酷应用

对标美国CoStar的中指控股（CIH）直接上市了！

百家作者：互联网思想 2019-06-12 07:24:54

中指控股有限公司（股票代码：CIH）于2019年6月11日在美国纳斯达克交易所挂牌上市。集团是一家以大数据和创新技术赋能中国房地产市场（特别是商办地产市场）的数据SaaS工具、市场推广服务综合运营商。

与较为常见的IPO不同，DPO不借助或不通过承销商或投行，而是通过互联网发布上市信息、传送发行文件，进而公开发行公司股票。相比IPO，DPO的方式具有效率高、节省开支等优点，但对于企业的要求更加严格。

2018年4月3日，创立于2008年的美国流媒体巨头Spotify通过DPO上市，开盘价为165.90美元，较前一日纽交所设定的132美元参考价高出近26%。收盘时价格为149.01美元，较参考价上涨12.9%。按此计算，Spotify市值约为265亿美元，成为纽约证券交易所规模最大的直接上市公司。

公开资料显示，中指控股专注为国内商业地产行业的提供数据SaaS工具和市场推广服务。二十年间，中指控股利用各类数据定期形成“百城价格指数”、“二手房价格指数”、“商铺租赁价格指数”等系列指数产品和企业研究成果。

据称，中指控股对标美国CoStar。成立于1987年的CoStar是美国最大的商业地产数据服务商和研究公司。综合公开信息，该公司拥有商业地产数据库和垂直互联网平台，数据能力和网络平台结合，构筑起难以逾越的竞争壁垒和无法复制的商业模式。经过30多年的发展，CoStar建立了全美最大的商业地产数据库，监测超过88亿平方米商业地产建筑，记录了每一个房间从建设、出租、出售，到拆除的每一次状态变化。CoStar的突出的数据能力和领先的网络平台优势结合，建立了难以复制的业务模式和数据壁垒，业务由全美扩展至加拿大和欧洲，拥有超过80个分公司。2018年CoStar全年总收入为12亿美元，2019年一季度市值已超过180亿美元。

中指控股到底是谁？

资料显示，中指控股是以大数据和创新技术赋能中国房地产市场（特别是商业地产市场）的数据SaaS工具、市场推广服务综合运营商。下设大数据中心、研发中心、技术开发部、土地事业部、商办事业部等部门，拥有600多位优秀数据研发和专业分析师团队，分支机构遍布中国主要城市。

二十多年来，中指大数据平台积累了海量的房、地、人、企等详实数据，整合空间、宏观、移动、规划、POI等多维信息，构建扎实的平台底层，支撑所有业务数据存储和大计算。

多年来，通过用户与系统的高频互动，构建了高效的应用层产品，包括：广大开发企业和金融机构使用的“中指数据库”、土地买卖双方使用的土地云SaaS工具平台、促进商办经纪人及经纪公司交易的挂牌产品和商办市场分析工具等。利用各类数据定期形成“百城价格指数”、“二手房价格指数”、“商铺租赁价格指数”等系列指数产品和企业研究成果。

近年研发的土地云是聚合土地买卖双方，有效实现信息联通和土地资源高效匹配的SaaS服务工具平台。以可视化地图为载体，为买地方提供土地交易信息实时查询、地块价值智能判断、一键生成分析报告等功能，是买地方重要决策参考。卖地方通过搜地帮进行地块详细信息的全网挂牌推广，以供买地方快速获取准确的地块信息。

同时，基于多年积累的商业地产楼盘信息，构建中国主要城市办公楼、商铺等物业数据库。在数据基础上，为经纪人、经纪公司、开发投资者提供工具平台，帮助其分析当前市场空置率、吸纳率和平均租金水平等；建立了商业地产专业门户3fang.com，并整合fang.com商业地产频道，为经纪人、经纪公司提供先进的互联网挂牌营销工具，促进商业地产交易。

中指控股为何要上市？

招股书显示，中指控股主要运用其完善的土地大数据和创新的分析技术服务于中国商业地产的地产开发商、土地经纪及金融机构。

并且，母公司房天下董事会相信分拆后的中指控股将持续赋能中国商业地产的发展，同时符合房天下及其股东的最大利益。

分拆后的房天下将保留其房地产互联网门户的经营端口，服务范围主要集中在于住宅及物业相关业务。

底气或来自于其旗下业务的成熟化

招股书显示，截至2018年12月31日，在中国房地产行业十大研究委员会评选的中国房地产开发商百强中，超90%的房地产开发商是中指控股客户。

2018年，中国百强房地产开发商中，超过90%的现有客户续签了中指控股的服务合同。

2016年-2018年，中指控股总营收分别为人民币2.75亿元、3.35亿元、4.21亿元；营收成本分别为人民币0.66亿元、0.83亿元、0.88亿元；毛利润分别为人民币2.09亿元、2.52亿元、3.33亿元；

