开店初期，如何4步定选址？

李嘉诚曾说过一句著名的地产六字真言：“地段、地段、地段”！

麦当劳CEO也曾说过，餐饮最重要的是三件事：选址、选址、还是选址！

由此可见，开店选址必是不可忽视的一大要素。选址作为开店的第一步，可以毫不夸张地说：开店地方选错了，90%没得救了。

但选址工作复杂又艰巨，涉及的事物变化与综合因素繁多，如同一场考验辨识功力的修炼。

每年开店的人进进出出，有人做得风生水起，也有大量新手因为选址不当而灰溜溜的关门大吉。

那么到底如何选址才能少走弯路，开得更长久？

不妨听听餐饮界资深操盘手徐剑怎么说。

（徐剑老师，拥有15年餐饮连锁经营、管理经营经验，曾任职于肯德基、海底捞、新辣道集团担任餐饮集团CEO，曾管理超过1100家连锁门店。年培训餐饮场次超过50场，为超过100家餐饮品牌做过培训、策划、咨询服务。）

选址一：要先定位

明确品牌定位，是选址的第一步，这决定了你的选址方向。

首先我们要明确一件事情，就是你卖什么，卖多少钱，卖给谁。举个例子，你卖小面，一碗面卖20块钱，卖给白领。光明确这个还不行，因为太模糊顾客根本记不住。你需要给自己一个定位，比如，你卖的是最便宜的小面，你的小面8块钱起步，这样顾客就对你有印象了，小面你家的最便宜。

你要学会通过最简单的方式，让顾客能够认知到你，就是所谓心智上的定位。所谓的定位都是先搞清楚自己的基因，然后搞清楚自己怎么传播。

明确定位后还要测试，测试它到底有没有活下来的可能。做完这个事情之后，最重要的一步是从线下的角度来讲，你可能才会涉及到选址的问题。

选到合适的位置就意味着要花钱了，店铺转让费、房租、装修、所有配套的设施、家电家具全得上，最后你会发现投资一个店的钱几乎全花在了选址上。而你的选址就确定了你的流量，流量又决定了你的收入。所以选址决定流量，流量又决定收入，从线下的角度来讲的话，这件事情就决定你未来所有的产出，这就是为什么说它重要又决定生死的原因。

在选址前后，各有一件事情很重要。

1、选址前定位很重要

定位会决定生死，定位错了就麻烦了。你切不到一个空白的市场、切入到一个对你不利的市场，或者是切不到你想做的一个赛道地区，这都不行。但是所有赛道你都是可以自己开创。据国家统计局统计现在中国有17000个行业，以前说360行，现在这多出来的16000多的行业，不都是新开创的赛道么。

2、选址后运营很重要

运营就是你能不能管好。平时直接跟消费者接触的是什么？是运营，我们去餐厅吃饭，后来决定不去了，可能不是因为它位置的问题或者定位的问题。就是因为他态度不好，就是因为它产品不行，这些都是考验一个团队的运营能力。

选址二：要选商圈

商圈顾名思义就是有商业价值的圈子，商场是商圈之一。了解商圈特点、评估商圈匹配度，是选址成功最重要的动作。

商圈有两种分类方法：

1、按商圈性质分为八类

2、按商圈范围分类

举个例子：以武圣羊杂割五道口店为例子，门店100多㎡，因此覆盖范围我们可以设定在200米以内，以此为画圆，即红色圆圈。也就是说，主要客流来自于这个圈子里，而这个圈子里又要区分常住人口和流动人口，熟悉的人都知道，五道口是一个流量超级大的地区，在这里学习的、工作的、居住的、路过的都是核心的消费群体。

而半径100米的黄色部分内核圈子，才是武圣80%的客流存在区域，即走路吃饭不超过这个距离，流动人群活跃在这个圈子里。

那么通常我们把这个黄色范围叫做核心商圈，即主要客流圈，把蓝色范围叫做次级商圈，同样也还会画出边缘商圈来，即比次级商圈更大，比如图中红色圈子。在这张图里，一般客流存在的比例是从核心到次级到边缘，8:1.5:0.5 。而对于面积更大的店，比如400-500平米的店，通常核心商圈是300米，次级商圈是300-500米，边缘商圈是500-1000米。

那么，这也同样是很多连锁企业在选址开店的时候，给自己做出的规划，比如2家门店的距离不能接近到多少。距离近了，客流有重叠，自然会有影响。除非商圈内的流量非常巨大，才可以连开2家。

选址三：要选点位

这是西单的一个商圈，红色部分最多的是它的核心商圈，最外面是边缘商圈，像这种主流型的这种商圈，中间的流量是非常大，流动人群也非常大，所以品牌曝光要变得很重要。

大家凡是要真正涉及到选址和开店，首先做的第一件事情就是规划。我的这个品牌，这个定位，这个面积，我认为在某处能开多少家，这是第一步可以通过我们讲商圈的划分和分析来判断。第二步你要把它们开在哪都圈出来。第三步你希望在第一年先开哪里，第二年再开，第三年再看。知道商圈在哪选，也知道下一步要怎么开，规划出来了，圈子出来了再去选址，圈子不出来，选址会变得很盲目，因为你不知道圈当中都是什么样的人，什么样的消费力，他们在哪里出现在哪里消失。

