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（北京）房地产抵押贷款业务法律实务研修班！12月7日-8日

百家作者：信贷风险管理 2019-11-26 08:45:33

活动背景

1、由于房地产具有价值稳定、易变现等特点，房地产抵押作为融资担保的主要方式，在银行信贷业务中得到了广泛运用。

2、房地产抵押贷款业务是银行的核心业务，与房地产抵押相关的法律法规非常庞杂，散见于《物权法》、《担保法》、《担保法司法解释》等法律法规中，银行在开展房地产抵押贷款业务中会面临很多的法律问题。

3、法律是严谨的，容不得半点含糊。很多商业银行由于缺乏对房地产抵押贷款业务中常见法律问题和法律风险的梳理和研究，给银行带来了巨大损失。

4、快速提升房地产抵押贷款业务法律风险管理能力是商业银行面临的重大课题。

本课程特色如下

聚焦：聚焦于商业银行房地产抵押贷款这一核心业务

系统：6大版块，个常见问题，内容系统、全面。

实用：不讲空洞的理论，结合业务和案例，实用性强。

落地：课程中讲到的东西回去就能用，落地性强。

邀请单位

股份制商业银行、城商行、农商行、村镇银行、农村信用社、担保机构、小贷公司等机构业务主管领导、业务部门和风控部门负责人、业务条线和风控条线的客户经理。

培训时间、地点

时间：2019年12月6日-8日，培训共计2天（每天6.5课时）

其中12月6日为全天报到，培训地点：北京

课程大纲

一、房地产抵押贷款业务概述

1、什么是抵押？

2、如何理解优先受偿权？

3、什么是房地产抵押？

4、房地产抵押的优势

5、房屋抵押贷款的业务流程

6、抵押物价值评估中的常见问题及选择标准

7、抵押登记：登记对抗VS登记生效

8、房地产抵押的相关法律法规

二、常见抵押物的范围及抵押人主体资格

问题1：常见的抵押物有哪些？

问题2：法律禁止抵押的房地产有哪些？

问题3：公益设施抵押问题

（1）公益设施的范围？供水、供电、自来水公司、养老公寓等的设施是否属于公益设施？

（2）民办学校、民办医院的社会公益设施抵押是否有效？

（3）登记在投资人名下，但民办学校、民办医院实际在使用的房屋或土地抵押是否有效？

（4）民办学校或民办医院如果解散，其财产能否执行？

问题4：依法被查封、扣押、监管的房产抵押的效力？

问题5：农民私房与农村集体土地能抵押吗？

问题6：唯一住房抵押的法律风险——唯一住房真的不能执行吗？

问题7：监护人以未成年人房屋抵押法律效力如何？

问题8：分公司以其名下房屋或土地使用权抵押是否有效？

问题9：共有房屋设定抵押的问题

（1）按份共有财产的共有人能否以其所拥有的份额设定抵押？

（2）登记在一方名下的夫妻共同财产一方未经配偶同意擅自设定抵押，抵押是否有效？

（3）知道或应当知道应如何理解？基于夫妻关系、父子关系等特殊关系能否认定为知道或应当知道？

（4）如果共有人签字非本人所签，抵押是否有效？

（5）离婚、继承等情形下共有财产设定抵押的法律风险

（6）离婚协议对财产的分割能否对抗债权人？

（7）抵押权善意取得的适用标准，是形式审查还是实质审查？

三、抵押方式法律风险

问题10：最高额抵押面临的主要法律风险？

（1）最高额抵押的特点

（2）与一般抵押的区别——常见认识误区

（3）债权确定期间约定成多长时间合适？

（4）最高额抵押中的最高限额是债权最高额还是本金最高额？

（5）最高额抵押的最高限额参考哪些因素确定？

（6）最高额抵押登记需要注意的问题（首次登记、变更登记、转移登记、注销登记）。

（7）最高额抵押担保的债权何时确定？

（8）最高额抵押设立前已经存在的债权能否纳入最高额抵押范围？是否需要办理变更登记？

（9）最高额抵押的债权确定期间届满前，能否申请延期登记？

（10）当最高额抵押遇见查封？主观说VS客观说

（11）借款发放时间在债权确定期间内，但到期日已经超过最高额抵押约定的债权确定期间，在不在最高额抵押担保范围内？

问题11：房地产共同抵押法律风险

（1）连带共同抵押

（2）按份共同抵押

（3）按序共同抵押

（4）两个以上抵押物为同一债权提供担保，是否有效？

（5）多个抵押物提供的担保，对总债权额进行了拆分，是否有效？（抵质押物同属一人或不同属于一人）

问题12：顺位抵押中的法律问题

（1）如何理解顺位抵押？

（2）“超出余额部分”抵押是否有效？

（3）顺位抵押实现债权时，谁更优先？

问题13：当抵押遇见租赁

（1）如何理解“买卖不破租赁”和承租人的“优先购买权”？

（2）登记备案是否影响租赁合同的效力？

（3）当租赁权遇到查封

（4）当租赁权遇到抵押权

（5）抵押权人对租金是否有优先受偿权？

（6）租赁权设立时点考量——实际占有；