2016年-2018年，中指控股运营利润分别为人民币1.30亿元、1.44亿元、1.89亿元；净利润分别为人民币1.11亿元、1.28亿元、1.65亿元。

要做中国的CoStar

据内部人员透露，此次中指控股从房天下分拆出来的目标是要做中国的CoStar。

CoStar Group Inc. (NASDAQ:CSGP)是目前美国最大的商业房地产数据服务商和研究公司。经过30多年的发展，CoStar建立了全美最大的商业地产数据库，监测超过88亿平方米商业地产建筑，记录了每一个房间从建设、出租、出售，到拆除的每一次状态变化。

随着互联网的发展，CoStar不断在专业垂直领域强化网络平台，旗下的LoopNet、Apartments、Lands of America、BizBuySell等平台是专业领域领先的互联网平台，有120万经纪人在平台上从事商业地产的挂牌与交易，月访问量2200万人次。据不完全统计，美国商业地产83%的交易与CoStar相关。

CoStar的突出的数据能力和领先的网络平台优势结合，建立了难以复制的业务模式和数据壁垒，业务由全美扩展至加拿大和欧洲，拥有超过80个分公司。2018年CoStar全年总收入为12亿美元，2019年一季度市值已超过180亿美元。

不论是出于对CoStar商业模式的认可，还是坚信自己可以比肩CoStar超高的估值预期，或是对中国房地产巨大利润空间的预判，中指控股一直在不断学习它大洋彼岸的前辈。

当然，在商业地产服务领域，无论是世邦魏理仕（CBRE Group, Inc.，NYSE: CBRE ）这种全球性商业地产策略服务机构还是克而瑞（中国）这种本土商业地产服务商，都将是中指控股要面对的主要竞争对手。

对于中指控股是否能够成功突围一跃成为中国的CoStar，还是淹没在竞争激烈的中国商业地产发展的浪潮中，外界拭目以待。（雷帝触网乐天）

中指控股美国纳斯达克挂牌上市这波操作却不一样

雷帝网雷建平 6月11日报道

中国最大的房地产信息和技术平台-中指控股（China Index Holdings, NASDAQ：CIH）今日在美国纳斯达克上市。

不过，中指控股的上市模式与以往的IPO不一样，是采用“直接上市”的方式在纳斯达克交所挂牌交易，成为纳斯达克交所史上第一家采用直接上市（DPO）方式上市的中国公司。

采取直接上市模式

中指控股上市之前，一家企业想要上市，首先得进行首次公开募股，即IPO（Initial Public Offering）。一般由投行作为承销商，对企业进行尽职调查、估值，随后进行路演等一系列活动，最后定价发行新股。

投行从中赚取高额的费用，以1亿美元发行额度为例，市场惯例所有的上市费用（包括承销费和所有其他中介费）加在一起大概是800万到1000万美金左右。因此，IPO也是投行最赚钱的业务之一。

而公司想进行IPO很多是想募集更多资金。需要投行参与上市，是因为投行能对发行承担法律责任、以及能做一系列估值、尽调等技术的事务等等，最重要的一点就是由于投行平时的人脉积累，能迅速整合买卖各方关系，这个效率是其他公司无法匹敌的。

对于急于想募集资金的公司，依然需要寻求投行作为承销商和顾问。不过，中指控股不需要IPO，而是直接挂牌上市。

DPO效率高且可节省近80%开支

中指控股跳过承销商直接上市的行为被称为Direct Listing，相对应IPO，这种情况被称为DPO（Direct Public Offering），在美国直接上市的案例非常少。

