房租原地暴涨200%，中介只用了10天！我爱我家前副总裁喊话：长租公寓爆仓，比P2P爆雷更厉害
近日，清华水木论坛上出现了一则备受争议的帖子，一石激起千层浪：
楼主挂出的位于北京天通苑的120平三居室，预期价位每月7500元，但在两家中介三轮抬价后，房租原地暴涨3300元，高达每月10800元，每年涨2%。该网友称，两家涉事中介分别为蛋壳公寓与自如。
该帖子一出，不少网友在帖子下面跟上了自己相似的经历。
网友“解答”：我家周围，正常7500到7800一个月，中介现在9500×11个月大规模收；
网友“Leonardo”：2年前我就发现是这个套路，去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右，结果中介直接给8k租3年，他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子：客厅做了隔断当3居分租，整租9.5k。
邦哥毕业后在北京天通苑住处
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房租猛于虎
中国经济网记者在采访中介身份的李先生的时候了解到，李先生刚刚以8000元/月租金成交了东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室，他透露，这套房子正是同两家租房平台一起和房东谈的，谈价过程如下:
房东报价 6500 元
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租房平台报价 7500 元
↓↓↓↓
李先生报价 8000 元（签三年）
↓↓↓↓
最终的成交价比房价的出价高出23%！
深入交谈后，李先生还表示这套刚刚拿下的房源，他可以分得利润的10%。刨去起初的装修、家居等费用，头一年的分红将在1万左右，后两年收入无疑将更多。
从装修到可入住，中介李先生表示，“十天之内便可完成！“，随后，便可挂在平台上供租户选择。
“房子面积够大，我打算给每个房间建独立卫生间，这装完之后，按3300元租出去，肯定抢手!” 李先生显得有些开心，这样算来，这套房月收入将达13200 元每月，比8000元的成交价凭空高出65%！达到房东预期的价格6500元的200%！
别忘了，在中介平台上发布的房源，每年还要给服务费，一般为一个月的房租。
数据来源：中国房地产业协会
实在是令人瞠目结舌。
而关于文章开头的这篇帖子，蛋壳公寓品牌主管在接受《中国企业家》采访时称，上述房源及业主都不存在，帖子属于虚构，公司正在收集证据走法律程序，计划下周发公告澄清此事。自如亦回应称，该事件系不实传闻，不存在一线员工随意修改和哄抬价格的可能。
中国指数研究院发布的数据显示，7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。
以北京为例，有房产中介表示，目前房租整体涨幅同比超过10%，特别是五环、六环附近的房子，根据面积大小，很多都是500元、1000元的往上涨。“五、六环的话涨幅比较大，主要是周边房屋拆迁，很多自建的公寓等不让租了，周边本来3000元、4000元的房源就都涨起来了。”
根据公开数据可知，从去年七月到今年七月，北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%，远超往年水平。7月以来一线城市北上深广环比分别达到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。某些热点地区的房租实际整体涨幅甚至超过10%，如北京五六环、深圳福田区等地方。
我们都知道，租金的上涨，一方面是市场的原因，城市调控较为严重，购房需求被压制，多数人只能通过租赁方式解决居住问题，租赁市场的需求陡然上升，租金应声而涨是自然。另一个方面是行业原因，各大中介公司竞争激烈，造成了利用价格杠杆进行房源争夺的方式。
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“长租公寓爆仓，比P2P爆雷更厉害”
是的，因为房租上涨引起的舆论风暴最终在房产中介行业内部炸开了锅。
涉及的三个房地产中介大佬分别是链家董事长左晖、我爱我家集团董事长兼CEO谢勇以及我爱我家副总裁胡景晖。
8月17日北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
在舆论的质疑声中，8月17日我爱我家副总裁胡景晖召开电话会议解读房租上涨的热点问题。在这次电话会议上胡景晖将最猛烈的炮轰对准了竞争对手自如、蛋壳。
在电话会议中，胡景晖称，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，是北京房租上涨的另外一个真实原因。
胡景晖（图片来源：视频截图）
但是随后，自如声明称，不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为，长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。
意想不到的是，当日晚间，我爱我家亦发布官方声明称，部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”言论是其个人看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家的观点。
这样的切割颇令外界不解，毕竟作为我爱我家副总裁、我爱我家集团研究院院长，胡景晖经常代表我爱我家发言。
8月18日早上9时，胡景晖在朋友圈发布辞职信，宣布辞职，并称辞职是因为“众所周知的原因。”
而就在发布辞职信之前，胡景晖发朋友圈称：一个忠心耿耿，兢兢业业，无私无畏干了18年的老臣，在关键时刻，被干干净净的切割了？这还是那个我爱的我爱我家吗？“爱家赢”的核心价值观去哪里了？
8月18日午间，胡景晖回应每日经济新闻记者：“左晖给谢勇打电话说，你能不能管好胡景晖，要是不能的话链家就要全面和我爱我家展开舆论战。”在接受媒体采访时，胡景晖几近失控，情绪激动的表示，“一个老大竟被竞争对手的董事长吓破了胆，把一个忠臣打到水牢和地狱里。”
关于炮轰自如、蛋壳，胡景晖向记者表示称：“房租上涨的原因有很多，随着经济总量的提升会有很自然的上浮，一些空置房屋未投向市场也是一个原因。我所说的长租公寓恶性竞争在这次涨价中起到了推波助澜的作用，应该占到三分之一的权重。”
胡景晖同时表示：“目前，我已经收到了全世界100多份创业邀请，我和我爱我家有同业禁止协议，我不会再做这一行。但我还是中国房地产经纪同业联盟的主席，会继续干下去，义务为行业服务，我希望能够推进这个行业长期健康发展。”
左晖一个电话竟让胡景晖被迫辞职？舆论一时议论纷纷。
