冯仑：看清趋势，才能布局未来

前些天，冯叔在华本企业家联谊会上回答朋友们的提问时，分享了对地产行业发展阶段的理解，对房地产未来发展的判断，以及对下半年经济的一些看法。EMBA云课堂的小伙伴们整理了其中的部分内容，分享给大家。

问：您如何判断房地产的发展趋势？

冯叔：其实对企业家来说，最难的就是看未来。因为今天的决策决定了你未来是好是坏，企业是生是死。每个人心里的未来都不一样，所做的决策，定的方向，最后的结果也就不一样。实际上哪怕同一个行业，大家看到的企业都有不同的未来。到底谁对谁错，是没有绝对标准的。谁活得好，活得久，那谁就是对了，不管是怎么做的，也都各有各的道理。

一般想这些事的时候，我是不太看左右前后的。我就看历史。比如说小孩不知道怎么娶媳妇过日子，那就看大人的故事，看完就会娶媳妇了，所以我有个「笨招」，就是直接看历史。

▲《无问西东》| 他山之石，可以攻玉

最近我差不多去了五六十次国外，一直看发达经济体的企业在这十几二十年中的经历，我基本上是以这个做参照来判断的。比如 GDP 到多少时人家做了什么，然后对比国内 GDP 水平，该做什么，那我就做什么。通常人均 GDP 在两千到八千美元时，住宅成长最快，是赚大钱的时候。二战后从美国到欧洲、日本韩国都是这样经历过的，所以今天你要想找转型的方向，就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方，像金边、曼谷，闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。这是规律，全球范围大概都没跑出这个圈来。

人均 GDP 到一万美金了，住宅要怎么做？住宅以外的写字楼、酒店、购物中心、医疗健康、物流仓储、公共物业，这几大类又是一套什么逻辑？怎么做，哪个先做，哪个后做，用哪种投资方法？我就要想办法把这些事弄明白了，然后根据这个做决策。这就相当于五岁时就把大人的事都看明白了，然后自己谈恋爱、过日子，都照着这个比划。

问：您如何布局房地产未来方向？

冯叔：根据这些研究，我们经过考虑，瞄准房地产的未来十年布局新的房地产。现在有四个方向，一是极致化单品。能快速迭代，可复制扩大规模，同时降低制度成本。包括旅游、休闲、学生公寓、养老公寓、都市公寓等。二是以运营为核心的资产管理业务。围绕大健康来做，和包括养老、月子中心、医疗中心、诊所等运营单位项目合作。三是房地产投行。用房地产投行帮助项目做融资、并购、资产证券化等。四是房地产科技类企业投资。我们发现美国最近围绕房地产科技的投资增长了一倍多，地产科技企业增长非常快，所以在投资领域，我们只投这条赛道。

听起来，这些都和传统房地产有很大不同，我们就先埋头做三五年的积累。总体来看，这些都是瞄准未来的房地产。最近美国有企业把区块链、智能合约等应用在地产里，解决了不少问题。但高新科技、技术类都不是我们擅长的，不懂不重要，最重要的是关注它能干什么。作为买卖人，知道它能干什么，能给我们带来什么创新机会就行了，然后就在这方面投入。

问：如何看住宅外的不动产投资？

冯叔：住宅以外的商用不动产未来要怎么做？当然不能都做。比如物流仓储，为什么？我们做了上百万平米，后来都卖给普洛斯了，因为到最后竞争都很激烈，所以我们就把它划掉，不做了。

如果按租金回报算，全国的写字楼只有两三个城市能做。大部分城市都散售掉了，跟住宅一样，反正都是卖的。从国际上看，大规模持有写字楼不是民营房企的事，房企是资产管理者，而不是最终拥有者。不能成为未来大宗资产的拥有者，那为什么我们还盖楼？因为我们就是手艺人，是干活的。要变成特朗普那样的收费开发商。你请我用这个手艺把写字楼做好再租出去，你付我多少钱。但这楼可能是保险公司的。

