开发商自曝无证销售，起诉业主不该买房？背后竟打着这个算盘

澎湃新闻记者 陈兴王 实习生 赵思维

龙湖·双珑原著外景 澎湃新闻记者 陈兴王 实习生 赵思维 图

近日，开发商西安闻天科技实业集团有限公司（下称“闻天科技”），以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将业主告上法庭，欲收回所售房产。

两年间，西安市房价涨幅较大。购房者质疑开发商借楼市涨价，想毁约收回房子获取更大利益。

8月3日，因此事被开发商告上法庭的王女士告诉澎湃新闻，2016年5月3日，她购买闻天科技紫杉庄园房产时，每平米折后仅售7070元；现在该房产售价已涨至每平米24000元左右，翻了两倍多。

王女士称，今年2月9日，闻天科技将她们12名业主相继诉至法院，请求确认双方签订的《认购合同》无效，收回所售房产。

闻天科技要求法院认定合同无效的一个关键证据就是，在签订合同时，原被告双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证。

3日下午，澎湃新闻多次致电闻天科技相关负责人徐龙光，均无人接听；销售中心人员在接听电话得知澎湃新闻采访要求后，便挂断了电话。

此前，7月27日，闻天科技与另一位业主陈女士的案件，已在西安市莲湖区人民法院开庭审理，但尚未宣判。王女士目前还未接到具体的开庭审理通知。

全款购房两年后开发商要收回房产

8月3日，澎湃新闻实地探访了王女士等业主与闻天科技产生纠纷的项目楼盘，售楼部外标识已改为“龙湖·双珑原著”。

据该项目销售中心一位工作人员介绍，闻天科技今年年初的时候与龙湖地产合作，目前该楼盘由龙湖地产负责售卖。对于此前闻天科技与部分业主的纠纷，工作人员称已解决问题，不影响现在售卖。

王女士与闻天科技签的内部认购合同  受访者 供图

王女士称，2016年5月3日，她与当时的闻天科技签订了《紫衫庄园内部认购合同》（该项目的名称最早为“澜香山”，后更名为“紫杉庄园”，现名为“龙湖·双珑原著”），以全款方式认购了紫杉庄园24-1号房子，面积205平米，当时合同里10100元每平米，全款支付打了7折，总价支付了1449350元（约合7070元每平米）。

闻天科技开的收据  受访者 供图

“合同签订前，闻天科技出示了《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》四证，说预售证正在办理中，最晚两个月就能拿到预售证，承诺2018年5月31日前交房。”王女士称，之后她每周都去销售中心催问，但对方以各种理由一拖再拖。

王女士称，今年1月初，闻天科技打电话告诉她，因为跟龙湖地产合作资金链断裂，要求清退之前所购房产，闻天科技可以按所付房款20%年息进行赔偿。

王女士认为，她已按合同约定完全履行了义务，没有任何违约行为，是开发商单方面毁约，拒绝了闻天科技提出的要求。而此时，与王女士有同样遭遇的还有购买了“紫衫庄园”的另外11位业主。

今年2月9日，闻天科技将王女士等业主相继诉至法院，请求确认双方签订的《认购合同》无效。起诉书中称，（与业主）合同签订时，闻天科技未取得商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订合同为无效合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

《城市商品房预售管理办法》第六条则规定，“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。

律师：法律应保障契约公平，保障购房人权益

时隔两年之后，西安的房价已不可与当日相比。

据此前社科院发布的数据，今年4月份西安房价已同比上涨73%，位居全国第一。
“我们目前均价是24000元/平方米，户型为230㎡、270㎡两种。”“龙湖·双珑原著”一位销售中心工作人员介绍，目前只剩一成的房子未出售。

目前的售价，已经高出王女士购房时2倍多。

7月27日，闻天科技与另一位业主陈女士的案件，已在西安市莲湖区人民法院开庭审理，但尚未宣判。

据华商报报道，陈女士的代理律师指出，闻天科技曾向房管局解释不办预售证是因为没有资金交相关配套费，但是跟陈女士一样签认购协议付全款买房的有12户，完全有资金去交配套费，是故意拖延办理预售证。之后开发商去办预售证也没有申请这12套，房管局没有受理，要求所有房屋都一起办理；今年6月8日，全部134套一次性取得预售证。

对于为何不一起申请所有房屋的预售证，原告代理律师称，去办理预售证时，已提起诉讼，因为包括陈女士所购房屋在内的12套房屋属于涉案房屋，才没有一起申请。

长期关注房产领域案件的律师徐斌向澎湃新闻分析认为，法律的设计本来应该是保障契约公平，保障购房人权益，现在房价上涨的大背景下，开发商的毁约行为会导致购房人即便拿回购房款也无法再买同地段、同面积的房子，丧失了基本的居住权利，蒙受重大经济损失。

徐斌认为，退一步讲，就算合同无效，开发商也应当赔偿因此给业主造成的损失，包括房屋上涨的差价损失，包括没有预售许可证应当赔偿双倍已付购房款以及其他责任。

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本期编辑 郦晓君

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