95%的人都是炮灰，这篇商铺的现实，能叫醒一人是一人！
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文 | 子木 | 编辑 狂人
文 | 子木 | 编辑 狂人
来源 | 子木聊房（zimuliaofang）
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商铺的火热
“一铺养三代”，是过去几十年来中国老百姓广为人知的投资理念，很多人认为，商铺租金高，只要投资一间商铺，就能躺着数钱。
有些地方，甚至还把商铺作为男方家庭的婚姻门槛和保障，为此商铺价格一度在民间被炒得火热。尤其是三四线小城市，对商铺投资极为迷恋。
前段时间，我去内蒙古呼和浩特出差，被邀请到一家朋友开发的楼盘参观，开发的是写字楼、公寓和商铺的商业综合体。说实话位置一般，开发商为了商铺能多卖钱，户型被改得拐弯抹角，开间和进深大都不符合规矩。
最重要的是，商业并没有做合理的规划，较为混乱。一个社区应该有超市、理发店、药店、洗衣店等等业态，但这个地方却紧挨着开了十多家小饭店，旁边还跟着五金，卖瓷砖卖马桶的。
但让人惊讶的是，商铺一经开盘，就被抢售一空。朋友低声讲，买家基本都是周边县城的「有钱人」，人傻钱多，有的甚至3、4套的买。
如果按照投资回报率讲，目前这个地段的一套上下80平米的商铺，售价140万，租金是每个月5000元，需要花费23年才能收回成本（不考虑通胀），是劣质的投资品无疑了。但更多的人是不会算账的，或者听了开发商讲的故事，继续做着发财梦。
那么商铺究竟该不该投资，怎样投资？下面小编就根据之前的例子，帮大家分析一下商铺投资的这些事，以下分享给大家。
2
值不值得
这个时间点大概可以划分在5年前，2014年前后。从那时候开始，相对住宅，商铺投资价值遭遇了滑铁卢，「一铺养三代」180度大转弯变成了「三代供一铺」。为何？
首先是，互联网的崛起。就拿上文我去呼和浩特看朋友楼盘的例子，我当时用手机打开美团，距离设置为附近，明显看到在这个社区的公寓里已经开了形形色色的店铺，例如美甲美容、足疗、小酒吧、桌游棋牌等等，数量之多远胜于楼下底商。
这些网店开在公寓里，要远比底商的租金便宜，而且还私密、安静，相对于一些小型业态更有市场。这些网店极大得分流了底商的生意，造成商铺的租金承压，自然租金回报率也就下来了。
很明显，10年前投资商铺可以说是赚得破满盆满，每年能收到租金大约8%左右，12年差不多就拿回本金了。但这几年的数据一路下滑，大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算高了。资金放进去一套就是20多年。
其次是高昂的交易费用。二手商铺交易税费的计算极其复杂，一般来讲，交易一次差不多就得付整体房价的20%～30%左右作为税费，可以吞噬掉大部分商铺增值带来的收益。而且很多城市的商铺贷款限制很严格，并非是刚需产品，市场行情不好商品房照样能卖得出去，但是商铺生意不好，就完全砸在手里了。
交易税费高、杠杆率低，注定商铺的流通性差，所以开发商在卖给你商铺的时候，都要提前透支至少三年的升值空间。意思是，这个商铺现在单价是6万，三年之后能卖到8万，那么现在对你的售价差不多就是8万。而且好的地段的商铺开发商一定会留在手里，捡漏的机会少之又少。
事实证明，这几年民众已经用脚投票得出了这个结论。前几天《瞭望》专栏记者还做过一档深度调查，发现中国目前二三线商业地产的库存量惊人。
2019年1～4月份，商业营业用房（商铺）销售面积同比又下降了8.8%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米，但商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。
有些三四线的商铺开始大面积沦为仓库。
所以综上所述，在投资角度讲，商铺对于住宅没有多大的竞争力。而且商铺和公寓一样，现在和未来都不可能有政策红利。
