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蛋壳公寓「难破壳」：常年亏、租客忧、CEO被查成迷

百家作者：互联网观察 2020-06-22 16:52:04

来源：新浪科技 ID：techsina

作者：张俊

疫情的冲击仍在继续，摆在蛋壳、青客等这类长租公寓企业面前的是，是时候重新评估扩张速度和企业生存盈利之间的平衡了。

尚未完全从疫情影响中恢复的蛋壳公寓，再次迎来了艰难时刻。

蛋壳公寓于6月18日盘前披露，公司联合创始人、CEO高靖被地方政府部门调查，由联合创始人、总裁崔岩担任代理CEO。

消息一出，蛋壳公寓当即迎来股价大跌，一度触发熔断。担忧的不只是投资者，众多蛋壳业主和租客也在社交平台上表示，希望不要影响到正常的租住。

成立于2015年的蛋壳公寓，五年就实现了IPO。但高速扩张背后是种种隐忧，自2017年以来，该公司连年亏损，累计超过60亿元。疫情和调查风波之后，蛋壳的未来之路不会平坦。

CEO被调查原因成谜

对于CEO高靖被调查一事，蛋壳公寓在公告中表示，是因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资被地方政府部门调查，暂时无法行使公司管理职责。但公告并未披露具体的调查机构和事项。

蛋壳公寓方面向新浪科技表示，一切以公告信息为准。官方称高靖所涉调查与蛋壳公寓无关，公司各项业务和经营活动一切正常。

但该消息引发了投资者和租客的担忧。蛋壳公寓股价连续两个交易日下跌，同时租客也担心是否会影响到公司经营和租客利益。“到底发生了什么？我才租的蛋壳的房子，希望不要影响到租客呀。”一位租客焦虑道。

蛋壳公寓近期出现多起诉讼

新浪科技发现，蛋壳公寓经营主体紫梧桐（北京）资产管理有限公司以及旗下多个子公司，近期出现了十余起司法诉讼，主要以房屋租赁合同纠纷为主。而高靖正是蛋壳公寓经营主体以及子公司的法定代表人。

不过蛋壳公寓方面声称调查原因是创立蛋壳公寓之前参与的商业投资。资料显示，在创立蛋壳公寓之前，高靖曾在百姓网、百度、好乐买、糯米网任职。

在糯米网期间，高靖结识了当时的糯米网CEO、目前的蛋壳公寓执行董事长沈博阳。实际上，蛋壳公寓早期的核心团队其实就是糯米网的骨干员工。沈博阳曾在接受新浪科技采访时表示，虽然高靖创立蛋壳公寓时他并不看好长租公寓模式，但他还是为了投人而投了蛋壳，“相比模式我更看重的是蛋壳公寓创始人高靖这个人。”

蛋壳公寓投资人、愉悦资本创始及执行合伙人刘二海也曾提到，当初投资蛋壳公寓时也很纠结，但愉悦资本投资的途虎养车CEO陈敏曾是高靖老同事，陈敏评价“高靖非常能干，很多方面都非常优秀”，这个评价也给了刘二海很大的信心。

曾被众多老同事和投资人给与高度评价的高靖，究竟为何被调查目前仍未有十分明显的线索。

此外，新浪科技查询工商资料发现，在蛋壳公寓创立前，高靖还曾在三家企业担任职务。第一家为2013年1月成立的北京橙色阳光科技有限公司，高靖曾担任股东和法定代表人；第二家为2013年10月成立的绿樱桃（北京）科技有限公司，高靖曾担任监事；第三家为2014年11月成立的伊里斯（北京）科技有限公司，高靖曾是股东。该公司经营着一个名为众易盟的自媒体交易平台，其官网展示的服务客户包括百度等企业。

高速扩张连年亏损

高靖创立蛋壳公寓后，在天使投资人沈博阳的支持下，得以快速发展。

2016年，国家有一些关于长租的政策出台，长租公寓开始迎来利好。而到2017年年中沈博阳从领英离开时，长租市场已经变成了中国互联网创业的新风口。沈博阳也决定亲自下场，担任蛋壳公寓执行董事长，负责战略和资本事宜。愉悦资本创始及执行合伙人刘二海投资蛋壳公寓就是因为沈博阳的推荐。

沈博阳曾在接受新浪科技采访时表示，蛋壳公寓在房源上有月度目标、季度目标、年度目标。他希望蛋壳公寓在未来三年内（从2018年算起）房源能超过100万间，而当时只有8万间。“作为一家创业公司，当你做的事变成风口时，必须要拼命高速发展，甚至短期内牺牲投资人的利益，我们宁愿多亏钱，依然要追求发展速度。”

蛋壳公寓历年房源数量

2015年年底，成立一年的蛋壳公寓的房源数量只有2000多间；2016年年底达到12000间；2017年年底做到7万间；2018年全年房源为23.6万；2019年全年同比增长85.4%至43.8万套；2020年一季度，这一数据下降至41.5万套。

