小区业主集体维权为什么总难以成功？

文尾有福利！

说起秦兵年轻一代的人可能很少有认识的，他是中国最著名的房产律师之一，业主维权专家，从1995年开始一直从事房产法律业务，更是参加过多部央视法律题材节目，更是当年CCTV12热播的法律讲堂的主讲人，说他是房产业主维权领域顶尖大神一点也不为过：

                   

     

（上图为央视法律讲堂截图↑）

达者为师，那么让我们来看看秦兵老师来给大家分析下小区业主集体维权为什么总是这么难。

 

开始之前，先问你一个问题。假设你是一名业主，即将接收等待了两年的新房，交房前开发商突然给你一纸通知，说合同约定100平方米的房子，现在经过实际测量，面积成为102.7平方米，要你补缴2.7平方米的房价款5.4万元？

这时候你会怎么办呢？秦兵老师在这里告诉你，你可能会有三种选择：

第一、明知面积有问题，但是自己没有精力和开发商折腾，只能认怂，缴钱收房；

第二、反正自己有房住，先拖着不收房，等以后再说，万一有人带头闹事成功了呢？

第三、小区里遇到积极的维权业主，大家凑份子加入到其中，如果维权能够成功，自己准备拿出10%甚至20%，也就是5000到1万奖励维权领导者或者他们给大家找的律师？

 

你会选择哪一种呢？自己试着分析下，最后能够记下来；再试着想象下去，假设经过2年的战斗，维权小组的活动终于成功了，不需要大家再缴面积差价款了，你终于可以不花钱就拿到产权证了，这时你会怎么办呢？还会不忘初心吗？会记得当初的承诺，会给维权团队兑现奖励吗？

很多人都会在没有拿到钱时都会说：当然会给！但是现实是大多数人拿到钱后就会说：“这得看看他们做了什么？还得看看其他人的做法，如果大家都给，我就给；如果大家都不给，我就得想一想了。”

房屋合同纠纷是目前各级法院审理案件涉及金额最大的纠纷，房屋纠纷有一个重要特点，像面积、质量、产权证这样的案件涉及的人数不是一家一户，有时往往涉及整个小区几百户业主，房产纠纷是规模最大的集团诉讼，业主个案维权正在向集体维权转化。

在业主集体维权中，最难的事情是什么呢？针对这类事件，秦兵老师根据自己的案例经验做过全面的统计，数据表明真正最难的不是案件本身，而是如何把松散的多数人组织起来。大家不在一个单位，没有一个权威的个人，没有什么强制的力量，很容易相互观望与等待，出现人人有责、人人不负责的局面，最大的问题就是集体无信用，没有人遵守承诺，导致集体行动、集体维权、集体失败。

本文开始说的案例是一个真实的案例，只不过维权结果比大家开始想象的还要好；这个小区有300多户业主，开发商以实际面积超过合同面积2.7%为理由，要求业主入住后每人再补交几万元房款。

大家都愿意有人来组织维权，但是谁都不愿自己组织；每个人都想让自己得到补偿，但是没有人愿意当领导者！

 

幸运的有一名雷大姐站出来愿意带着大家维权，她组织了一个维权团队，业主里做生意的人很多，大家承诺等维权成功了，拿出收入的20%给维权团队做为奖励；每户开始集资了上千元维权基金，维权团队支付了律师费、测量费、评估费等等，经过达一年半的努力，开发商最后终于同意放弃维补缴面积款，不仅如此，因为律师和专家的参与，大家还找到了开发商其他违约的地方，例如变更规划等等，业主不仅不缴钱了，有的业主还得到了几千到几十万元的赔偿金。

胜利之后，集体行动的悲剧就出现了；业主拿到了钱，原来承诺的20%奖励就没有戏了，没有人来兑现了。

失望之余，维权团队也就散了；以后这个小区又发生了电梯安全、物业费纠纷、车位争议，底层商铺争议等等，业主被开发商和物业公司折腾了一遍又一遍，虽然有过大获全胜的战斗经验，但是再也没有人站出来了，因为历史证明，维权胜利了也不会有人守信用，更不要说失败了。

这就是集体维权的现状，集体无信用：胜利了都不过如此，更不要说失败了，受益者没有去奖励他们的领导者，没有这个领导者，他们可能根本不能获陪。在维权中应该建立反搭便车机制，只要成功了，就要给维权的代表一定的奖励，如果成功都不奖励的话，谁还会继续去做这个事情呀？

