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土地抵押常见5大问题！（信贷员必看）

百家作者：信贷风险管理 2019-03-09 01:01:20

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出品：信贷风险管理

作者：崔浩熙

事先声明

该文仅针对常见土地抵押处置问题，仅适用于未进行系统专业学习的从业人员作为碎片化阅读的资料，故尽量简洁，并不罗列详细法律条文。

土地和房产是用于办理抵押贷款的重要不动产，其中房产抵押相对简单，后续涉及的法律问题也较为清晰，而土地办理抵押手续并不比房产复杂，但后续涉及的问题和敏感点较多。现就以下几个简单问题做普及性说明：

一、土地性质

建设用地有两种类型：划拨和出让。以上两种性质的土地均可以进行抵押。在处置时会面临以下问题：

划拨性质的土地在处置时最常见的是缴纳一定的土地出让金变更土地性质为出让或者保持划拨性质但需要上缴土地收益。所以划拨土地在评估时需要充分考虑以上两个因素，价值较同等的出让土地低。在以上两种方式中，第一种缴纳土地出让金相对手续简单，也最为常见，但是需要注意的是：一般情况下，要先行缴清土地出让金后才能办理土地性质转变和转让。

出让性质的土地相对简单一些，在转让过程中也存在以下几个问题需要注意（仅常见，不全面）：

1、部分土地的购买人需要具备相关资质。

2、是否符合规划相关要求，调整规划的，需要审批并补缴土地出让金。

3、投资总额是否达到转让的要求。

4、如果变更用途，需要审批并补交差额部分土地出让金。

5、抵押人原出让合同中是否有限制性条款约定。

二、土地闲置

在出让和划拨土地中，在实际情况下，国家对闲置土地有相关规定，但是执行力度不足，闲置土地存在风险。土地最多可闲置1年，超过一年的按土地取得价款征收20%的土地闲置费，闲置超过2年的，国家可以无偿回收。注意：划拨土地上无建筑物无法进行转让。

三、土地期限

划拨土地除非政府回收，无期限。

出让土地中住宅用地最多70年，商业、旅游、娱乐和综合用地等最多40年，其余用途最多50年。到期后，住宅用途的土地自动续期，根据我国现行相关征收条例，住宅征收补偿中房款补偿为参照附近交易房产价格确定，所以住宅可以采用类比法进行评估，土地剩余期限对住宅用途的房地产价值影响不大。而其他用途房地产，土地到期后，需要提前一年向国家申请，国家可以回收，国家不回收的情况下，需要缴纳土地出让金才能继续使用，所以针对收益性房地产如商铺，需要充分考虑到期国家回收和重新缴纳土地出让金的情况，在价值评估中采用收益法更加符合实际情况，土地剩余期限对价值影响较大。

四、房地关系

在我国相关法律规定中，简单来说就是：房随地走，地随房走。

在抵押时土地上原有建筑物一并抵押，抵押后新建建筑物可以一并拍卖，但是不具备抵押权，在实际情况中，遇到类似情况可在合同中约定新建建筑物抵押，但在未办理抵押手续时仅为协议抵押。

抵押房产时，对应的土地一并抵押。该句话新人可能会存在一定的误解，下面我举个例子进行说明：一大片土地上有一幢建筑，其中土地面积为3000平方米，建筑面积为2500平方米，建筑占地面积为450平方米。各个地区在办理房地产抵时，办理手续也不一，一共存在以下4种情形：情形一：房产办理抵押登记，土地未办理抵押登记但房管局收回保管；情形二：房地产办理抵押登记，土地证自行保管；情形三：房产和土地均办理抵押登记；情形四：已经更换为不动产登记证。其中情形三和情形四可以获得土地和房屋的完全抵押权。在情形一和情形二中，仅办理房产抵押登记手续，土地中仅有对应的450平方米土地拥有抵押权，其余土地没有抵押登记，不具备抵押权。如果抵押人在土地上新建其他建筑，是可以要求分割土地，且无抵押权。

五、预售

对于商品住房，在取得预售证后可以进行预售。如果该商品住房的土地此时已经处于抵押状态（包括在建工程抵押和土地抵押），那么在办理预售证的时候，一般会要求债权人出具同意销售的同意函，极端的会要求出具放弃已预售部分的住房的抵押权。不管是出具同意销售的同意函还是放弃已预售部分住房的抵押权，在出现纠纷时，法院判决大多都支持已预售房产及对应的土地无抵押权，在第一种情况中可能会判决整个抵押权无效。所以，资金监管对于此类项目较为重要。

END

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