不过长租公寓是一个投入极大巨大的行业。蛋壳公寓的模式是，先拿出资金从业主手中签到房源，再通过对房源进行装修改造，最终出租给租客。整个产业链条中，存在着高昂的收房成本和装修成本，同时还要维持一定的高出租率。

蛋壳公寓历年财务状况

高速扩张之下，蛋壳公寓连年亏损。其招股书和财报数据显示，蛋壳公寓2017年、2018年和2019年，营收分别为6.57亿元，26.75亿元和71.29亿元；净利润方面，2017年、2018年和2019年净亏损分别为2.72亿、13.70亿元和34.37亿元。

今年第一季度，蛋壳公寓营收19.40亿元，同比增长62.5%；净亏损12.34亿元，而去年同期为8.16亿元，亏损幅度进一步扩大。蛋壳公寓今年一个季度的亏损额已经接近2018年全年。

按照沈博阳的想法，大多数长租公寓是靠租金差获取利润，而蛋壳模式未来更大的想象空间不是租金差价，而是增值服务。比如蛋壳公寓内所有家具都是自由设计师设计并通过自有生产线生产，蛋壳未来可以对外输出家装能力；他甚至设想，蛋壳未来还可以向用户卖租房的保险，包括其它金融相关的服务等。“等蛋壳有了100万间房子，有150万个租客每天花超过10个小时待在蛋壳的房间、睡在蛋壳的床上时，未来增值服务的想象空间巨大。”

不过蛋壳在狂奔的同时，也遭遇了今年初爆发的疫情挑战。

当时的疫情之下，租客无法返回租住地，要求蛋壳给与免租；而蛋壳也因为疫情期间大量房源空置、租赁人口锐减、违约情况加重等状况，一度面临着生存问题。为了缓解资金压力，蛋壳曾强制要求业主给与蛋壳免租，但引发了业主强烈反弹。

最终蛋壳给与了租客和业主各自的免租方案，虽然问题一定程度上得到解决，但蛋壳的资金状况并未完全破解。

从2019年底和今年一季度的房源数据来看，今年一季度蛋壳公寓的房源数量缩减了2.3万间。其中有业主主动解约，也有一部分是蛋壳方面主动解约了一些拿房成本过高的房源。蛋壳在2019年年报中披露，由于提前终止与部分业主签订的租约，导致相关收入损失约8200万元。

蛋壳公寓供应商催债

另外新浪科技了解到，蛋壳公寓有分公司已经遭遇了资金困境。一家蛋壳公寓装修供应商表示，深圳蛋壳公寓已经拖欠房屋装修款长达11个月，导致工人生活困难。该供应商称，将对所装修的蛋壳房屋进行锁门清客。

实际上，也有蛋壳公寓租客在社交媒体上表示，向蛋壳公寓方面交了房租却无法居住，业主因为蛋壳公寓未按时支付房租款而要收房。

投诉不断租金贷是解药还是毒药？

在消费者投诉平台黑猫投诉上，有不少用户对蛋壳公寓的投诉案例，包括退押金、服务体系、租金贷等问题。

其中，租金贷可能是包括蛋壳公寓在内的长租公寓企业，最头疼和纠结的问题。

一方面，由于长租公寓企业前期拿房和装修成本高启，因此需要多种融资手段来筹集资金。租金贷就是其中一种相对容易操作的手段，长租公寓企业将与第三方金融企业合作的租金贷包装为押一付一的房租支付方式，相比正常的季付和年付，这对租客是巨大的吸引。如果租客选择租金贷的方式，那第三方金融企业会一次性的将一年租金直接打给长租公寓企业，而租客每月需要向第三方金融企业支付租金。

这些租金对于长租公寓企业来说，是快速扩张规模的重要资金来源。随着选择租金贷的租客越来越多，长租公寓企业的资金和房源也会越来越多。

不过这种高杠杆的发展模式也蕴藏着巨大的风险。近几年来，长租公寓行业已经出现多起因为高速扩张和巨额亏损而倒闭的案例，在租金贷模式之下，一旦长租公寓企业资金和经营出现问题，租客的利益根本难以得到保障。

一位青客公寓维权者就表示，他在青客公寓签约租金贷方式之后，青客公寓因为经营问题未向业主支付房租，业主就要赶走租客，而租客如果每月不继续按时还款就会影响到个人的征信。“目前青客的业务员和经理都联系不上，这种就是租房界的P2P！”他激动地说。

前我爱我家副总裁胡景晖就曾炮轰长租公寓。他表示，如果市场上各大机构仍然不理性地发展下去，大批长租公寓将迎来死亡。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。

实际上，2019年12月，住房和城乡建设部等6部门就联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确提出住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

根据蛋壳公寓2019年年报披露的数据，其2017、2018和2019年选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%，仍然远高于30%的监管红线。