如何做好抵押物价值评估？——解决好这两个方面的问题是关键！

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出品：信贷风险管理

作者：王洋

贷款还款主要有一下几个还款来源：第一还款来源-现金流；第二还款来源-抵押物；第三还款来源-担保公司。其实抵押物对于防范和化解贷款风险、确保贷款安全是具有十分重要的意义的。

抵押物的价值评估准确与否，对贷款发生风险时得到补偿的程度是密切相关的。许多抵押贷款遭受损失的最主要的原因就是对抵押物价值评估不准、抵押物价值不足所致。目前对贷款抵押物价值评估的习惯做法一般是两种:一种是委托有关评估机构评估；另一种是信贷人员自行评估。这两种做法其实都存在着很大的弊端。

委托有关评估机构评估产生的一些问题

首先按目前我国司法实践，评估机构对其所评估出来的结果不负法律责任，也就是说评估机构的评估结果不对其评估行为和结果负责，所以就大大地降低了评估机构的可信度。银行所损失的贷款是无法向房产评估所追索的。

第二，评估机构按得出的评估价比率收费，评估价越高，收的评估费也就越多；内在的经济利益驱动决定了其评估结果的不客观性。

第三，就是贷款抵押物由评估机构评估还会产生借款人与评估机构串通作弊或借款人、信贷人员和评估机构三方串通作弊的可能性。

因为评估机构对贷抵押物价评估的随意性，就不可避免借款人与评估机构勾结起来或借款人、信贷人员和评估机构三方勾结起来人为地提高抵押物价值。这样评估机构可收取更多的评估费；借款人可取得高额的借款或变相评价出卖抵押物信贷人员在明知抵押物价值评估过高的情况下，发放超过规定限额的贷款而产生腐败的机会，因为信贷人员可以完全将责任推给评估机构，而评估机构又不需承担任何责任。这是一个三方趋向的事件，大大提高作弊的可能性。

信贷人员自行评估产生的一些问题

第一，由于信贷人员的专业知识的局限性和接受市场信息的有限性，大大地影响了评估结果的准确度；

第二，评估值过高会加大贷款的风险，评估值过低会影响贷款的营销工作；

第三，在银行的信贷管理制度中还没有一套对抵押物价值评估的管理制度，对信贷人员进行抵押物价值自行评估的管理存在着很大漏洞。

下面通过一则案例来进行分析：

我市辖区某企业原在我行抵押贷款900万元，在归还我行贷款后申请将原抵押物33套住宅(面积3311平方米，内评价值1490万元，解押用于对外销售)更换为临街商铺14套(面积2584平方米，内评价值2100万元)，支行申请贷款920万元，新抵押物价值高于原抵押物价值，抵押率由63.83%降至49%。我行经过仔细审查，总体分析本笔业务更换后的抵押物内评价值虽然高于原抵押物价值，抵押率也大幅度降低，表面上看似担保未弱化，但是随着网上购物的盛行，目前临街商铺处于买方市场，一旦发生信贷风险，新抵押物处置难度大于原抵押物；本着谨慎原则，要求支行在上报融资920万元的基础上再压缩100万元，抵押率由45%下降到40%。同时要求新增借款人法人代表、实际控制人及配偶承担连带责任担保。

从近年银行损失类贷款成因分析，部分企业在经营形势面临恶化时，抵押物处置回收款难以弥补我行贷款本息，主要原因一是抵押物评估过高，处置价值较原评估价值大幅缩水，加上诉讼费用和零星其他费用，往往造成我行贷款本息损失；二是抵押物处置困难，目前房地产市场处于买方市场，处置往往较大幅度打折后才能成交。本案例中审查阶段对抵押物加强了评估分析，同时压降企业贷款，降低了抵押率，最大限度的防范了我行融资风险隐患。

在我个人认为应该建立规范的行业管理制度和相应的法律法规。因为市场经济是法制的经济，同时也需要法律的规范。而且有的时候也可以进行变通一下。对于优质的客户的抵押物贷款倒不如直接采用信用贷款的方式。这样既可以提高营销、贷款发放的效率，更好的满足优质客户的需求，避免了由于内部抵押管理的苛刻导致的信贷市场的萎缩，也对于督促经办行加强管理和监控起到推动的作用。而且在信贷过程中，信贷员的业务能力和素质也是非常重要的。所抵押资产价值评估上的内部人员问题也日益显现。所以，应该通过具体的业务知识，操作技能，执业准则的不断强化，提高评估人员的专业能力和道德规范。不能仅仅只是流于形式。培训应该与实务相结合。

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