一个点位能不能赚钱，要做人流量和盈利测算。一个商圈十条街，一条街上十家店，哪个位置适合你。人流量是最重要的一个测算点。如果人流量你不去看也不去算，那开店里就没有一个确切的把握。在租店铺的时候，能跟房东签长期就不要签短期，即使自己用不了这么多面积可以出租或者转租。

一个点位符不符合标准？有房产条件设定。

举例子：某品牌选址（建议大家在选址时，都要画下这个图）

选址四：要定合同

拟定合同，谈判签约，是选址成功的最后一步，考察的是谈判能力和资金控制。

这里有个小问题需要注意下：洽谈免租期，免租期当中有一个非常重要的一个点，就是如果免租期之内，因为甲方的原因导致无法施工，或者导致店铺不能正常开业，请问要怎么办？

大部分的协议是没有这条的，这个就要跟他谈了。你的原因导致我不能开业，或者是国家和非不可抗力的原因导致无法正常施工了，免租期必须要给我延长。

关于执照办理很多老板说可以帮忙办执照，千万不要听他们讲要让他们写下来，还有前期许诺的一些提供的项目和条件，都要一一写下来签字。必要的风险承担责任，比如说执照的过期协助办理类似这样的，这些都得把它写清楚。

所以肯德基的合同有80多页，真功夫的合同有60多页。当然了，这是他们大企业。对我们来讲，我们只需要把握到几个关键点就可以，必要的条件补充上，然后初期进入到现场，合同的关键就在这个地方。最后建议合同还是有必要找律师审下。

也许以上4步选址指南或多或少能够帮助到你，但开店选址，光了解这些是远远不够的！

为什么千挑万选了人流攒动的商圈，开业后却生意惨淡，无人问津，最后只能关门大吉？

你知道自己的品牌、品类更适合什么商圈吗？社区型，办公型，购物型，景点型，还是枢纽型商圈？

好不容易选了个好位置，生意还不错，但是附近出现很多同类型竞争者，分走自己的客人怎么办？

发现自己开店位置不好，又应该如何吸引客人？

这些问题都别担心，可以跟着徐剑老师一起学习！他拥有15年餐饮连锁经营、管理经营经验，在开店选址方面经验十分丰富。曾任职于肯德基、海底捞、新辣道集团担任餐饮集团CEO，曾管理超过1100家连锁门店。年培训餐饮场次超过50场，为超过100家餐饮品牌做过培训、策划、咨询服务。

为了让大家更系统的学习选址知识，创业邦特意为大家请来了餐易私塾创始人徐剑老师，为大家带来《连锁选址战略38讲》。

↓↓扫码订阅课程↓↓

告诉你更多不为人知的业内知识

本课程是4A选址法的升级版，提供给你更实战的选址策略，告诉你如何选址，如何规划和签约等等，可以让创业者少走选址的弯路，少踩选址的坑。

01主讲人

02课程大纲

03订阅费用

注意

由于服务精力有限，本期限额200人！

因此设计了“晚鸟票”的玩法

初始价格为99元！

到最后50张，涨价到199元！

点击下方按钮，优先抢定！

更实战的选址指南

让你少走选址的弯路，少踩选址的坑

常见问题Q&A

Q.购买后就马上可以学习吗？

A：是的，购买后马上可以学习。课程已经更新完毕，学习不限时间、不限次数。

Q.购买后如何开始学习？

A：方法1【推荐】：搜索关注微信服务号“创业邦星际学院”，在右下角菜单“我的课程”中能查看到你购买过的所有课程，打开课程随时学习；

（VIP-快速听课入口，扫码进入）

方法2：下载创业邦APP，已购商品直接学习。

有疑问添加邦妹微信（ID：17611250295），有疑问详情（优先通过）。（工作时间为周一到周五9:00-18:00，周六日20:00-21:00）。

Q.购买后可以开发票吗？

A：本商品为虚拟商品，不支持退货、开发票，请您谅解。

Q.有优惠吗？

A：现在加入创业邦会员，只要1098！！！立减100元！再送300元无门槛优惠券，即可免费购买本课程！并获得40+堂价值4888元的CEO创业必备课程、4000+创业人脉、社群资源对接，3次投融资对接会门票；千元文档大礼包；免费参加创业邦全年3次峰会及无限次参加全国12座城市线下所有活动！扫码即可获得！

↓↓点击“阅读原文”，了解更多课程内容，优先抢订！

关注公众号：拾黑（shiheibook）了解更多

[广告]赞助链接：

四季很好，只要有你，文娱排行榜：https://www.yaopaiming.com/
让资讯触达的更精准有趣：https://www.0xu.cn/