注意，一半城市房价跌了！

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文|凯风

 

楼市数据，出现转折信号。

 

近日，国家统计局发布70城房价数据。在纳入统计的70个大中城市中，有35个城市二手房环比下跌，占比一半；4个城市价格持平，上涨城市仅为31城。

 

与今年3月相比，下跌城市从10城增加到35城，而上涨城市从57城减少到31城，这背后的市场信号再清晰不过。

 

唯一的悬念是，下一步，楼市向哪走？

 

01

哪些城市房价在下跌？

 

楼市里的统计数据，向来存在争议。

 

众所周知，新房受到网签时间、限价、限制网签以及成交结构的影响，往往存在一定失真。尤其对于一二线城市来说，中心城区基本不再有大规模新增供地，新房集中于边缘郊区，这就导致新房价格存在结构性失真，无法代表整个城市的价格走向。

 

相比而言，二手房价格更接近真实市场。不过，官方统计里的二手房数据，也非全面调查数据，而是基于重点调查和典型调查相结合而来，与真实市场同样存在一定背离。

 

即便如此，在缺乏权威数据的情况下，二手房仍可作为判断市场走向的依据。

 

从二手房数据来看，10月份，全国共有35城市房价环比下跌。这其中既有一线城市，也有二线省会，更不乏三四线城市。

 

一线城市里，北上广全部在列，只有深圳例外。深圳房价10月单月上涨1%，排在各大城市前列。

 

二线城市里，济南、西安单月下跌0.7%，青岛下跌0.6%，天津下跌0.5%，厦门、贵阳下跌0.4%，石家庄、太原、南昌、武汉降幅都是0.3%，郑州、长沙、重庆为0.2%，杭州是0.1%。

 

从同比数据（相比去年同期）来看，这13个城市房价回到一年前：

 

青岛（-4%）、安庆（-3%）、郑州（-2.5%）、广州（-2.4%）、宜昌（-2.1%）、湛江（-1.7%）、北京（-1.5%）、岳阳（-1.0%）、海口（-1%）、长沙（-0.7%）、常德（-0.5%）、济南（-0.1%）、遵义（-0.1%）。

 

所以，房价下跌，不再是传说。

 

02

为什么感觉房价还在涨？

 

既然一半城市房价出现下跌，为什么很多人印象里房价还在继续上涨？

 

其一，一些网红城市房价高热不退。今年上半年的苏州，最近一两个月的深圳，以及在多个利好叠加之下的南宁，房价均走出阶段性的独立行情，给人的印象是全国房价仍在上涨。

 

这其中，最具代表性的当属深圳。深圳与北上广走出与众不同的独立行情，背后的原因在于一系列利好的叠加。

从先行示范区获批到对港澳人士放开限购，再到最近的二手房大范围取消“豪宅税”，每一个政策都成为市场狂欢的催化剂。

其二，楼市存在板块轮动效应，上涨时并非同步上行，下跌时也并非同步调整。

 

2015年-2016年，一二线城市率先上涨，而当时三四线仍受高库存之累。直到2017年，在棚改货币化和一二线楼市调控持续收紧的双重作用之下，三四线城市房价才重启上涨之路。

 

这一轮调整也是如此。2014年最早上涨的厦门，在2018年率先遭遇调整；2015年率先上涨的北京上海，在2018年也横盘了一年之久。三四线同样如此，这是楼市规律所在。

 

其三，对于三四线城市来说，棚改退潮的影响将会持续体现。

 

三四线这一轮上涨的主要动因在于棚改货币化，这相当于央行定向放水支撑三四线去库存。由于棚改启动与竣工时间存在滞后效应，棚改对三四线楼市的影响同样存在滞后效应。

2020年被普遍认为是棚改收官之年。今年的棚改计划量已经从去年的580万套腰斩到285万套，而明年的棚改空间同样所剩无几。

 

不久之后，三四线楼市将会失去最大的支撑。

 

03

未来，会不会大跌？

 

房价松动，是否意味着楼市从此步入下行区间，会不会出现房价大跌？

 

答案很肯定：在一到两年内，不会大跌，同样不会允许大跌。

 

熟悉中国楼市调控逻辑的人明白，房地产虽然带来诸多负面效应，但也事关投资拉动经济、土地财政以及居民财富保值增值的基本面。

 

一言以蔽之，房地产的阀门需要被按住，但底线是不能拖累经济增长。

 

要知道，2020年是至关重要的一年。这一年的成绩，关乎着全面建成小康社会，也关乎着精准脱贫的胜利收官，丝毫都疏忽不得。

 

换言之，未来的楼市调控可能不会再“一刀切”，既不会一刀切全部收紧，也不会一刀切大水漫灌式放松，而是将进入“一城一策”的玩法，把握“区间管理”的稳控节奏，让楼市在有限的箱体里进行上下浮动。

 

还是那句话，中国楼市是政策市，这是中国房地产的第一规律。

04

关键三点

 

接下来，楼市到底怎么走？

 

我们最需要的关注有三点：

 

一是即将召开的经济会议对房地产的最新定调。

 

二是央行货币政策是否会转向，会不会出现全面降息？作为房地产基准的五年期LPR利率会否下调？

 

三是放松限购限贷会否落地，一二线城市会否加入其中？限购限贷是核心调控手段，抢人大战、限跌令、补贴购房之类的手段不过是锦上添花。

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