调查报告中抵押物模块如何分析（附实例）？

出品：信贷风险管理

作者：粱琰

抵押担保作为常见的一种担保方式，在银行授信中成为常见的风险缓释措施，补充作为第二还款来源。一般而言，对抵押担保应调查和审查如下事项：

（一）抵押财产是否属于法律、法规禁止抵押的财产；

（二）抵押财产的权属是否清晰、是否有争议；

（三）抵押财产是否有其他抵押权或质权设立在先；

（四）抵押财产是否已出租；

（五）抵押财产的价格波动幅度、变现能力、储存难度；

（六）判定抵押担保是否为合格担保。

（七）其他需要调查和审查的事项。

其中：

1）对于以土地及建筑物抵押的，应查看土地和/或建筑物购买合同或其他合同，了解是否设置了转让限制条件等。

2）以在建工程抵押的，应当要求抵押人出具建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用证等有关文件；并注意与施工方确认应付工程款情况。

3）以共有财产抵押的，应当要求抵押人出具该财产其他共有人同意抵押的书面证明；按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，如要求其他共有人出具同意抵押的书面证明确有难度的，可以不要求出具。

4）以海关进口货物抵押的，应当要求抵押人出具货物原始产地证明、货物买卖合同、付款凭证、货物运输单据、商品检验证明和海关审批单据，以海关监管货物抵押的应事先取得海关的批准抵押的书面文件。

5）对于抵押物存在出租情况的，应调查和审查租赁合同情况，防范抵押物难以处置和价值大幅缩减等风险。根据我国法律法规，租赁权一定程度上会影响抵押权的实现。有关法律法规规定包括：

《物权法》规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”等。须详细了解抵押物出租情况，包括租赁合同的金额、租期、租金支付方式等，调查租赁合同的真实性以及租赁合同中可能影响以后抵押物处置的条款，如承租人是否已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销等，对抵押权实现的难易程度进行评估。

抵押物分析案例：

（1）详细论述抵押品的市场价值、估值基础、变现能力。

答：抵押物位于***市***县***片区，，南临***西溪与河滨路；以该项目为中心周边范围内有多家超市、红星美凯龙商场、汽车贸易中心、学校、医院，且项目距离建设中的**高铁站2公里，离高速东出入口2公里，距***市约40多分钟路程，交通十分发达。该项目地段优越，区域辐射面积大，周边配套设施完善，交通便利，教育资源丰富，规划设计新颖，价格合理，具备发展前景。抵押物所在广场已正式开业经营。抵押物市场价值稳定，变现能力较强，可操作性较好。

（2）简要说明本次抵押物评估机构情况。

答：该评估单位为经***银行准入的当地评估机构之一，历史合作情况较好。 

（3）核实抵质押权人的权属证明，若为第三方抵质押，详细描述与申请人的关系，同意提供押品的原因，处置难度，是否存在担保费和贷款使用分配问题等。

答：抵押人为借款申请人。

（4）对抵押物基本情况的调查，实地考察抵物的名称、数量、质量、保管情况、地理位置等；

答：抵押物所在建筑物总楼层为地上6层，地下2层,抵押物所在楼层为地上1-6层，地下2层。商业用房室内二次装修、装饰均已完成（中档装修），地下车位地面刷地漆，室内水、电、卫设施管设备齐全，可正常使用。现状保养良好，属于完好房，建筑物成新率为全新。截至价值时点，抵押物所在广场已开业运营。

（5）验证产权证明：核实抵物使用权或所有权的权属及同一抵（质）物已向其他债权人设定抵押的情况等。

答：不动产权证：****不动产（2018）第001号-005号，土地使用权人：****投资有限公司，土地款实缴****万元，已100%缴清。

（6）对抵（质）物价值及变现能力进行初步判断和评估：价格确定方法（评估、协议），确定抵（质）押率，计算并抵（质）押价，并分析其价值合理性、升减值趋势、变现能力；

答：对估价对象选用成本法（房地分估）进行估价，其中对估价对象土地拟采用假设开发法、基准地价修正法，对估价对象建筑物拟采用成本法进行评估。评估价值合理。

（7）抵押物曾经设定抵押担保情况，担保金额等其他情况；

答：该抵押物以往尚未设定抵押担保。

（8）分析抵（质）押行为的合法合规性；确认抵押和出质行为是抵押人和出质人真实的意思表示。

答：抵押物为****县***片区A1地块**，已取得不动产权证****不动产（2018）第001号-005号，项目合规性材料如下所示：地字第****号《建设用地规划许可证》，建字第***号《建设工程规划许可证》，编号***《建筑工程施工许可证》，等权利证书及经规划部门审批通过的项目总平面图，且权属清晰、没有争议，无被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制等情况，根据《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）等有关规定，属于法律法规规定可以抵押的财产，且估价对象权属清晰，无被依法查封等其他限制情况，故估价对象抵押具有合法性。抵押行为是抵押人真实的意思表示。

（9）根据抵押物现实情况分析如发生违约可否通过顺利拍卖保全债权人信贷资金安全。

答：抵押物价值稳定性良好，变现能力较强，可通过拍卖保全债权人信贷资金安全。

（10）抵押物所有权人是谁，抵押物权属是否清晰，目前用途，所有权人是否同意抵押与债权人，是否出具同意抵押的书面文件。

答：抵押物所有权人为****投资有限公司，抵押物权属清晰，用于房地产开发，所有权人同意抵押于债权人，并出具同意抵押的书面文件。

（11）债权人暂不接受整体抵押物分割抵押于债权人，介绍抵押物历史抵押情况，是否结清解除抵押。

答：该抵押物整体抵押，不作分割。

（12）抵押物及抵押附着物详细说明其名称、性质（土地是否是为出让，建筑物是否为公益）、抵押物面积、单价、评估价格。

答：抵押物明细如下表：

本次采用比较法及收益法进行评估，假定抵押物未设立法定优先受偿权利下的价值为人民币***亿元整(RMB***万元)。预期在价值时点处置抵押物的处置费用和税金为人民币柒仟肆佰肆拾捌万元整(RMB***万元)。抵押物抵押净值为人民币玖亿肆仟伍佰陆拾玖万元整（RMB***万元）。

财产范围包括建筑物、相应分摊的国有土地使用权（含土地使用权出让金）及公共配套设施，不包括室内二次装修、家电家具、债权债务等其他财产或权益。

附件：常见抵押物分类目录及抵押率

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