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文：凯风
来源：国民经略（ID：guominjinglve）
日前，香港特区行政长官发布施政报告，对房地产发出历史性大招：一是大幅回收私人土地，百分之百用于建设公营房屋。预计未来五年将回收400公顷私人土地，而过去五年仅回收20公顷。二是未来10年，香港公屋和商品住宅新供应比例由60:40调整为70:30，公屋供应将占到七成。三是降低首付比例，最低一成首付，支持刚需购房。首次置业人士，最高可申请九成按揭贷款，只需要付一成首付，楼价上限从400万港币提升到800万港币。四是继续推进填海计划。在香港岛和大屿山之间填海，其中“交椅洲人工岛”能为香港提供1000公顷的土地，成为重点发展新区。在此之前，香港“四大家族”已有三家主动提出“捐地”，由郑裕彤家族主导的香港新世界地产率先提出，捐出300万平方英尺（约等于27.87万平方米）农地给社会。
随后，郭德胜家族以及李兆基家族的第二代、第三代管理人也纷纷响应，考虑会将名下的闲置用地无偿捐赠给政府。所有这一切，都有一个共同指向，那就是增加土地供应、大力发展公屋、支持刚需购房，从根源上遏制高房价问题。每一个初到香港的人，都会学到两个词：寸土寸金，千尺豪宅。所谓千尺，折算过来，其实还不到100平方米。这背后，香港已经连续九年蝉联全球房价最难负担城市之首。2019年最新统计数据显示，以70-100平方的房屋为例，港岛每平方均价高达22万港币，九龙为19万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达13.4万港币。
至于大面积的“千尺豪宅”，港岛均价更是高达24.5万港币。注意，这只是一平方的价格。
这还是香港房价下跌之后的结果。今年以来，由于经济社会原因，香港房价从最高点一路下滑，最高跌幅接近5%。
即便如此，如此之高的房价，显然不是普通家庭所能负担。所以，在香港，富豪们住在山顶豪宅，穷人们只能蜗居在十来平方的笼屋里。房价问题，俨然成为香港社会问题的重要根源之一。在国际上，没有哪个城市的房价，能像香港一样在四五十年里能一路扶摇直上；也没有哪个地方能像香港一样，房价延伸出如此之多的社会问题。即便是国际上的发达城市，无论纽约伦敦，还是东京新加坡，无论经济如何发达，房价都不像香港如此出格。的确，以李嘉诚家族的长江实业、李兆基家族的恒基地产，郑裕彤的新世界、郭得胜家族的新鸿基地产，一度“富可敌国”，而大多数财富都是经由地产而来。（参阅《香港，再无地产大佬》）2018年福布斯全球富豪榜上，李嘉诚和李兆基分别以349亿美元、303亿美元，位列全球第23位和24位，虽然略逊于马化腾和马云，但这个财富总量仍旧令人咋舌。
这些开发商们，创设了卖楼花（预售制）、公摊面积、勾地制度等诸多玩法，这些玩法在将香港房价不断推高的同时，也为其他一些城市树立了另一种榜样。然而，财富之所以集中于房地产，四大家族之所以能“富可敌国”，最根本的还在于土地供给制度和房地产依赖模式。香港土地一直供给不足，早在20多年前，房价问题就备受关注。为此，1997年，时任香港特首董建华就提出“八万五”建房计划，试图彻底解决香港住房问题：十年内令自置居所比率达到 70%、年均提供不少于85000 个新住宅单位。
然而，由于亚洲金融危机和非典事件陆续到来，香港房价一度大幅下跌70%以上。不少香港人一夜之间成了“负资产者”，那几年，“烧炭自杀”成了时常见诸于媒体的热词，有房一族纷纷走上街头。后来，“八万五”计划无疾而终，香港土地供应再次回到紧缩时代，香港错过了遏制高房价最好的机会。随后，香港房价重启上涨之路，一涨就是15年。这15年里，香港房价再次上涨了6倍以上，创下历史新高。那些“负资产者”一夜翻身，但越来越多的人买不起房了。显然不是。香港规划署资料显示，1111平方公里的总土地面积中，已建设发展的用地为270平方公里，占比 24.4%，其中仅有6.9%用于建设房屋；剩余75.6% 的土地，为非建设或未建设地区，如郊野公园、湿地、鱼塘等。仅有不到7%的土地用于建设房屋，这个比例，不要说与内地城市，就是与土地资源同样紧张的纽约东京相比，都显得捉襟见肘。这背后的原因在于，占地高达37%的香港郊野公园土地无法用于开发，而四大家族手中掌握大量的闲置土地，加上部分棕地（废弃的工业或商业用地）回收开发困难，以及土地供应有意或无意的收缩，由此导致香港土地供应一直捉襟见肘。人多而供地少，房价自然居高不下。而在房地产依赖之下，任何试图大幅增加供给的行为都会遭到抵制。不用说半路夭折的“八万五计划”，就在去年年底，刘德华就因支持香港填海而遭到人身攻击。
事情缘由是，2018年10月，香港推出“明日大屿愿景”，拟用20年-30年的时间，建造总面积达17平方公里的多个人工岛，解决100万人左右的居住问题。这一举措遭到工商界以及大多数有房一族的反对，更成为香港高房价的最大注脚。这是一个月前，人民日报评论刊发的标题。这一次，香港终于痛定思痛，对高房价动手。想要落实“房住不炒”，最核心的有三点：一是增加土地供应，无论是填海造楼，还是收回闲置土地建设公营房屋，或者清理都是必然之举。二是大量建设公营房屋。用内地的话来说，让市场的归市场，保障的归保障。只要能够提供足够多的公营房屋，那么高房价自然迎刃而解。三是摆脱土地财政依赖。在香港的财政收入中，房地产相关税收和土地出让金合计占了1/3左右。只有摆脱卖地依赖，才能让房地产市场恢复常态。香港拥有如此良好的天然良港，有如此丰富的田地、山地、林地和郊野公园，有如此之多的可开发土地，本不该为高房价所困。只要打破土地稀缺的神话，彻底摒弃房地产依赖，摆脱房地产创富模式，香港房地产终究能走上真正的“房住不炒”之路，香港同胞也不会再为高房价所困扰。这不仅是为了香港的未来，也是为其他许多为房价所困的城市所做出的探索，我们理应报以百分之百的关注和期待。微信改版了，之前点赞是点
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