「 5000 亿时代」的融创变稳了

百家 作者:36氪 2020-03-29 11:37:18

迈进5000亿梯队的融创,不仅变稳了,战略和策略也更清晰,经济账算得更加明白。


 

从2019年开始,融创中国董事会主席孙宏斌就释放出一个信息:在公司核心指标上,利润第一,规模靠后。

 

3月27日,融创发布2019年度财务报告,数据显示,截至2019年12月31日融创:


实现合同销售金额5562.1亿元,同比增长20.7%;

实现营业收入1693.2亿元,同比增长35.7%;

毛利润414.1亿元,同比增长33%;

归母净利润260.3亿元,同比增长57%,创历史新高。



销售金额和营业收入的增长相比2018年都有所放缓,但归母净利润却更多了。在3月27日的业绩发布会上,孙宏斌又一次表示:“销售排名没有太大意义,还是要做好产品,将来做出优势,未来在利润端能够体现。”

 

2020年,孙宏斌给融创定下的计划中,除了继续保持增长,还有降低融资成本;盘整手中资产;寻找合适的并购机会,谨慎拿地。

 

2019成绩单:稳增长,控成本 

融创年报发布之后,公司股价受多种市场因素影响,最终收盘于37.6元/股,全天微涨0.53%。但与此同时,股东们收到了融创今年的派息红包:每股分红1.232元,同比增长49%。

 

融创还在业绩会上释放了未来的分红预期:分红比例保持稳定(35%左右),但绝对值逐年提升。

 

对于股东们来说,这几年融创中国股价上涨、分红可期,一直是仓库中的优质股票,充当了“奶牛”角色。融创再次释放未来利好预期,是基于地产业绩和库存资源的判断。

 

2019年,实现合同销售金额5562.1亿元,超额完成年初所制定“5500亿”的销售目标,行业排名稳居第四。其销售金额与面积,自2017年以来已经连续三年大幅上涨,合约销售金额累计增幅达到52.28%,合约销售面积累计增幅达71.70%。

 

从区域市场来看,2019年融创在43个城市的销售金额排名进入当地市场前十,较2018年增加了6个城市,其中有3个城市的销售金额超过300亿元,17个城市销售金额超过了100亿元。

 

2020年,融创的可售货值预计将达近8200亿元。此外,截至2019年底,有2408.2亿元的预售房款都能给今年带来稳定的业绩预期。管理层透露,今年一季度因为疫情影响的业绩,将会在二、三季度补回来。

 

截至目前,融创拥有的确权土储货值高达3.07万亿元,平均土地成本仅4306元/平方米,其中货值超过82%的土储位于一二线城市,这些高质量的土储将为融创2020年的销售以及长期稳定发展提供有力支撑。

 

此外,2019年并购的成都环球世纪资产包中,仍有大量土地有望在今年和明年确权并销售。该资产包货值约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市,确权土储货值超2200亿元,平均成本不足1800元/平米,这些低成本的项目有可能在未来拉高融创的利润率。

 

孙宏斌表示,今年资本市场相对宽松,第一希望能够保持融资总量,调结构降成本,把融资成本降低1-2个点。第二会处置一些资产,在增加新资产的同时,优化一些旧有资产,保持资产的合理性。

 

按照2020年融创保持当下借贷总额规模计算,如果整体融资成本可以降低1-2个百分点,将会带来数十亿的利润增长。

 

目前,融创中国的净资产收益率(ROE)为37.2%,比上一年提升了4.3个百分点,已经远超行业平均水平。

 

基于持续稳健的经营表现,在2019年,融创被纳入恒生中国企业指数。截至目前,融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国(香港上市)100指数等几乎所有重要指数。三大国际评级机构标普、穆迪及惠誉2019年均再次上调公司评级。

 

融创的“三个优势” 

孙宏斌认为,未来的市场会继续分化,企业之间也会出现分化,“有些企业日子难过,有些日子挺好过”,这是因为布局不同,拿地时间和方式不同等因素带来的。

 

“一二线风险在于地买贵了,三四线风险在于波动大。”孙宏斌说,2020年融创会谨慎拿地,寻找合适时机,而融创有“三个优势”,其中第一个就是拿地和土储,融创的土地储备“存量大质量高”。

 

截至2019年12月31日,融创的总土地储备约为2.34亿平方米,对应的权益土地储备面积约为1.50亿平方米,平均土地成本仅4306元/平方米。据统计,截至3月27日报告发布如,融创高达3.07万亿元的土储货值中,超过60%由并购的方式获取。在其2019年获取的高质量土储中,收并购获取6741亿元货值,占2019年总新增土储的50%。

 

截至3月27日,融创在今年又新增了约500万平方米新土储。孙宏斌说,“春节后有很多并购请求,目前还不是最好的机会,都是16-17年拿地贵的企业,账难算。今年的并购机会肯定比往年大很多,我们内部判断可能是洗牌年,远远超过任何一轮机会。”融创会“从容选择时间和地点”在土地市场加码。

 

而目前,融创持有1257.3亿元的账上现金等待机会。

 

去年11月,孙宏斌对外透露,2017年融创以436亿收购的万达13个文旅项目,已经被融创销售了近1600亿元。融创强大的销售变现能力,能够让这些地价土地变成增长的业绩数字。

 

孙宏斌认为融创的第二大优势是产品,在改善型市场的口碑、品牌和营销能力。2019年,市场上的改善型需求和产品被限价政策等因素暂时抑制,但长期仍然看好。融创已经有了壹号院系、中式产品谱系、府系核心产品线及其他一系列能够叫得响的成熟产品线。


融创苏州桃花源实景图

 

融创的第三个优势是管理风格和模式,充分授权并信任,总部向区域公司授权,区域集团向城市公司放权,培养城市公司能力。目前,融创拥有由7个区域(58个城市公司)+3个专业公司组成的架构。

三个市场判断

在2019年业绩会上,孙宏斌对2020年市场走向画出了一个基本轮廓。他认为,今年房地产市场依旧以稳为主,但一二线城市的风险要低于三四线城市,因为目前一二线城市的积压库存已经消化了火,实现限价之后市场波动风险很小。但三四线城市在去库存的时候涨了很多价的,所以如果市场压力大,三四线波动会加剧。

 

房地产市场虽然被“房住不炒”限制,在金融端也有严格的管理规定,但在经济稳定过程中,房地产行业还是会起到很大的作用。


一方面全球经济下行会对房产购买的能力形成负面影响,但宽松的货币政策和行政政策会产生一定的对冲作用,综合看既不会大涨,也不会大跌。

 

迈进5000亿梯队的融创,不仅变稳了,战略和策略也更清晰,经济账算得更加明白。



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