作为房地产市场的观察者：对于“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的方法论，可谓是最认同不过了。
做房产的研究，不可否认的是，面对突如其来的“楼市松绑”，“信贷宽松”，“政策扶持”以及“宏观调控”等，的确是可以影响到房地产市场的未来一段时间内走向。但是，更不可忽略的一点是，你房子的产权是70年，买房买的不仅仅是当下的一时之需，更是长远的安身之计。至于那些总是想着投机性炒买炒卖的就不说了，毕竟对房子的需求和用途不同，居住和超卖是两个不同概念。但是，在此想奉劝他们一句话：前些年是上边没有管好你们，让房价翻了又翻，是老天爷对你们的恩赐，但今天，这条路已不再通行了！借此机会教大家一些，如何看待一个城市房价的未来？对于刚需的朋友们，哪里的房子值得入手？简单说说影响房价的人口，土地，金融三大主要因素吧！人口，是生产力，也是消费者，是城市建设的服务者，更是城市未来的开拓者，同时也是推动整个社会经济发展的最大引擎。从长远来看，有人口聚集的城市，未来也不会差哪里去！试想一下，一个没有人口活动的城市（或乡村）会是怎样一番景像？土地作为房地产开发的首要条件，一切房产开发都绕不过拿地的门坎。众所周知，我国的土地市场要么国家所有，要么集体所有。土地交易的决策权不在于普通城市居民，土地出让又是地方财政税收的重要支柱来源。如何平衡的适度的出让和对财政的依赖，成为各级地方决策的一大难题。购房者有需求还不行，开发商有土地还不够，还必须得有资金去投入开发！资金成本高，拿钱不容易，开发商也不敢空着手去冒然搞开发，资金上的支撑是所有房地产开发先行要素。同样决定投资房产的时候，也得从城市长远发展以及当下环境来衡量，此时入手是在高位接盘，还是潜力的发掘。想清楚了该买那个城市，还得对于当下的市场环境进一步分析。简单来说，纵使你想清楚了一切，突然，目标城市的买房门槛提高了，买房也是无望。近年来上至高层下至地方，三令五申，“房住不炒”、“长效机制”、“稳字当头”。730中央政治局会议再次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。调控政策为什么会在这时候出，为什么买房门槛被抬高（或降低）？挖掘政策背后实质，有助于在政策面上挖掘房地产市场的新风向！今年以来，银行收紧房地产开发的贷款，流入房地产市场的信托资金被“掐断”，房企海外发债遇上还债的高峰期。商品房按揭利率的浮动，外加公积金贷款的调整，都会影响房企的开发进度和个人买房的资金成本。有钱，不在乎当然没必要关注这些。不管你有钱还是没钱，但在理智面前是“土豪”还是“土鳖”一眼就可以被看穿了。在“房住不炒”的高层定调前提下，市场的过度火热调控政策必然会被收紧，市场意外遇冷政策走向也会尽可能的去“救市”。持续性健康平稳的发展成为关键。于此同时，土地市场，交易市场，价格市场，以及资金门槛等因素的变化，也都会影响到新项目上市的定价，以及二手市场的调节。但无论怎么变，优质且稀缺的资源总是供不应求！经济学的常识告诉我们，任何商品在自由市场上交换所产生的价格都是源自于供给端和需求端的平衡。当然各方面的外在干扰早已无法避免，如若所有人都在这同一干扰环境下的交易，咱们依然可以将其看做自由交易市场的结果！
从近几个月以来，房价上涨过快的城市，大到西安、苏州，小到恩施都曾接收到到或重或轻的指导文件，政策调控上的干扰，对市场真实价格的失真同时也是高房价下的无奈之举。由于调控门槛一再抬高，导致开发商回款周期拉长，外加资金面的收紧。短期来看，房地产市场库存持续上升，市场呈现供过于求。房企已经进入资金成本高和还债高峰期，房企进入了市场的寒冬。倒闭的倒闭，破产的破产，房企的寒冬似乎就是购房者的春天。随着城镇化的推进，全面二孩的放开，房地产市场投资从上到下的紧绷。长期来看，房地产市场缺口尚且存在，市场呈现供不应求。外加各大城市的人才引进政策，被压制的刚需群体，总能在稍有放松的房地产市场迸发出疯狂抢购的盛世景象。面对冰火两重天的尴尬，正如有人调侃道，看不懂，理不清，讲不通，实属正常，我国房地产市场不该列入经济学的讨论范畴，而是一种艺术行为。但是，有一点，通过不同的视角多思考，多观察，从而达到的少踩坑是完全可以做到的。无论，你是房地产市场的观察者，还是住房的刚需群体，或是相关的从业者，哪怕只是一个爱好者。
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