一个社区可能有几千人，要想维权成功，就要有一个坚定的领导团队，他们有毅力，明事理，知进退，没有他们维权成功不了；但是这样的人如果把花在维权上面精力用于个人的生意，收益可能会是维权的几百倍！

如果维权没有奖励制度，就不会有人出来领导大家维权！有人说，为什么替大家服务要收费呢？难道不能做雷锋吗？

回答是：为大家服务为什么要免费呢？看看周围的公共服务，道路、医疗、教育、养老，哪个不是收费的呢？

再追问一句：如果你认为应当免费为大家服务，你自己愿不愿意站出来呢？那些要求别人免费服务的人，99%的概率不会站出来。

只有建立一种维权制度，向领导者提供精神与物质的鼓励，谁愿意为大家做贡献，谁就值得褒奖、值得奖励，才会有人愿意做这件事情；无私的人终究是少的，要想成功，就不能寄希望于小区里出现一个无私的贡献者，实践证明象雷锋这样的人，只能做一两件帮助别生生活中的小事情，特点是时间短、不得罪人、自己付出有限，而且还得有记者跟着拍照片，他是万万不会参与任何集体维权活动的！

房地产消费者的集体维权，从本质上讲是多人合作，律师能够向客户提供的服务之一就是解决多人合作中遇到的问题。

美国有位学者叫门瑟·奥尔森，他是一位研究集体行动的专家，有专著《集体行动的逻辑》，在这本书里他揭示了很多松散的个人组织起来进行集体行动的基本规律。

一般情况下大家认为，很多有相同利益的个人为了各自的利益会组织起来采取共同的行动，例如消费者会组织起来反对企业的欺诈、劳工会团结起来反对资本家的剥削、学生会因饭菜质量低下共同罢餐、业主也会因为受到盘剥而把物业公司赶出家园，但实际上这种情况并不多见，就是在北京这样文化程度居国际领先地位的城市中，集体行动也是极少的，即使在报纸上看到一两条集体行动的消息，大多数也以失败告终。

为什么会这样呢？在这里秦兵老师为你总结了三条原因：人的经济性、组织收益和组织成本。

第一、每个人都在追求利益最大化，他要以最低的成本，获得最大的收入。这是人性，人如果没有这种特性，很难生存；

第二、集体组织的收益是不确定的，参与的人越多，个人获得的可能就越少，当人多到一定程度时，其他不承担费用的人也可以参与分配，即所谓出现“搭便车”现象；我们天天在搭便车，例如：孙志刚案件的结果导致了收容制度的废除，我们就搭了几位博士的便车；

第三、当个人成本与集体行动的收益之间失去关联性后，很多人会采取观望态度，当这种心理扩散起来的时候，参与集体行动的人会越来越少，等待的人会越来越多，于是集体行动就走向失败；反正不行动，我也有可能获得收益，我为什么要去行动呢？

18年前，我刚刚开始组织集体维权的时候，天天幻想小区里会有一个雷锋式的人物来帮助大家，在我接触的几百个小区里，从来没有过这样一个人出现，本来想就这种人物的行为模式进行下分析，后来想如果写出3000字，这篇文章就发不出来了，还是不写了；不过，结论就是雷锋式的人物在集体行动中不可能出现！

在每个集体组织中，都会有三种人，可以称为条件合作者、志愿惩罚者和自私自利者。

条件合作者一般是集体行动的发起人和参与者，一个上万人的社区只要有三个人就可以组织起来，条件合作者在总人数中可能会占到60%以上，这个比例决定了任何集体行动只要有良好的组织就一定能成功。领导者都是条件合作者，只不过他们的条件比较低，而大部分人的条件比较高，例如，有的人要看到领导人物的出现后才付加入；

志愿惩罚者是那些敢于站出来，为集体利益打击、声讨、惩罚搭便车行为的人，他们的数量不需要很多，有时可以起到以一当百的效果；军队为什么要有军法队？为什么要有纪委？为什么要有公检法？这些都是从更大范围保证集体行动有效性的组织设计。

自私自利者就是那些无论获得何种回报，都不愿意付出的人，他们在总人数中占的比例在30%左右，但如果存在志愿惩罚者，这种人仅能维持在3%，这是多好的事情！

大家分析一下，如果你和雷锋同学住到了一个小区，你认为在维权活动中雷锋会出来做哪一种人呢？如果你参与了一次集体维权，你会是哪一种呢？如果你无法确定，就去试一试。分析的结果往往是你和雷锋在集体维权中道德水平相差不大！