唯一的趋势是，当下大基调下「房住不炒」控制住了住宅价格，给了商铺空间，而且很多互联网企业开始重返实体，例如天猫、京东等开始做实营店铺，可能带来线下的体验式红利，但也是微乎其微的。
3
技术活
话说到这份上，一定有人开始质疑了，“凡事不能绝对，现在高回报的商铺也是有的。”例如前几天一位会员说，“住宅已经没有名额了，家里就是想投资商铺自营，而且我有朋友能把回报率做到10%，有什么方法？”
当然这种正面的例子在我身边也不少，因为商铺投资也是我日常研究的一个类目，只能说当下或者未来，投资商铺的难度非常之高。
如果把房地产投资做一个分级，那么买住宅是初中生，买公寓是高中生，买写字楼是本科生，买商铺就是研究生，买商铺非专家大神其他人免提，它属于专业级别的投资标的物。
下面我把这些年投资商铺的经验分享一下。
首先，商铺投资，主要包含了两个部分，一是物业的增值，二是租金的收益。看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。
在上文中，我已经论述过当下的市场环境靠商铺物业增值已经不合适了，所以物业增值应当是附加值，租金的收益才是首要考量。
哪怕有一天物业本身增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是一个好商铺。
归根结底，租金收益还要看供需本身，核心指标就是这个店铺的「到店人流量」，而不是地段人流量和片区人流量。例如马路旁的商铺，你要看车是否能停到你家门，而不是看门口路上的车流量有多大。
再例如很多人被新建开发商忽悠，买了大商场旁边的商铺，说是人流量特别大。但你想，人家商场里应有尽有，为何还要在外面消费呢？最后很多购房者，签了合同后才知道被坑，从此踏上了维权路。
其次是大型商场里的产权式商铺，就是那种在开盘之前告诉你，只要你签了合同，剩下的不用管，会由专业公司代运营，到时候等着分红就行的，这种形式的商铺是大坑。
千万不要因为一两个大牌的入驻宣传或者高回报的诱惑就着急入场，现在大多数开发商为了销售，搞的营销形式天花乱坠，很多都是不切实际的承诺。到时候不管是合同取消或者是三五年过去开发商停止补贴导致大牌撤场都是很有可能的。
而且你要记得，和开发商合作，你永远落不到好处，精明自在人心。
那么什么样的商铺是优质资产呢？下面做一个排序。
1.高入住，高、中低端社区的底商
2.写字楼楼下的底商
3.新辟商业街临街铺
其中紧傍一个大型高端社区，社区人群的购买力强，消费频次自然不在话下，而这也决定了该社区商铺的租金上限，还会决定未来的升值潜力。
在这种地方无论是开母婴店、宠物店、还是餐饮、药店都是非常好的选择。这种优质地段的店铺，如果购买时机恰当，很多在15年就可以收回成本。
其次是写字楼楼下的底商，写字楼是一个人口高密度的载体，小白领的购买力自然不会差，最主要他们的时间紧迫，消费频次和集中度较高，尤其是快餐店和超市，都会得到出人意料的收入。而这都是商铺租金收益率最真实的反馈。
新辟商业街的临街铺也很重要，但是你要赌这条商业街未来是否能发展起来，要参考周边到底有多少社区，商业街的配套有没有品牌餐饮店和电影院，这都是吸引人流量的重要商业体。这里可以用到我之前讲到过的热力图法，通过百度地图热力图，去查看周边的人流量。
（百度地图-图层-热力图，颜色越深人流量越大）
当然好的店铺不仅要关注物业类型、地段，还要看它的自身结构。例如空间可以自由分割，门面最好宽一些，门前不要有台阶，不要有隔离栏或者其他遮挡物，门前要有步行道，能停车等等。
总之不好的店铺千万种，好的店铺只有一种。
在你决定投资商铺之前，一定要多去研究那些生意火爆的商铺，分析他们的优点。
最后你会发现，商铺投资无异于一次小型创业，不仅需要技术还得需要足够多的运气。
一般人不要尝试，如果要尝试，就把这些细节研究透了。未来无论是住宅还是公寓、商铺，投资是一件技术活，这是好事，却又不是好事。
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