对于传统的IPO而言，企业上市之前必须经过严格的审计、注册登记、申请、审批、路演等程序，前后耗费的时间较长。

而DPO发行的效率就高多了，发行者不借助或不通过承销商或投行，通过互联网上发布上市信息、传送发行文件，从而公开发行公司的股票。

DPO没有IPO那样烦琐的申报注册程序和严格信息披露要求，可以充分利用Internet所提供的跨空间的优势，将上市公司与投资者直接联系起来。

传统IPO，上市企业需要支付投行承销费用、专业顾问费用等，还有一系列的开支，是一笔高昂的费用。DPO不需要承销商，那么中指控股可以省下这一大笔费用。

虽然这次中指控股上市依然有大投行参与其中，但这几家投行扮演的角色并不大，作为顾问而不是承销商，不再对新股定价和买卖双方谈判等环节起主导作用。

据统计平均每次DPO发行的成本仅为IPO发行成本的20%左右。对中指控股来说就节省了数百万美金的开支。

目的不是募集资金

中指控股的目的并不是为了省钱。首先中指控股选择上市，不是为了募集资金，中指控股的资金是很充足，选择DPO的方式，是因为需要的是流动性强的市场。

中指控股不用发行新股，只需简单地登记现有股票，也不用稀释股权，那么创始人与股东的利益就得到了保障，而且也没有IPO锁定期限制。

还有就是在传统IPO中公司必须保持一段时间的静默期，但DPO却不同，公司高管在上市前可以公开讨论公司情况。

当然，中指控股是个例，因为不同公司经营和盈利模式都不同，也不是每家公司都适合直接上市。

知情人士指出，中指控股之所以敢于选择直接上市的方法，是因为它的底气，品牌知名度和用户遍布基本覆盖了中国绝大多数的房地产开发商，地产经纪和金融机构。有非常多的上市公司年报和研报都直接引用了中指控股的数据。

此外，中指控股的上市目的并不在募集资金，如果其他公司上市需要募集资金，还是少不了投行参与，投行的法律责任、专业性（估值准确性等）以及效率（迅速匹配买家等）是其他公司无可替代的。

中指控股构建了庞大房地产数据资源库

资料显示，中指控股（China Index Holdings Ltd）是一家以大数据和创新技术赋能中国房地产市场（特别是商业地产市场）的数据SaaS工具、市场推广服务综合运营商。

中指控股下设大数据中心、研发中心、技术开发部、土地事业部、商办事业部等部门，拥有600多位优秀数据研发和专业分析师团队，分支机构遍布中国主要城市。

二十多年来，中指大数据平台积累了海量的房、地、人、企等详实数据，整合空间、宏观、移动、规划、POI等多维信息，构建扎实的平台底层，支撑所有业务数据存储和大计算。多年来，通过用户与系统的高频互动，不断优化升级服务功能，构建了高效的应用层产品。

包括：广大开发企业和金融机构使用的“中指数据库”、土地买卖双方使用的土地云SaaS工具平台、促进商办经纪人及经纪公司交易的挂牌产品和商办市场分析工具等。利用各类数据定期形成“百城价格指数”、“二手房价格指数”、“商铺租赁价格指数”等系列指数产品和企业研究成果。

同时，基于多年积累的商业地产楼盘信息，构建中国主要城市办公楼、商铺等物业数据库。在数据基础上，为经纪人、经纪公司、开发投资者提供工具平台，帮助其分析当前市场空置率、吸纳率和平均租金水平等；建立了商业地产专业门户3fang.com，为经纪人、经纪公司提供先进的互联网挂牌营销工具，促进商业地产交易。

沙利文报告：中国房地产行业

沙利文为中指控股赴美上市提供独家行业顾问服务。在本次赴美上市过程中，沙利文公司主要承担以下任务：帮助公司准确客观地认识其在目标市场中的定位，用客观的市场数据发掘、支撑和凸显公司的竞争优势，配合公司、投行以及其他中介完成招股书相关部分（如概览、竞争优势与战略、行业概览、业务等重要章节）的撰写，协助公司完成与美国证监会和投资者的沟通，帮助投资者快速的理解市场生态和竞争格局，辅助公司完成美国证监会关于行业方面的各种问题的反馈等。

近年来，中国房地产业发展迅速，房地产销售总额从2013年的8.1万亿元人民币增至2017年的13.4万亿元人民币，年复合增长率为13.2%。

过去几十年，中国经历了高速的经济增长,已成为世界上增长最快的经济体之一。中国名义GDP从2013年到2017年以8.6%的年均复合率增长，至2017年达到约82.7万亿元人民币。在中国经济快速发展的驱动下，城镇居民的购买力也有所提高。2013年至2017年，中国城镇居民人均可支配收入从26467元人民币增加到36396元人民币，年均复合增长率为8.3%。同期城镇化率从53.7%升至58.5%。中国城市化进程的加快，带来了对新建住宅和商办地产的强劲需求，这是整个房地产行业增长的一个关键驱动力。