（7）出租人与承租人恶意串通的认定尺度

（8）明显不合理的低价的认定标准

（9）承租人主张权利应当在什么时候，以什么方式提出？执行法院能否在执行阶段直接对租赁权确认，并带租约拍卖？

（10）以租抵债获得的租赁权能否适用买卖不破租赁？

（11）如何应对出租人恶意倒签租赁合同？

问题14：按揭贷款法律风险

（1）按揭贷款法律关系概述

（2）按揭贷款的操作要点

（3）按揭抵押和一般抵押一样吗？

（4）按揭贷款法律风险分析（来源于开发商的风险、购房人风险、房屋的风险等）

（4）如何理解开发商提供的阶段性保证担保？

（5）抵押权预告登记，是否有优先受偿权?

（6）商品房买卖合同当事人对延期交房、延期付款可否行使合同解除权？

（7）商品房买卖合同解除，按揭贷款合同是否一并解除？买房人的还款责任是否免除？

（8）如何有效防范按揭贷款法律风险？

四、抵押合同及抵押登记

1、抵押合同概述

2、抵押合同的形式和内容

3、抵押合同的成立和生效

4、抵押合同生效与抵押权设立的关系

5、房地产抵押登记的内容及流程

6、不动产统一登记制度简介

7、房地产抵押登记的法律效力及作用：登记生效VS登记对抗

8、抵押权设立登记、变更登记、转移登记、注销登记

9、违法办理抵押登记的法律责任

问题15：如何设计抵押合同的生效条款

思考：“签字盖章”、“签字、盖章”、“签字并盖章”在法律上一样吗？

问题16：签订了房屋抵押合同未办理抵押登记，抵押权是否设立？

问题17：房地产抵押合同无效的常见情形及法律后果

问题18：抵押合同约定“流押”条款法律效力如何？

问题19：房地产抵押担保的范围？律师费是不是在担保范围内？

问题20：登记部门登记的抵押期限和借款期限一样长，是不是借款到期抵押也到期了？

问题21：借款人还款后，未注销抵押登记，再次放款时，双方签订协议，原来的抵押继续为新债权提供担保是否有效?

问题22：房地产抵押合同强制执行公证中的法律问题

五、土地使用权抵押与在建工程抵押

问题23：国有划拨土地使用权抵押的法律风险？

问题24：如何理解房地一体原则？

（1）如何理解一并抵押？如何理解“建筑物占用范围内的建设用地使用权”？

（2）土地抵押，地上无证建筑物是否一并抵押？

（3）房产或土地处于抵押登记状态，项下土地或房产另行设立抵押且进行了抵押登记的抵押权，抵押是否有效？

（4）房地一体原则在执行阶段的体现

问题25：土地押后，地上新增的建筑物在不在抵押范围内？

问题26：闲置土地处置（政府无偿收回）对银行抵押权实现的影响？如何防范土地使用权被政府收回的风险？

问题27：在建工程抵押中抵押物范围是否包括尚未建造的建筑物

问题28：在建工程抵押贷款的资金用途是不是只能是工程后续建设资金？

问题29：非金融机构能否成为在建工程抵押的抵押权人？

问题30：在建工程抵押登记中需要注意的问题

问题31：工程竣工后，未重新办理抵押登记，在建工程抵押是否继续有效？

问题32：在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权的冲突。

问题33：承包商书面放弃工程款优先权，是否有效？

问题34：在建工程抵押权与购房消费者物权期待权的冲突与协调。

问题35：购房者的返还购房款的请求权是不是优先受偿？

问题36：银行出具书面函件，同意开发商预售，抵押权是不是还继续有效？

问题37：烂尾楼中在建工程抵押权与购房人利益冲突如何解决

六、抵押权实现法律风险

1、行使优先受偿权的途径——折价、拍卖、变卖

2、抵押房地产价款的清偿顺序

3、房地产抵押权消灭的常见情形

问题38：抵押权人未按照物权法202条的规定在主债权诉讼内行使抵押权，抵押权是消灭还是丧失胜诉权？

问题39：抵押权的行使期间是否随着主债权诉讼时效的中断而顺延？

问题40：他项权证仅登记本金数额，合同约定担保范围包括利息、违约金，优先债权范围以登记为准还是以合同约定为准？

问题41：未经抵押权人人同意，抵押人擅自转让抵押物是否有效？

问题42：关于抵押权实现的相关法律问题？

（1）通过非诉手段实现抵押权的注意事项

（2）普通民事诉讼程序VS实现担保物权

（3）实现担保物权案件的申请与案件的管辖

（4）实现担保物权程序是否适用公告送达

（5）如何理解“实质性争议”？

七、其他问题

问题43：房屋抵押权与租金质权并存时，抵押效力是否及于租金？

问题44：抵押物被其他债权人先查封如何处理？

问题45：当存在多个债权人时，抵押物被处置后，如何进行分配？

问题46：如何执行动产和不动产——拍卖变卖中的法律问题

（1）查封、扣押等措施的运用

（2）我国关于拍卖变卖的规定

（3）被执行人提供了抵押担保,能否申请执行其未提供担保的财产?

