年轻人,尽量不要买这三家开发商的房子!

百家 作者:商界智慧 2020-09-05 13:47:23


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封面图源:图虫创意

原创:大白

来源:米宅(ID:MizhaiPlus)

1


前天,恒大集团董事局夏副主席说恒大100平米的房子,3成首付,月供才2900元/㎡,绝大多数的大学生都买得起。



如果这是真的,那就说明恒大绝大多数的房子或许都不太值得买。


按照100㎡、3成首付,月供2900推算,也就是单价7000元/㎡的房子。


放眼今天的全中国,什么地方的房子是单价7000呢?


是一线的房子吗?绝无可能!


是二线的房子吗?有可能,二线远郊非限购区或许有。


一般这样的项目会有三个特点:
1、距离主城30-50分钟的车程;

2、中介佣金非常高;

3、项目周边就是大农村,但项目修建的很像欧美小镇,周边除了没有配套和人气,其它的都有。


对于远郊项目我们常说的一句话是,没有涨幅,没有流动性,不能住不能租,一坑坑十年,十年不解套,远郊的都是垃圾。


除此之外,广大的三四线城市还有大把单价7000的房子。


注意!和恒大有同样拿地喜好的,大学生买得起的还有碧桂园和中梁控股——


虽然买得起,但,建议年轻的大学生,尽量不要买这些单价7000的房子。

2


“买房,除非自住,请远离三四线!”这句话已经烂大街了,可是三四线的人很不爱听。


为啥呢?


会有一些三四线的朋友献身说法,“我就是在某三线城市买的房子,涨幅并不比一二线差。”


比如最近洛阳的朋友会说,洛阳房价涨幅吊打郑州。



郑州的朋友们很无奈。


郑州上一轮行情是从2016年初开始,基本2016年底这轮涨幅结束,随后进入漫长的盘整期,郑州本轮均涨幅只有54%;而洛阳是2017年开始上涨,随后是连续3年的上涨,洛阳本轮均涨幅是83%,直到现在洛阳的仍在上涨,新房供不应求。


再来看郑州,郑州在经过3年半的横盘阴跌,从4月开始特价不断。刚到8月,主城区就已经开始降价跑量了,四环内绿地某项目居然跌回9900元/平米。

这样看来,洛阳确实吊打郑州。

那么,在过去三年买洛阳比买郑州强吗?不是的。


——因为数据统计存在偏差。


比如洛阳的房价统计主要体现了其下辖城六区的房价;郑州房价统计口径虽然没有官方明确说法,但基本可以明确的是包含城六区及上街区、中牟县、龙湖镇、港区等。


这一点和市辖人口统计是一样的。


比如南阳市辖人口统计过千万,但我们并不能把南阳当作一个人口过千万的大城市看待。这是因为南阳行政面积十分巨大,行政区划内很多都是农村人口。如果去掉这些农村人口,南阳市区常住人口只有200万左右,这和郑州市辖1000万人口,市区常住人口700万+绝对不是一个量级的。


——因为房价基数太小。


在8月房价同比涨幅top20的城市中,除了东莞,都是三四线城市。因为房价从5000到6000,涨幅就是20%了。 


因此,三四线房价涨幅超过一二线城市涨幅,只是一个数字游戏而已。


不能当真的。


一个人口200万的三线城市,其房产价值永远都不能和人口上千万的大城市相提并论的。


——因为三四线涨的“很厉害”,跌的也很厉害!


8月房价同比跌幅top20的城市除了北京和济南,都是三四线城市。


对于三四线城市买房的基本操作是,三线自住一套,投资不超2套,四线、县市请远离!


3


但,一定会有一些三四线的朋友说,你说的对,但我买的房子真的涨了,我也赚钱了。


那你是没见过买一二线城市的人赚了多少钱!

我们经产会举一个恶俗,但绝对真实的例子来证明选大城市的重要性!


假设10年前,你和村里二狗,同年同月同日211毕业,如果他选择上海,你选择郑州,他花20万,你花15万,大家都买了100㎡的房子。

10年后,你的资产是150万,二狗的资产是800万

10年后,你把房子卖出可以在郑州买400㎡;他把房子卖出可以在郑州买2500㎡

二狗与你从此各奔东西,再也没有交集;
这还是选择二线城市的差距,如果你选了三四线,比如洛阳呢?大概率真的是你卖掉洛阳100平,也就在一线买个好地段大点的厕所了。


这就是差距!注定了不同的城市选择,有的人生赢家,有的就只是赚个辛苦钱而已。


方向大于努力,框架大于术法。所以在房投圈里有句话是:

过去十年,你想资产千万,随便选一个二线城市深耕即可;

你想资产过5000万,不选强二线基本上是不可能的;

你想要资产过亿,只有北上深。


只有大城市才有房地产,因为只有大城市才有强劲的刚需、学区、置换的需求,二手才能卖的上价,实实在在的增值收益,流通变现。


对于绝大多数的三四线城市,二手房价就仅仅是一个数字而已,实际卖的时候根本卖不到想要的价格。


4


一定会有一些朋友站出来说,过去十多年的选择逻辑,未来还适用吗?


当然不适用。特别是当下的中国,是二线迅速崛起,一线控制收缩的时期。


因此,选择城市不能再刻板的守株待兔。


楼市永远都是有机会的。


我经常会举一个女孩买房的例子来证明把握机会的重要性!


她,2017年初入西安,买在了西安大涨前;2018年初入郑州,买在了郑州的牛市末。


结果就是,一个迅速的积累120万,一个不得不忍受降价的损失。

那么,站在2020年的8月,还有没有类似“西安”这样的城市?

答案是肯定的,有!

2017年,西安、重庆+60%,武汉+35%;

2018年,沈阳+60%,武汉+20%,贵阳+35%,昆明+30%;

2019年,苏州+20%,深圳,三个月+30%;

2020年,深圳已经涨过了,广州已经开始有看得见的涨幅了,上海已经开始蓄力了。


楼市永远都是有机会的。


但,楼市同样也要面对前所未有的复杂局面。


从7·15深圳严控开始,到住建部两次“点名”16个城市开会,再到住建部联合银行约谈开发商明确负债三杠线,政策面的严厉密集出乎意料。


万众期待的深圳改革开放40周年礼物还没揭晓,深圳楼市要学新加坡模式却如惊雷般响彻深圳上空。


有人说,深圳凭什么学新加坡?深圳不具备新加坡模式的条件。


注意!深圳是学习,不是照搬。所以未来深圳一定会走出自己的模式,不同于香港模式,也不是新加披模式。而深圳模式将极有可能成为一二线共用的模式。


十年之后再看,或许2020年的8月,正是中国楼市大变局的开始,而深圳刚刚迈出了第一步。


别忘点个“在看”。

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