商铺已成为“最毒”资产？普通人别碰...

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来源：复利投资（ID：fulitouzi21 ）

成功的投资，一定要注意这三方面：1.远离高估值；2.不要选择大家跟风哄抢的品种；3.一定要长期持有。

复利姐认为，这三点，不管是股票基金互联网金融等理财，还是买房买地的不动产投资，都适用的一道箴言。

当住宅投资的调控杠杆越缩越紧，有人把目光投向了商业地产，旅游项目配套的酒店式公寓、临街商铺、或者社区低层商铺等等。

商铺的投资回报率有多高？还值得不得投资？有哪些问题需要注意？今天复利姐跟大家探讨一下。

几个略有意思的问题，今天拿来跟大家探讨一下。

有迹象！商铺已经成为最危险的资产？

假期复利姐到外地转了一圈，属于广东一个四五线小城。新楼盘是越建越多，开发商临街商铺也随之剧增。一些曾经繁华的大街小巷里，很多门面房现在是空的。

“不好租，不好卖” “到处都在旺铺招租”的刺眼广告语。

人口在流失的城市，不知道究竟用什么来支撑这些临街商铺的未来？又是谁会来做接盘侠？

过去十几年，业内认为商铺投资回报率较高，但是，现在的商铺却慢慢变了味，很多商铺已经成了危险资产，不好租，更不好卖。

商铺投资回报率如何计算？

业内一般认为，投资回报率的两个计算公式：

1、计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价

2、计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价

举个例子，有网友在2年前，购买了广州万达滑雪场一间50㎡的商铺，租金约1.6万一个月，当年这间商铺价格仅4万多一平米。

当时商铺价格约4.5万，总价约225万，套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝1.6万X12/225万，通过计算，得出这套物业的投资回报率将是：8.5％。

要是这个投资者转手卖掉，假设以245万元成交，那么它的投资回报率＝（245-225）/225，

计算得出这套物业的投资回报率约是8.9％。但是商铺在交易的过程中将会产生各项税费，实际回报率可能没有这么高。

（税费计算过程略复杂，此处略过，粗暴的说，商铺房产的升值会被税费吃掉五分之一，这样你就懂了。）

普通人，为什么劝你别碰商铺投资

老话说的是，一铺养三代，但现在如果说一般的住宅投资是初中生的话，那么投资商铺就一定是研究生级别的。

如果你不是普通人，那么复利姐还是可以提供购铺前的几点思考：

1、能买现铺、临街商铺，就尽量别碰期铺。特别是开发商大力促销的新楼盘店铺。

大多数的商铺交易费都是比较高的，但其变现能力却是极差。除了一些地段还不错的，其他地方的商铺基本上是卖不掉的。

2.充分考虑购铺的商业地带、商业规划。成熟地带商铺价格很高、成长地带商铺则有升值考虑。

3、考虑商铺的经营形态、和后期管理。社区商铺一般比较稳定，地段、交通对商铺经营较小，商场店铺对交通、人流依赖性大，风险也大。

4、考虑相关政策，如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强。 

5、中小城市商铺需要警惕购买

在中小城市，购买商铺风险同比增大。如果这个商铺真的能够赚钱，那开发商自己就可以用其进行招租，又何必要将它卖掉呢？

现实情况就是，很多商铺他是想卖也卖不掉,特别在人口流出的中小城市。

复利姐认为，地段、开发商、客流群体三个因素，确定了商铺价值的不可复制性，如果要购买商铺的投资者，一定要看清楚地段未来的发展规划，是否有人口增加，都直接影响商业客流量。

毕竟购买商铺属于长期投资，不可只看眼前的利益。

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