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楼市大逆转，将出现在2020年！

百家作者：创业财经汇 2018-08-10 13:11:04

来源：柯谈（lincolk），作者：柯谈

2015年开启的这一轮史无前例的房地产盛宴，彻底点燃了国人的投资激情。我知道很多人都非常的悔恨，为什么2015年初没有入手北上深，为什么2016年没有赶上二线崛起，又为什么2017年没有抓住三四线的翻倍。其实，你不得不承认，在房产投资中，认知是人与人之间唯一的壁垒。现在来看，同样有很多机会，只是你看不清而已！

那么，2018年，三四五线城市房价的癫狂，二线城市抢人的迫切，一线城市冰冻的市场，又预示着怎样的投资机遇呢？

揽才：二线城市全面爆发

2017年开始，我国二线城市纷纷敞开了大门，主动打破了户籍枷锁，招贤纳才，甚至连贵为直辖市的天津，都放下身段加入了这场没有硝烟的抢人大战。2018年的这5个月里，全国就有超过35个城市发布了40多次人才引进政策。

二线城市的人才新政主要集中在放宽落户门槛、支持就业创业、给予住房补贴三方面。例如，西安提出在校大学生凭学生证和身份证即可在线落户西安，武汉市提出“支持百万大学生留汉创业就业”，郑州对青年人才首次购房给予的补贴标准为博士10万元，硕士5万元，本科2万元。

为确保自贸区自贸港的顺利建设，刚刚出台国内最严限购政策的海南省，5月13日也急切的颁布了《百万人才进海南行动计划》，到2025年要实现“百万人才进海南”的目标，并且引进人才购房不受限购政策的限制。5月16日，天津市发布了人才新政《“海河英才”行动计划》，新政发布6天内落户5800人，领取调档函2.7万多人。

二线城市为何在此时全面开启抢人大战，深层次的原因主要有以下三方面：

第一、一线城市人口规模限制。近年，北京、上海、广州陆续出台了2017年-2035年城市总体规划。到2035年，北京常住人口控制在2300万人以内，上海为2500万人以内。也就是说未来17年，北京只能增长130万人，上海只能增长82万人。由于人口增量极为有限，所以，北京上海的人才引进只能是面向高端国际人才，而不能大量的接纳国内高校毕业生。所以，诸多二线城市看到了这个千载难逢的契机，主动的张开了怀抱。

第二、产业升级和转移。多年来，一线城市良好的就业机会成为各类人才争相涌入的地区，但是，随着一线城市产业的优化转型和淘汰落后产能，无法容纳更多的人力。而与之相对应的是二线城市正好处在承接转移产业和城市规模快速扩张的红利期，人才的渴求必不可少。

第三、人口危机日益严峻。国家统计局公布的数据显示，2017年我国出生人口比上年减少了63万，人口出生率比日本还要低。从2011年2017年，7年时间内我国劳动年龄人口减少了约4000万。2015年，我国65岁以上老人占比为10.5%，已经达到国际老龄化社会标准7%的1.5倍。高层正是看到了我国人口危机的严重性，所以，在今年全国两会后的政府机构改革时，取消了国家卫生和计划生育委员会，同时在十九大报告中，首次删除了“坚持计划生育的基本国策”的内容。

城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈，而提升产业竞争力的核心就是人才的集聚。伴随着一线城市的优化，二线城市的扩张，以及提早到来的人口危机，城市的比拼就直接体现在了人才的争夺之上。中国城市新的发展格局正在形成，谁拥有更多更优的人才，谁才能在城市战争中胜出。毫无疑问，2018年，或许正是中国二线城市全面崛起的元年！

狂欢：三四五线的躁动与不安

当下，三四五线城市正沐浴在房价翻倍的全民狂欢之中。2018年初，中国社科院公布的全国261个城市房价排名中，前50名里，有28个是三四五线城市，第50名的衢州房价已高达10286元。2018年一季度，全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平。

来自某地产研究院的报告显示，2018年初至5月15日，一线和二线城市新建商品住宅累计成交面积同比下降分别为-41%和-6%，三四线城市则同比上升13％。交易量的持续扩大，表明三四五线城市不仅房价纷纷过万，而且还在继续上涨中。

过去二十年，房价上涨基本体现在一二线城市，三四五线城市房价多年都维持在5000元/平以下，从未有任何起色。这次三四五线城市房价上涨的原因主要有两个：一个是一二线城市限购升级导致的投资需求外溢；另一个就是货币化棚改。

2015年，全国房地产投资增速从年初的10.4%一路下滑到1%，商品房积压问题开始暴露，这是由于过去几年，三四五线城市开发商疯狂拿地增加供给，而这些城市人口持续流出导致去化严重不足引起的。而另一方面是，截止2012年末，全国城镇各类棚户共有4200万户。一边是天量商品房积压，一边是大量的棚户区居民有住房需求却没钱改善，棚改货币化就此应运而生，架起了去库存和人造需求的桥梁。

