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自如“甲醛风波”背后，是长租公寓整体的脆弱生态

百家作者：36氪 2018-09-02 15:54:35

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看似火热的市场背后，还存在普遍盈利难的问题。

文 | 顿雨婷

继我爱我家原副总裁胡景晖炮轰长租公寓推涨房租后，长租公寓“自如”再因甲醛事件被推上舆论的风口浪尖。

昨日，一篇题为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏，引爆社会舆论场；随后自如官方回应此事称：已安排负责人进行对接了解详细情况，跟进相关事宜，并会配合司法部门工作，尊重法院裁定。

而就在今年6月，自如CEO熊林在宣布品牌升级时曾表示：自如全线使用的家具板材会由原来的国标E1升级为对标欧标日标的E0级板材；板材甲醛释放标准由小于1.5mg/L提升至小于0.5mg/L；升级墙漆和辅料使用标准......有意思的是，自如并没有提到装修工期和租客入住时间的问题。

关键原因：快速装修和及时入住

其实，这不是自如首次发生用户甲醛超标事件。据公开报道，2017年12月曾有不少租客反映入住自如的出租房后，都出现咳嗽/发热等症状，被医院诊断为“疑似甲醛中毒”；2016年，孕妇在租住自如房3个月后，孕检查出白血病，等等。对此，自如也曾多次承诺进行相应整改，但至今未见有效措施。

除了自如，甲醛超标在租房尤其是长租公寓行业似乎已经成了普遍现象。在各种网络社区、投诉平台上，都不乏我爱我家、相寓、蛋壳公寓等中介或长租公寓品牌被租户投诉甲醛超标的记录，相关公开报道也屡见不鲜。

一个关键原因或许就在于长租公寓所要求的快速装修和入住效率。曾有新华网记者在实地走访链家门店时，被工作人员告知：“我们自如有专业装修团队，一个月足够”，以及“为控制成本，装修好的房屋一般最多放置三天，然后就挂牌出租了”。

事实上，甲醛在装修中几乎是必然存在的产物，因此新装修过的房屋至少要通风3-6个月才可正常入住。但这却和长租公寓的商业模式——入住快，缴费才会快——相违背。

乱象频发背后的盈利困境

不仅是甲醛超标这一项，争抢房源此前还引爆了长租公寓"推高房租"的争议点；另外，因杭州鼎家倒下而备受关注的长租公寓“租金贷”问题也在数月前被揭开一方面，大家都急于规模化扩张，另一方面，又需要借助金融手段保持资金流。

这也反映出，这个看似火热的市场背后，普遍面临的盈利难问题。

一般来说，长租公寓会与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过租金差异获取利润。而重新装修的房子，譬如三室一厅会改建成四间房（“N+1”模式），最终主要的盈利来源在于“1”的租金，一旦空置，将很难赚钱；规模化发展后更难控制空置率，易出现亏损。

潘石屹曾表示长租公寓回报率不超过1%；也有创业者曾告诉36氪，如果出租率低于90%，大部分公寓都是亏损的。

在盈利难的整体困境下，在“风口”后，长租公寓已出现阶段性的退潮：2017年，就有GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家公寓宣布关闭；即使是YOU+、魔方、窝趣等一些知名品牌，上一轮融资也要追溯到2016年或2017年初。

规模盈利让“快速跑马圈地”成为必然

既然盈利艰难，为什么总有人前仆后继想要进入这个市场？

近两年，随着房价上涨、二手房交易下降，租赁交易持续上涨，但个人租赁房源的供给比例持续下降，只能靠机构化租赁房源满足。有数据显示，2016年中国的租赁市场规模大概在1.1万亿元左右，2020年会达到1.6万亿元，2030年会超过4万亿元。同时，政策向长租公寓的倾斜愈加明显：除了鼓励更多社会资本进入长租公寓行业外，落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地也批准入市。

万亿规模+政策红利让长租公寓成为创业者和资本追逐的“新风口”，加之长租公寓的想象力在于规模盈利——规模化发展才能获利。链家研究院杨现领曾公开表示，要做到10万间房，公寓品牌的盈利情况才有可能改善；规模化之后，在租赁业务基础上延伸出的生活消费、场景零售、社群运营、社区服务等增值业务的空间也更大。

但要分食这块大蛋糕的前提是，要活得够久、手里要有房。相应地，快速跑马圈地、抢占市场成为了大家的当务之急。正如自如CEO熊林在今年的一次采访中所说的那样：“10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场。自如则希望占领整个市场的20%。”