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厦门神话破灭：地价腰斩，地王挥泪甩卖！房价下跌上万元！

百家作者：CEO商业内参 2018-08-02 09:36:12

■ 来源：樱桃大房子（ytdfz8）| 作者：樱桃

上周我去厦门出差，所以顺便对厦门楼市做了点了解，不聊不知道，一聊吓一跳，厦门地价相比2016年已经腰斩了！

2016年的地王有的不敢开盘，有的只能挥泪亏本甩卖，厦门岛内那个寸土寸金，房价只涨不跌的神话也破灭了，相比2017年3月高峰期，岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米，岛外下跌6000-1万元/平米。

据中介们说，现在房价但凡不降到2016年10月份的价格，就别想成交，高位冲进去的投资客，因经历着煎熬，大套的都要亏上百万，小套的至少五十万，但因为限售又不能割肉。

我去年年底写过一篇厦门的调研报告《厦门调研：居民杠杆率全国第一！房价已下跌15%！》，摘录如下：

时下厦门楼市行情，已经进入了调整阶段，市场观望气氛浓厚，入市意愿较低。

与其它一二线城市一样，厦门成交量今年也在明显下降，据乐居统计，2017年1-11月份，厦门二手房累计成交面积355.4万平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累计成交面积260.7万平方米，同比下降47%。

量在价先，长时间没有量，价格就难抗住，岛外的成交价大多回调了15%-20%。新房开盘去化率也不高，能达到7成就算不错了。

连房企自己都承认，从厦门的购买力来说，房价涨的有点离谱，厦门经济支撑不起这么高的房价，只不过大家觉得岛内的土地面积有限，也没什么新盘可卖了。现在岛外新房价格维持在3-3.5万，因为开发商实力还是比较强，但有价无市，成交量不大。

“因为之前消耗了过多需求和资金，但我们整个盘货值只剩下一栋了，成本利润都回来了，剩下一栋是纯利润，可卖可不卖，所以就等着慢慢卖吧。”上述房企说。

不可否认，厦门是福建最有魅力的一个城市，时隔几年，我这次去感觉变化也挺大，环岛风景美得让我想常住，沙滩、绿化堪称全国一流，这个季节的气温跟深圳差不多，跟省会城市福州相比，常住人口数不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微强那么一点点，但一点多的增速，也已经算非常慢了，深圳这2年的人口增速还有五六个点。

厦门吸引的主要是福建南部的城市人口，主要是泉州、漳州、龙岩三市。北部城市的人更青睐福州。整个福建省人口是3834万人，泉州850万，是福建第一大城市，泉州的房价因为下面乡县的人来买也涨疯了，漳州496万，龙岩259万，这三个地方有钱的老板们，都喜欢去厦门买房占坑，所以也导致厦门楼市的投资比例较高。

外来投资者的比例一高，一旦限购限贷，市场的波动就会比较大，因为这些人不是真正的刚需，市场涨时他们会蜂拥而上，退潮时就销声匿迹了。这一点跟以前的海南非常像，现在海南买房的大多是养老自住需求为主，投资客已经被上一轮泡沫破灭洗刷的不多了。

福建跟浙江很像，民间借贷非常发达，借钱投资的观念非常深厚，厦门人非常喜欢利用杠杆投资。

截至2017年10月份，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。

杠杆越高，市场的风险就越大，因为高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，市场就会明显感觉不适，厦门房价已经调整就是基于此。

温州就是前车之鉴，老板们喜欢借钱投资，如果企业经营好，一切都不成问题，一旦企业运转出问题，就会釜底抽薪，元气大伤，所以温州到这一轮房价回升都不算大，温州老板们已经被房子伤害太深了。

厦门的经济跟深圳比差了几个档次，除了旅游业，其他产业算不上发达，别说跟一线比，就是跟杭州比，工作机会也差了很多，但厦门房价比杭州还高！

深圳人均GDP是18万元，厦门不到10万，如果说面积小，深圳也只比厦门多300平方公里，常住人口是厦门的三倍，人口的吸附力是厦门的四五倍，我之前老说深圳的房价被透支了，如果跟厦门比，深圳都健康多了。

我这一次去厦门，万科董事会主席郁亮也来了，他跟我们说，厦门的房价收入比，比深圳的还高。

决定性的因素，还是取决于未来房贷利率如何走，这个就跟全国和国外的大环境有关了，如果持续上调，银行贷款持续收紧，厦门的房价调整，就远远没有结束，因为这一轮涨的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很简单的道理。