2017年，中国房地产销售面积超过85%为住宅，约10%为商办地产。尽管中国的商办地产仍处于发展早期，但近年来商办地产取得了显著增长，从2013年到2017年，销售面积以11.6%的年均复合率增长，显著高于住宅地产（5.8%）。受益于经济持续增长,城镇化和高质量办公空间需求的上升,住宅地产和商办地产销售面积有望在2017年到2022年期间以3.1%和5.1%的年均复合率增长。

随着政府对中国住宅地产的监管继续收紧，部分住宅地产买家将注意力从价格不具吸引力的住宅地产转向商办地产，寻求未来潜在的增值机会。因此，预计商办地产的表现将超过中国整体房地产市场。展望未来，在经济增长、城镇化进程加快、政府政策支持等因素的推动下，房地产市场有望进一步稳步发展。下表列出了中国房地产销售额及销售面积的历史及预测情况。

资料来源：中国国家统计局，沙利文报告

中国房地产信息、分析和营销服务行业

房地产信息、分析和营销服务包括 (1) 信息服务，提供有关房地产行业的全面及时的信息,(2)分析服务，协助客户开展相关业务,包括土地购置和房地产投资决策,和(3)营销服务,为房地产业参与者提高声誉和推广品牌。

房地产市场信息、分析和营销服务行业的出现，是为了满足房地产业参与者对于准确及时信息及分析的巨大需求，以促进房地产交易及帮助行业参与者提高品牌认知度和改善经营业绩。过去，与中国房地产市场相关的投资决策所需的综合信息和分析来源有限，行业参与者无法方便地获得这些信息和分析。因此，迫切需要一个高效的平台，让房地产参与者可以持续的交流信息或使用标准化数据和智能分析工具来评估行业机会。

房地产及相关产业的参与者皆可受益于房地产信息、分析和营销服务。这些行业参与者包括房地产开发商、建筑材料制造商和供应商、房地产经纪人、物业管理公司、房地产估价师、商业和投资银行、保险公司、证券公司、房地产投资者、政府机构和研究机构。

近几十年来，随着我国房地产业的快速发展和技术进步，中国的房地产专业人士和其他行业参与者进行交易决策时，越来越依赖权威、全面、及时的房地产情报和精密的分析工具来理解复杂的信息，提高服务质量。与此同时，科技正在重塑消费者寻找住房以及房地产开发商推销其房地产项目的方式。房地产行业标准化信息平台的创建和维护需要包括标准化数据库、准确全面的研究能力、经验丰富的分析师、人性化的技术和密集的参与者互动等基础设施。

下表列出了中国房地产信息、分析和营销服务的潜在市场规模，以目标客户的支出来衡量。

资料来源：沙利文报告

中国房地产信息、分析和营销服务行业竞争格局

中国房地产信息、分析和营销服务行业的服务提供商数量有限。中指控股是其中的两大全国性参与者之一，覆盖全国所有一线城市，大部分二线、三线城市。其他地方性的市场参与者大多服务某个特定地区，其营收能力远远落后于全国性参与者。截至2018年12月31日，中指控股运营着中国最大的房地产信息分析服务平台，其地理覆盖范围和数据点数量均居全国首位。下表列出了这两家全国性参与者数据库信息的主要指标。

资料来源：沙利文报告

中国商办地产线上挂牌服务行业

商办地产线上挂牌服务允许房地产参与者在互联网上发布商办地产信息，访问全面的地产名录，并使用先进的营销和搜索工具。与住宅地产相比，商办地产的参与者更容易受到信息不对称的影响，因为商办地产公允价值的确定涉及的因素较多，规范标准较少。此外，大多数商办地产买家都是投资者，他们不仅需要交易协助，还需要对地产的公允价值的独立见解。因此，专业技能和行业见解对于促进商办地产交易变得越来越重要。因此，提供行业分析等增值服务的线上挂牌服务平台，更有可能在房地产经纪人和其他房地产参与者中享有更高的人气。

受中国房地产业商办地产快速发展的推动，商办地产线上挂牌服务有望稳步增长。下表列出了中国商办地产线上挂牌服务的潜在市场规模。