2015年起，棚改货币化大力推广，货币补偿标准从2014年的9%快速提高到2018年的60％。2018年5月14日，央行宣布4月末，投放于棚改货币化的抵押补充贷款余额为3.0446万亿，2018年至2020年三年棚改年均投放将达1.5万亿，三年总计约4.5万亿。天量的货币投放，人造的住房需求，创造出史无前例的房地产高潮，盛况空前。

契机：2020年，楼市见分晓

根据住建部的普查数据，截止2012年末，全国城市和建制镇中，各类棚户区、危房、不成套住房有4200万户，绝大部分分布在三四五线城市。2013-2014年，已经改造完成了820万套，2015-2017年，完成了1800万套。总理在十九大政府报告中明确提出，启动新的三年棚改攻坚计划，2018-2020年计划再完成1500万套，今年就将开工580万套。也就是说，到2020年底之前，全国4200万套棚户将全部改造完成，每年1.5万亿的棚改货币投放将会结束，三四五线城市的房地产高潮终将退去，高企的房价必将走向持续性的下跌。

简单点说就是，2020年或许是三四五线城市房价的高点！当然，这里不包括环京、环沪、环深的一些三四线城市，毕竟背靠大树好乘凉，主动融入一线，承接一线的产业和人口外溢，房价不会因为棚改的结束而终结。

而在一二线城市却又是另外一番景象，在房住不炒的不断重申下，一线城市量价仍旧低迷，二线热点城市在住建部约谈之后，纷纷升级限购政策，房价难有起色。

笔者前天刚刚和一位合作多次的上海内环内连锁中介门店经理畅聊许久。今年，他25位业务员的门店月成交套数只有1-2套，而2017年是月成交3-4套，最火爆的2016年，月成交20-30套，现在店铺租金都难以承担。目前，整个上海根本看不到任何回暖的迹象，郊区浦江镇的几个标杆楼盘，今年5月份的成交价已经比1月份下跌7％，2018年，上海房价继续下跌将毫无疑问。

2018年是房价分化的一年，是一二线深度调控，三四五线补涨的一年。

逆袭：认清现实，正确抉择

随着三四五线城市棚改的推进，二线城市调控的深化，2020年之前将是三四五线城市房价追赶二线的关键之年，也将是差距最小的过渡之年。然而，伴随着二线城市青年人才的大量吸纳，产业的全面崛起，三四五线城市棚改的结束和人口的持续流出，2020年之后，二线城市与三四五线城市房价的差距将会越拉越大。

在三四五线城市2020年房价最高点到来之前，提早套现转移资产，布局一二线城市房产，正是实现你人生逆袭的绝佳机遇！

中国的大城市化势不可挡，二线城市的全面崛起势如破竹，小城市的衰落破败无法挽回，只有看清大势，选对道路，才能找到成功的捷径。以下三条原则请务必认真领会：

一、铜版原则：李嘉诚有一个著名的经商原则：“ 我不会冒险去赚最后一个铜板。” 不赚最后一分钱同样适用于房产投资。三四五线城市房地产的棚改红利到2020年结束，那时也将是房价最高点，别贪婪的寻求最高点，如果你想榨干最后一滴油水，估计很难找到比你还愚蠢的人来接盘。

根据以往的调控惯例，通常在库存去化任务完成，房价见顶之后，一定会出台调控政策，正所谓，锁定胜局、关门打狗！所以，房产投资不存在逃顶，到顶也就意味着调控的来临，调控的出台才是真正的顶！

二、起跑线原则：身处三四五线城市有学历、有职称的年轻朋友，借助二线城市的人才引进，移民二线城市或者本省省会城市。这不仅有利于自身的职业发展，更重要的是可以为下一代创造一个良好的教育和成长平台。毕竟他们将来读大学、工作、定居一定会选择一二线城市。你现在提前为他抢占跑道，提前为他锁定房产，将来就可以让他少奋斗至少10 年。

5月16日，天津发布 “海河英才”计划放宽落户限制，新政发布24小时内，就有30万人申请，如此疯狂的根源就是因为天津是高考天堂。2017年，天津985高校录取率全国第一，一本录取率全国第二。不要把全部希望寄托在孩子身上，奢望他将来能飞出鸡窝变凤凰，现在你都不愿意付出任何努力，20年后你孩子的难度只会更大。如果你只想安稳的在小城市颐养天年，那么将来就不要埋怨社会的不公平。

三、养老原则：对于父母在老家，而自己身处一二线打拼的朋友来说，如果小城市父母的房子拆迁，拿到补偿款，切记不要买当地的房子，现在出手的都将是接盘侠。正确的做法是，在你工作生活的一二线额外购置一套小房子给父母养老，除了保值增值之外，更可以让父母享受到一二线大城市的医疗和养老服务。从2017年开始，各城市医保已经陆续全国联网，异地就医、异地结算已经实现。

总而言之，中国二线城市将全面崛起，小城市的没落是大势所趋，无法挽回的，认清现实，正确抉择，才能有助于实现你人生的完美逆袭！

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