房价到达一个新的高度后，市场需要时间休整，如果靠的是自有资金，像北京和上海，杠杆率就很低，顶多是掏光了全家储蓄，跌了也不至于要断供，但如果是依赖借贷来投资，市场打雷下雨就会难以承受。

据厦门的房企透露，厦门的购房者中，至少有20%的人，首付要靠消费贷，首付贷这些助力。

现在回头来看，导致厦门房价下跌很多原因确实如此。

房价普跌

厦门湖里区的一个中介告诉我，岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米，岛外跌了6000-1万/平米左右。环厦门岛出桥头位置的岛外普遍也降价1万左右单价。厦门这边二手房挂牌价和实际成交的价差会比较大！议价空间较大，基本能成交的价格，客户都会参考2016年10月份的价位，高于2016年底的价格都很难成交。

比如湖里区枋湖，普宅，新景龙郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期卖到598万元，单价6.95万/平米，今年同户型成交在460万左右，5.35万/平米，单价下降了1.6万元/平米，降幅达到了23%。

老破旧更加不抗跌，枋湖新村，83平，楼梯房，2000年建成，高峰期成交到380万，现在降到290万。

2017年12月31日过后，厦门房产过后不能避税是房价下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性涨了一万五到两万的单价，调控后就慢慢降下来了，到现在全部跌回到原点。

但岛内的豪宅还是很坚挺，真正的有钱人不会受到调控影响抛售，毕竟好的房子是稀缺的。但岛外的豪宅却有所降价，因为岛外供给量较大，产品有竞争压力，不具有稀缺性。

集美区的一个投资者说，他平常接触到很多投资客，现在大套要亏一百万才能出手，小套要亏五十万才能卖掉。

但有的如学区房，地铁房，优质楼盘，降价20%，立马就可以成交，说明需求还是有的，无非是被限购了，或者是价格太高了，但现在成交多是400万左右，两房，小三房成交居多，还有一些高端豪宅，1000万以上，陆续都有成交，两级分化。

当然并不是厦门所有房子都在大跌，学区房，高端豪宅，价格浮动比较小，一旦有降价，很快会卖掉，厦门有钱人还是比较多，豪宅是追求生活质量，学区房又是硬需求。

2016年厦门一手房成交量309万平米，厦门二手房共成交了65170套，同比上涨38%，其中二手住宅成交51785套，成交面积500万平米。是近几年成交的最高峰。

相比2016年的成交量，目前厦门的成交量已经跌入了谷底。根据厦门房地产联合网数据中心的监测，2018上半年厦门二手房共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，月均成交约1077套。但从住宅的成交量来看，3、4、5、6月，是逐月增加的。

据中介说，成交量回升主要是改善型需求和首次置业的刚需，以及厦门周边的刚需客户，投资客基本上已经绝迹。

从安居客的二手房价格曲线图来看，厦门房价确实下降了，就拿均价来说，跟去年10月比，都下降了3000元/平米，所以岛外的个盘只会多不会少。

集美区的一个中介认为，厦门房价下跌，

第一，主要是之前泡沫太大了，政府严打，开完金砖会议后，利好消失，调控严格，市场挤水分，观望情绪浓厚，买涨不买跌，成交量下滑厉害。

第二，厦门限购后，户口没法操作，周边的各市的人都失去了购房资格。

厦门高房价已经对实体经济产生不利影响，人口出现近二十年来少有的净流出现象，当然目前从统计上还看不出来，因为2017年厦门总的常住人口还是增长了9万人，不过结构上岛内人口确实是减少了，其中有金砖清理人口的因素，住宅租金和空置率都发出警示信号。

厦门由于召开金砖会议，没有办理居住证的，都被清理走，尤其是岛内，城中村少了很多人，虽然看起来好像是所谓的低收入人群被赶走了，但是会产生一系列连锁反应，因为这些消费人群走了后，店铺关了很多，做餐饮零售的最能感受到，房子租出去也难了，老板们的收入少了，这些人是中等收入人群，那会进一步导致他们的购买力也下降，降低对投资者的吸引力。

地价腰斩

2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万-1.8万/平米，而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万/平米创出新低，没想到仅仅一个月，地价又降了30%。

这五块地，都是底价或低溢价成交，就这样拿地的除了金地都是国企和央企，而金地也只敢参股，这块地位于翔安南部新城，靠近隧道口，18950元/㎡的楼面地价与融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比，这已经是腰斩！而即便是腰斩私企依然不敢拿地，还只能靠国企救市！