第三人名下房屋或土地，民办学校在实际使用， 抵押是否有效？

5月22日（北京）丨基于信贷调查下的财务报表分析及风险识别

孙自通

    --信贷风险管控专家

中企清大金融教育集团总裁

“信贷风险管理”公众号创始人

微信号：zitongsun

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以下为正文

笔者之前曾撰写过一篇文章《民办学校、民办医院的房屋或土地抵押，是否有效？》，文章在本公众号刊发之后，引发了很多的讨论。从目前实务中的判例来看，主流判决均认为民办学校和民办医院与公办比较起来仅是投资渠道的不同，均属于社会公益事业，民办学校的教育设施以及民办医院的医疗卫生设施均属于社会公益设施，不得进行抵押，如果抵押的话，抵押无效。但是民办学校、私立幼儿园教育设施之外的财产可以为自身债务设立抵押。详细情况读者可点击上述链接进行查看。

实务中还有一种情况，相应土地或房屋没登记在民办学校名下，而是登记在第三人名下（相关案例多数登记投资人名下），但民办学校实际在使用，对于这样的财产设定抵押是否有效，实践中有一定争论，但从相关司法裁判的案例来看，主流判决均认为即便登记在第三人名下，如果办理抵押时，民办学校在实际使用，抵押原则上也应当认定为无效。

案例1：李晓中与东莞市百盛投资发展有限公司、郑敬辉借款合同纠纷，最高人民法院（2016）最高法民再335号字第00174号

一二审法院认为：百盛公司据此辩称该地属于学校的教育设施，不得抵押。

首先，出让宗地的土地面积大于案涉土地的面积，百盛公司未举证证明两地块之间的位置关系。

其次，出让宗地的总体规划是建设学校及配套设施，配套设施是否属于教育设施，案涉土地建成的是教育设施还是配套设施，百盛公司均未举证证明。

再者，案涉土地使用权证上记载该地为商业用途，并曾在东莞市国土资源局办理过两次抵押登记。由此可见，认定案涉抵押物因属学校教育设施而不得抵押，依据不足。

案涉两份抵押担保合同已依法成立并生效。

一二审法院均认为抵押有效，但最高院经再审改判抵押无效。

最高院再审认为：关于案涉两份抵押担保合同效力的问题。1998年，东莞市国土资源局与百盛公司签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同出让宗地的总体规划是建设学校及配套设施项目，宗地图显示其上已建有东莞市××学校及相关配套设施。原判决以百盛公司未证明出让宗地与案涉土地之间的关系，进而未证明案涉土地上建成的是否为教育设施为由，认定涉案抵押合同有效。根据本院再审查明的事实，案涉土地是宗地的一部分，即《国有土地使用权出让合同》所附第一张宗地图绘制的土地。案涉土地作为东莞市××学校校园的一个部分，上盖建筑物应当认定为教育设施。

依据《中华人民共和国民办教育促进法》第三条“民办教育事业属于公益性事业”及第五条“民办学校与公办学校具有同等的法律地位”之规定，东莞市××学校作为民办学校，应认定为公益性事业单位。

依据《中华人民共和国担保法》第三十七条第三项及《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第三项“下列财产不得抵押：……（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”之规定，案涉土地属于学校类教育公益设施，系法律规定不得抵押的设施。以该土地使用权设定的抵押因违反上述法律强制性规定，当属无效。虽然案涉土地的登记用途为“商业”，但案涉地块上建有教育公益设施已是事实。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定的房地一体原则，涉案土地上为教育设施，故土地亦不能作为抵押物。因此，案涉两份抵押担保合同因违反了法律强制性规定而无效。

案例2：中国银行股份有限公司东莞厚街支行与东莞市日惠实业有限公司、王薇莉金融行政管理再审复查与审判监督一案，广东省高级人民法院（2013）粤高法民二申字第1010号

广东高院认为：关于涉案的抵押合同的效力问题。本案中，涉案抵押的房产及土地使用权虽登记在日惠公司名下，但房产证上登记的用途为学校，且上述资产实际上已为民办东莞市寮步信义学校办学使用，为学校的教学设施。《中华人民共和国民办教育促进法》第三条规定，民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。《中华人民共和国担保法》第三十七条第（三）项规定，“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不得抵押。根据上述规定，民办学校具有公益性质，民办学校用于教育的设施不能用手抵押。故此，二审法院认定涉案抵押合同无效并无不当。

案例3：中国农业银行股份有限公司南京高淳支行与南京武家嘴集团有限公司、南京武家嘴教育发展有限公司金融借款合同纠纷，江苏省高级人民法院（2014）苏审三商申字第0143号

江苏高院认为：本院认为：根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（三）项规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。本案中，案涉抵押的土地虽登记在武家嘴教育公司名下，但从征地之初，就是为了武家嘴实验学校办学所用，该地上建筑物至今也未办理登记，现该地块仍为武家嘴实验学校实际使用，故应认定该土地为教育设施。案涉四份抵押合同因抵押财产为法律禁止抵押的财产，一、二审法院认定案涉抵押合同应为无效合同，并无不当。

案例4：程军凤、颜向阳合同纠纷，亳州市中级人民法院（2017）皖16民终1498号

法院认为：程军凤在签订抵押合同时，应当与房地产部门到道东小学现场进行核实，房地产管理部门没有进行现场勘查、核实即进行了抵押登记。亳州市谯城区教育委员会文件也证明道东小学是民办教育机构，其教育设施属于社会公益设施，不得抵押，因此程军凤的抗辩意见不能成立。因此，葛洁以该房屋设定抵押的行为无效，程军凤不能够取得该房屋的抵押权。

从上述几个判决来看，主流判决均认为，即便登记在第三方名下，如果相应土地及房屋为民办学校实际使用，相应设施作为公益设施如果设定抵押也应认定为无效。

笔者在案例检索时，也发现了一些例外案例。

案例5：中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行与庆元县时雨文化产业发展有限公司、庆元县绿韵文化传播有限公司等金融借款合同纠纷，浙江省高级人民法院（2016）浙民再21号

浙江高院认为：本案抵押房产的房产证资料上注明的房屋是教育用房、土地系科教用地。在抵押合同签订时，同德幼儿园已经开始招生办学，邮储银行丽水分行在贷前调查时可以充分了解抵押物系“幼儿园办学用房”的情况。抵押房产所涉土地在出让时也明确为“庆元县同德新村幼儿园地块”。邮储银行丽水分行作为发放贷款的贷款人和抵押权人，其在选择是否接受抵押担保时，应当从抵押效力和抵押权实现两个角度进行权衡。因抵押房产系同德幼儿园的办学用房，且同德幼儿园承担着解决灾民安置片区孩子入园教育的社会功能，既然邮储银行丽水分行选择接受案涉房产的抵押担保，邮储银行丽水分行在实现抵押权时应当确保不影响同德幼儿园的正常办学活动、不扰乱社会秩序、不破坏社会稳定。

建议：

从上述案例来看，即便登记在第三方名下，如果相应土地及房屋为民办学校实际使用，相应设施作为公益设施如果设定抵押也应认定为无效，例如案例1—案例4。即便有认定为有效，在债权实现时有法院也设置了一些限制条件，例如案例5。

对于相应风险商业银行等金融机构要给与必要的关注，在给民办学校授信时应加大对民办学校第一还款来源的考量力度，可考虑增加一些公益设施以外的担保，包括人保和物保。

司法实践中针对同样的问题，不同的法院可能会有不同的裁判尺度，对于上述问题不知你怎么看，欢迎给我们留言交流。

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