（4）拍卖前法院需不需要通知抵押权人?抵押权未取得执行依据能申请分配吗?

（5）评估机构评估价格过高如何应对？

（6）保留价及执行抵债等问题？

（7）7、如何应对法院迟迟不给执行？

（8）拍卖后,如何应对拒绝腾房?

问题47：物保和人保并存时，债权的实现有无顺序要求？

（1）如何理解物权法176条？

（2）如何理解物权法176条里所说的“约定”？

（3）约定到什么程度才算约定明确？

（4）债务人的物保和第三人物保并存时，需不需要先处置债务人提供的抵押物？

（5）债务人放弃房地产抵押权，保证人能否要求免责

问题48：银行如何行使抵押物价值保全权？是否必须抵押人有过错。

问题49：抵押物价值减少，银行可否提前收回借款？

问题50：银行怠于行使抵押权可否免除保证人的保证责任

问题51：案外人执行异议分析

（1）案外人执行异议的常见类型

（2）案外买受人提执行异议能否获得法院的支持

（3）《执行异议和复议若干问题的规定》第28条和29条的关系

（4）如何理解司法解释中“合法有效的书面买卖合同”

（5）无预售许可证的情况下,消费者所签订的商品房买卖合同能否对抗法院查封?

（6）共有人提执行异议。

问题52：当抵押遇见拆迁

（1）如何理解物权法174条关于物上代位性的规定？

（2）拆迁人在拆迁时是否有审慎的注意义务，是否有通知抵押权人的义务?

（3）如果拆迁人将拆迁补偿款未经抵押权人同意，擅自给了被拆迁人，银行还能否主张优先权？

（4）如果拆迁补偿的是房屋，对房屋是否有优先受偿权？

（5）当抵押预见拆迁时，抵押人如何通过诉讼的方式维护权利？

问题53、展期对房地产抵押的影响

（1）如何理解展期性质？——展期是原债权债务关系的延续还是建立新的债权债务关系？

（2）逾期贷款能否办理展期？

（3）已经展期过的业务能否再展期？

（4）抵押物被查封的债权能否办理展期？

（5）主合同展期，抵押登记是否需要重新办理？

问题54：借新还旧对房地产抵押的影响

（1）借新还旧的法律性质及界定

（2）保证人以不知道是借新还旧为由要求免除保证责任，能否得到法院支持？

（3）以关联公司新贷偿还旧贷是不是借新还旧？

（4）以保证人新贷偿还借款人旧贷是否构成借新还旧？

（5）第三人提供抵押担保，是否适用借新还旧规则？

（6）借新还旧是否需要重新办理抵押登记质押登记？

问题55：债权转让，抵押权未办理抵押转移登记，抵押是否继续有效？

问题56：未经司法确认的抵押权，其他债权人提出异议如何处理？

问题57：以物抵债的法律风险

问题58：因债权人的原因导致物保无效，保证人能否要求减轻或免除责任。

问题59：抵押人死亡，抵押是否继续有效？

问题60：二押胜诉后，一押贷款尚未到期，抵押物能否处置？

讲师介绍

孙老师

中企清大教育集团总裁，北京市盈科律师事务所律师，拥有高级信用管理师资格，专注小额信贷、互联网金融、民间借贷等领域，年授课百余天，累计培训学员数万人，孙老师曾经接受中国银行、工商银行、邮储银行、台州银行、民生银行、中信银行、泸州银行、甘肃银行、日照银行、长安银行、曲靖银行、上饶银行、德州农商行、武汉农商行、济宁农商行、内蒙古省联社、德阳信用联社、通辽科左后旗信用社、中国人寿财产保险公司、北银消费金融公司等机构以及超过半数的省级小贷协会的邀请讲授实务培训课程，授课内容深受学员好评，累计培训学员数万人，为国内知名信贷、担保、互联网金融等行业权威风险管控专家。

培训费用

1、培训费：3980元/人（含培训费、专家费、场地费）主办方赠送自助交流午餐，住宿统一安排费用自理交通费用自理。

2、内训咨询：为方便各地学员就地学习和针对性地选择培训课程，我们可根据需求提供公司内训服务，欢迎来电洽谈合作事宜。

报名咨询

刘老师

手机：13311276896（可加微信）