房子售出两年后，开发商自曝无证销售，状告12名业主

澎湃新闻记者 陈兴王 实习生 赵思维

原紫衫庄园，现龙湖·双珑原著外景。澎湃新闻记者 陈兴王 实习生 赵思维 摄

近日，房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司（下称“闻天科技”）以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，欲收回所售房产，引发热议。

8月6日，澎湃新闻获悉，今年4月2日，被起诉业主之一李女士与闻天科技确认合同无效纠纷一案，已在西安市长安区人民法院开庭审理。6月8日，法院下达判决书，判决闻天科技与被告李女士签订的《紫衫庄园内部认购合同》无效。

败诉之后，李女士向澎湃新闻表示，判决书下来后，她对判决不服，现已依法上诉。

闻天科技前负责人徐龙光向澎湃新闻表示，闻天科技现已被西安龙湖地产发展有限公司收购，“当时双方（闻天科技和业主）都有过错，相信法院的判决，有很多证据只有在法院才能公开。”

长期关注房产领域案件的律师徐斌向澎湃新闻分析，从购房人的角度来看，按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，购房人可起诉开发商主张三部分赔偿：第一是返还购房款及利息；第二是主张赔偿房屋的增值部分；第三是请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

房价飞涨后，开发商想收回之前所售房产

8月4日，澎湃新闻报道了闻天科技在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，欲收回所售房产。

开发商要求法院认定此前与业主签订的《紫衫庄园内部认购合同》无效，其中一个关键证据就是，在签订合同时，原被告双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证。

闻天科技在起诉书中称，（与业主）合同签订时，闻天科技未取得商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订合同为无效合同。

此前，因此事被开发商告上法庭的另一名业主王女士告诉澎湃新闻，2016年5月3日，她购买闻天科技紫杉庄园房产时，每平米折后仅售7070元；现在该房产售价已涨至每平米24000元左右，是原来价格的三倍多。

王女士等购房者质疑开发商借楼市涨价，想毁约收回房子获取更大利益。

8月6日上午，与王女士同时购买了紫衫庄园（现名“龙湖·双珑原著”）房产的李女士向澎湃新闻证实，今年6月8日，她与闻天科技合同纠纷一案已一审宣判，法院判决合同无效。 

业主李女士提供的判决书 

李女士向澎湃新闻提供的判决书显示，法院认为此案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫衫庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。

长安区人民法院认为，涉案合同为商品房买卖合同，因原告在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同为无效合同。法院还表示，已向被告阐明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且被告仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理。

李女士表示，判决下来后，她对判决不服，现已依法上诉。

闻天科技的工商资料显示，该公司成立于2001年，注册资金5500万元。2017年12月22日，股东由徐光龙和徐金莉（分别出资275万元、5225万元）变更为陕西宝宸置业有限公司独资；2017年12月26日，股东又由陕西宝宸置业有限公司变更为陕西宝宸置业有限公司和西安龙湖地产发展有限公司。

目前西安龙湖地产发展有限公司出资3300万元，控股60%。

律师：认购合同是否被认定为买卖合同是关键

6日上午，闻天科技前负责人徐龙光在电话中向澎湃新闻表示，闻天科技已被西安龙湖地产发展有限公司收购，当时双方（闻天科技和业主）都有过错，暂无法回应。

“相信法院的判决，有很多证据只有在法院才能公开。”徐龙光说。
长期关注房产领域案件的律师徐斌就此分析认为，在商品房买卖的法律体系里，有两种合同，一个是我们在买房的时候签订的认购书，另外一个是正式的商品房买卖合同。法律上通常把前者称为预合同。

按照2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）有三个规定：一是没有预售许可证的买卖合同无效；二是如果认购合同内容详细可以认定为买卖合同；三是如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实需要惩罚性赔偿。

徐斌认为，这个案子分为两个层次，第一是能否退房，第二是退房之后的赔偿问题。从第一个层次来说，判决认购合同无效，虽然符合法律规定，但是违背了保护购房人利益的立法本意，让购房人承担了开发商的商业风险。

徐斌说，第二个层次来说，如果必然被退房，购房人面对一个艰难选择，是坚持认购书就是认购书，还是认为认购书是买卖合同。如果坚持认购书就是认购书，因为正式购房合同尚未签订，开发商依然可以选择“解除”认购合同。因为开发商不可能配合购房人签订买卖合同，购房人不能强迫开发商签订买卖合同，法院也没办法这样判决。

“如果认定认购合同是购房合同，按照司法解释，这份购房合同还是要归于无效。虽然无效的后果也是退房，但是相对于约定简单的认购书，司法解释的规定要比合同对购房人更有利。”徐斌表示。

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本期编辑 邢潭

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