集体行动如何才能持续下去呢？研究认为有如下三种方式可以采取：提供不对称利益、进行正向激励与采取反向激励。

提供不对称利益就是让那些受害最大的人能够在集体行动中获得最大的补偿，例如如果地基渗水那么可能一楼的业主损失最大，所以可以让一楼的业主发起地基维权活动，如果地基有不均匀沉降导致墙体裂缝，高层业主可能受害最深，维权活动最好让他们来组织；面积诉讼由房屋面积大的业主首先站出来比较合适！

正向激励就是给那些积极参与者以获利机会，例如减少他们聘请律师的费用、给他们一些精神上的奖励、选举他们成为当地选区的人大代表、从维权收益中拿出30%的奖励，最合适的奖励选择就是一个小区的业主人人争当维权代表，最后不得不进行公开PK，让全体业主进行投票，这样的小区绝对是维权中的战斗机！

反向激励则是打击那些搭便车的人，例如向他们封闭消息、让最不积极人承担更多的损失，想不出这样的办法，维权就没有人参与，最后90%的维权活动都会失败!

在这里秦兵老师给大家以和尚吃水为例来给大家解释下，正常的情况下三个和尚是没有水吃的，因为大家都可以搭便车，但是以下三种情况下可能会出现有水吃：

第一、其中一名和尚喝水最多，是其他人的二倍到三倍，所谓利益不对称；

第二、给挑水的和尚以报酬，或选举他当主持，或派他出席全国大会，所谓的正向激励；

第三、其中一人主动给大家安排任务（条件合作者），并对不挑水的和尚（自私自利者）进行禁水惩罚，所谓反向激励。

律师的工作内容之一就是不断地协助业主，建立反搭便车的机制，以提高集体行动成功的可能性。在一个集体维权的项目中，法律内容不到40%，60%的工作是业主的组织协调工作，集体诉讼的核心是反搭便车。

很多教授学者在说到中国人的组织性时总是讲：中国人素质太低，散沙一盘，根本组织不起来！现在我们知道这是人性问题，沉默不是中国人的民族性，是全世界的人性。

如果你在参与集体维权，一定要看看能不能反搭便车；如果你在领导业主维权，就得关注建立反搭便车的机制，只有这样业主的集体维权才能持续下去，直到最后取得胜利！

 

中国每年平均25套房子交易中，就有1次要上法庭。在对抗开发商和中介的过程中，70%的业主在没有律师参与的情况下，都以失败告终。

终其原因是因为动辄几十万上百万的房产交易中，普通人的一辈子可能只买卖一两套房，而开发商与中介则是天天与这些信息为伍。

举个限时中的例子，前段时间天涯社区上就有一位网友发帖，称自己买房掉入中介精心设计的陷阱，交了8万定金之后，才知道房子产权还在银行里抵押，这样的房子有可能办不了证过不了户，甚至有可能被银行收走， 40万的尾款到底付还是不付？不付就是违约，8万定金就拿不到，付了有可能房子会被收走，真是欲哭无泪。

 面对这种“知识骗子”，所有人都想远远的绕开，可无数的“坑”永远在你看不到的地方等着你。

比如问你几个简单的问题，你看你了解多少？

1.  贷款拿不到，是你违约了么？

2.  房产销售中送面积的假象是什么？

3.  如何拒绝那些“霸王条款”呢？

4.  开发商有法不依你要如何搞定呢？

5.  物业交割时有4大漏洞你又知道多少呢？

 

如果以上大部分您都不知道，我建议您可以了解下秦兵老师20多年总结的36条法律良言忠告。

【福利】——点击下方音频，给你一个学习的理由▼

了解房产法律，守护财产安全，推荐专栏《秦兵·房产法律课36讲》，每天 10 分钟，100 多个经典案例解析，秦兵律师用二十余年的丰富办案经验，为现在准备买房的你，将来准备卖房的你，减少房产交易中的大量隐性坑！这是全套解决方案。这 36 条忠告，因为你的房子，价值百万。

 

点击下方按钮，即可订阅课程

▼

关注公众号：拾黑（shiheibook）了解更多

[广告]赞助链接：

四季很好，只要有你，文娱排行榜：https://www.yaopaiming.com/
让资讯触达的更精准有趣：https://www.0xu.cn/