▲做酒店要有长期资本才行

度假酒店类也不属于我们能做的。为什么？做酒店要有长期资本才行。当然早期海南有人做分时度假，然后卖掉，那挣钱了。按照高盛给的房地产物业收入曲线，由高到低，最高的是不良资产，最低的是散货码头、仓库，第二低的就是酒店。因为纯做酒店是按床板卖，民企资金成本都在 12%、15% 往上，做这些是没法赚钱的。

按这几年中国的投资方式，购物中心也是挣不到钱的。国外投资这一类物业非常专业。投资、开发、运营是分开的三个角色，但是统一到开发上来，开发是导演加制片，投资是低成本的先进来，运营是用专业管理团队。国内盖购物中心，自己又招商又卖货，同时做多个专业，回报率必然低，还做不好。国内商业做得最好的两个，SKP 是 150 亿，南京德基 120 亿，老板全身心就干这一个事，一个楼，琢磨出很多门道。民营房企是做不到这样的，或者说做一个还可以，但要一直做就不行了。

所以我最后就选了医疗健康。未来医疗健康的市场规模很大，二十万亿，而且一半是民营的。医疗市场上，所有要命的器官都是公家在管，开颅、开胸、治癌症，这都公家的事；但所有这些不要命的器官部分全是民营在管，像胳膊腿、五官、骨科、生殖这些。

▲《奋斗 》| 过去 10 年买卖房子最挣钱

问：您如何看待近来频繁的调控？

冯叔：过去十年也就房子最挣钱，所以想让大家不买房，很难。过去只要有个房，几乎都挣了钱。过去十年里说买房亏了钱的，几乎没有。买房挣钱太普遍，财富效应太大了，所以大家很热衷买房，这也是老百姓分享经济成长的好处。

至于调控，我觉得很多决策很难说对错，关键是要长期化。短期调控太频繁，政策容易自相矛盾，也容易把大家都弄乱。市场还是主要靠预期管理。我们的决策、战略都要三五年才见效，卖楼倒是改变下销售方法，可能明天就见效，但长期决策如果变换太频繁，大家就都要跟着它空转了。

我有一个朋友说得特别形象，他说他做生意就靠三条。第一，有病不问医生。生病到医院，因为卖药的搞定了医生，所以他总是越看病越多。第二，赚钱不问政府。他做了三十年企业，一总结，发现政府让他做的那些体面项目都赔了。赚钱不问政府，只问市场，不要政府说个好故事，你就去干了。第三，泡妞不问老婆。这事你要回家跟老婆商量行不行，那是真想不开了。我看这三条经验还是有点道理的。现在好多事情，特色小镇，产业小镇，PPP 这些，还是要想想能不能做好，能不能赚钱。

▲《白鹿原 》| 有土斯有财

问：谈了这么多房地产方面的内容，说点更宏观一点的。您觉得下半年的经济会不会向好？

冯叔：金融市场现在是「去杠杆，严监管」。最近有一些微调，要「精准去杠杆」了，主要还是对地方政府和国企。前一段时间去杠杆让民营企业、民间资本很难受，所以微调叫「精准去杠杆」。但「严监管」实际上吃亏的还是民营，比如说发债，民营不能发了，而贷款又不开放，所以投射的市场信号，金融机构缩表缩的大多是民营。如果正确的话，「精准去杠杆」对民营有点好处，「严监管」主要是对民营约束更严格了。

经济走向好还是不好，拿什么看？我觉得应该是事怎么简单就怎么想。用西方经济学分析就特别简单。经济好，首先就业增加，接着收入增加，然后消费增加，带动投资增加，那经济就好。经济好货币就值钱，汇率就上升，那出口就必须有竞争力，带动行业技术进步。如果经济不好，那就全部倒过来。所以用这个办法看，经济好不好一目了然。

其实从我们的直观理解来说，经济好，就三件事，第一，员工加薪；第二，老板赚钱；第三，公共福利改善，普遍的福利增加。经济好一定是这三件事都好。如果就业不增长，员工不加薪，老板不赚钱，不分红，股票还一塌糊涂，国家税收上不来，公共福利就好不了。那些「比预期的好」，「结构调整取得阶段性胜利」，就都是文字游戏了。

冯仑老师的解答非常详细务实，如果你想了解更多冯仑老师的智慧分享，欢迎收听下冯仑老师的《房产财富内参》。

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