的收并购拿地的比例。也有业内人士认为，房企还可能会偏向采用商业或产业勾地，或者发力城市更新和旧改项目，来降低取地成本。但是这类项目属于低周转类，经济价值和潜在风险需要重新审视。此外，关于净负债率和现金短债比，这两个指标与现金余额高度相关，有业内人士表示，季末现金余额管理是破解这两个指标的重中之重，可以通过财技实现。百万读者都在读
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