随后左晖出面澄清称，“17日，谢总通过微信及电话主动联系我，主要沟通了三件事；不希望行业内斗，希望公司高层保持及时的信息沟通；我爱我家不支持胡对媒体的表达，且不赞成胡的观点；不满意胡一再有损上市公司形象的行为，在和我爱我家原董事长沟通胡在我爱我家公司的工作安排。我表达的是同意大家要一起为行业发展努力，对我爱我家内部事情没有任何观点。”
而自如CEO熊林也于今日发布了一则关于租金、行业、自如的声明。关于租金，熊林称过去十年，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰，九月进入下行，无一例外。熊林提到，六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。
而胡景晖则是临时决定在上午十点举办了一场胡景晖个人媒体沟通会。在会上，胡景晖表示：“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害，这个一点也没错。”他还透露，他隔空喊话，是要政府管一管长租公寓。昨日住建部官员给他打了电话，对他表示支持。
特别注意的是，胡景晖在会上对房租提出了三点建议：
1、通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示；
2、如果有了指导价，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，如果是哄抬房价，严处；
3、建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制，严格监管进入到长租公寓的资本。
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房租为什么涨得这么快？
那么问题来了：房租为什么涨得这么快？
无论有怎样的特殊原因，本质上还是要看供需关系。
先看需求。
从2009年到2017年，中国流动人口（非本地户籍）规模从1.8亿增长到2.5亿。
来源：中国流动人口发展报告
其中的67.3%，也就是1.7亿人，需要靠租房解决住的问题。
来源：中国流动人口发展报告
每年的5月底到7月中旬，是租房市场的高峰期（另一个高峰期是务工人员进城的3月份）。
大量高校毕业生离校，造成短期内租房需求暴增，推高了房租。
某中介机构的统计数据显示，今年5月，北京西城、东城、海淀租赁成交量，环比增加了10%以上，决策时间也明显低于去年同期。这表明，北京租赁需求扩大，很多人已经开始抢房子了。
再看供给。
北京的租房供给，不增反减。特别是2017年年底，因大兴一场大火，北京开始整治群租房，客观上，压缩了供给量。
可以简单地算一笔账。北京规定，“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间的居住人数不超过2人”，也就说，一套100平米的小三房，最多只能住6个人，但搞成群租房，住25个人绰绰有余。仅以20人计算，清理一套群租房，意味着14个人无房可住，相当于消减了2套房源。
看数据，2017年1—4月，北京就整治违法群租房3709户，全年预计在7500套。也就是说，北京租房市场，变相减少了1万余套房源。
北京整治群租房情况
房源减少，北京不是孤例。链家研究院数据显示，从去年8月到今年2月，链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降，目前租赁新增供给仅为2017年高峰的50%，租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。
租赁需求上升，供给不增反降。
房租能不涨吗？
资本的加持更是加速了租房价格的节节攀升。
以头部公司自如与蛋壳为例。公开资料显示，自如今年初宣布完成40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。其估值逾200亿元，刷新中国长租公寓行业单笔记录。今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本跟投。此前，蛋壳公寓于2月底完成1亿美元B轮融资。
战略规划上，自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商开启规模战，正向一二线城市加速布局。比如，目前自如已经进入北京、上海、深圳、杭州、武汉等九个城市。自如CEO熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。7月31日，自如(深圳)城市总经理郭伟提出，未来3年在深圳总运营达30万间的新战略目标。
投资者的真金白银让自如与蛋壳实现规模扩张与业务拓展，也逼迫整个行业快速互联网化转型与一路快跑。
中原地产分析师张大伟认为：
大量资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断，并叠加对同区域普通租赁业主定价的影响。以小区可比租金价格，包括自如等房源租金，比普通租赁房源价格要高30%以上。
然而，给我们带来的现实是：飞涨的房租，已经超过了很多人的承受能力。
通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%，处于幸福区间范围，超过30%，租金压力就会影响生活的幸福感。
北京大学毕业生的起薪没有准确的统计，如果以“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”作为参考的话，清华、北大这样顶尖名校的毕业生，平均月薪也就9000元。
2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜
仅仅租房，就要花掉其中的三分之一。由此看来，绝大多数的北京大学毕业生，恐怕都不太幸福。
中国青年报社社会调查中心联合问卷网，对租房的年轻人进行的一项调查显示，55.5%每月房租占月收入的1/3，20.7%每月房租占月收入的一半及以上。
易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告，全国50个城市中，超七成房租收入比较高。
《全国50城房租收入比研究》报告
房租一年要涨个10%，算一下，你的收入增幅，能跑赢房租吗？
政府不断出台调控政策，死盯着房价。视线之外的房租，却一路狂奔。
有人会说，市场经济下，房租应该是市场说的算，让供求关系自由调节。
但要知道，租赁关系中，承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下，承租人基本没有议价的本钱。
居住是刚需，却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时，租房就成为了人们最后的退路与底线。
失控的高房租，比高房价更可怕。
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